按照當下的經濟形勢和調控政策，外界普遍預計北京樓市在“金九銀十”很難有所表現(xiàn)。然而，9月第三周樓市表現(xiàn)則讓人略有驚訝。統(tǒng)計顯示，9月第三周，北京新房住宅成交網簽高達2628套，創(chuàng)造了今年以來最佳一周。其中，限競房集中供應，帶來的拉動效應功不可沒。但與此同時，受供應相對大于需求因素影響，限競房項目成交狀況也冷熱不均，分化態(tài)勢比較顯著。
低總價成交占優(yōu)
據地產營銷人發(fā)布的統(tǒng)計數據，進入9月，從北京成交樓盤特點來看，500萬元以下住宅成交套數占比過半，500萬-600萬元住宅成交套數占比12.08%。低總價成交是目前市場主流特征?？們r600萬元以內的住宅成交超過60%。
地產營銷人出品人韓樂表示，低總價成交占樓市主流主要是由于限競房集中入市導致供應井噴，這也同時說明剛需剛改客戶的置業(yè)熱情正在被激發(fā)。
從供應上來看，限競房自6月起供應套數占比過半；7月供應套數持續(xù)攀升，占比高達67.86%；9月至今，供應套數占比已超八成，完全改變了北京新房住宅的供應結構。
從成交層面看，9月限競房項目網簽套數占整體住宅成交的22.77%。預計后市，該成交占比會持續(xù)增加，樓市地位得以夯實。
供應格局將有變化
據諸葛找房數據研究中心數據顯示，截至目前入市及待入市項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項目有網簽記錄，網簽套數在1100套左右，網簽率僅有11%，網簽率較低，市場較冷。限競房項目的遇冷，新房市場供大于需，一定程度上表明北京新房市場已經開始有進入買方時代的前兆。
從9月成交區(qū)域分布看，以石景山為代表的西部，以通州為代表的東部，以大興為代表的南部，以昌平為代表的北部，四個區(qū)域銷售占比相對均衡。潛在供應方面，四季度東部和西部板塊新項目將進入密集推貨節(jié)奏，有望在成交占比上取得優(yōu)勢，從而打破當前供應均衡的局面。
總體上看70個限競房項目分布，大興項目數量最多，高達15個，其次為房山，限競房項目為9個，海淀限競房項目8個位居第三。近郊區(qū)共有39個限競房項目，主城區(qū)共有24個限競房項目，遠郊區(qū)共有7個限競房項目。
值得注意的是，一些新項目所在的區(qū)域板塊非常成熟，如中央別墅區(qū)，且產品線也相對豐富，是限競房入市3個月以來一批最好資質的項目。此外，以往供應稀缺的板塊也將成為市場關注的焦點，但也有一種跡象值得關注。有機構調查顯示，當前北京樓市客戶結構正在發(fā)生巨大的變化，客戶變得稀缺的同時，大幅度擴區(qū)選房也越發(fā)常見，整個西部片區(qū)或者東部片區(qū)內，甚至全北京范圍內的項目幾乎都成了競品。
項目成交現(xiàn)分化
值得注意的是，當前多數限競房項目的成交去化并不理想，總體去化率僅在四成左右，已經出現(xiàn)兩極分化的趨勢，只有少數項目能獲得開盤熱銷，而大部分則未達到銷售預期。
對此，業(yè)內人士分析，與限競房扎堆入市相比，市場需求則顯得相對稀缺，尤其政策依舊高壓，讓購房門檻居高不下?？蛻魧椖康倪x擇空間愈發(fā)寬廣的情況下常常貨比三家，延遲下單。這無疑延長了各個樓盤的去化周期，接下來的競爭烈度會持續(xù)升級。
面對競爭，開發(fā)商在營銷上也盡其所能。中原地產首席分析師張大偉表示，地產營銷在客戶召集、客戶轉化的環(huán)節(jié)，幾乎用上了所有能利用的渠道，為了最終的目標，幾乎是無所不用其極。而且開發(fā)商正越來越倚賴渠道拓客，項目給渠道的點位日漸攀升，甚至有的項目高達10%。
有業(yè)內人士分析，營銷手段之外，產品依舊是核心競爭力。預計具有獨特區(qū)位優(yōu)勢的、擁有稀缺配套資源的樓盤去化難度不會太大，但那些區(qū)位一般，交通不便的項目無疑會陷入沉寂。對于這類項目，要么精雕產品，為樓盤“增配”，要么采取實實在在的降價促銷，否則銷售難度可想而知。此外，那些重點打造產品差異化以及創(chuàng)新產品的限競房項目實現(xiàn)快速去化的可能性也較大。北京商報記者 董家聲
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