京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈……伴隨這些以“群”為單位的規(guī)劃，越來越多地在國家發(fā)展構(gòu)想中被提及，這預(yù)示著中國城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段。尤其“雄安新區(qū)”的設(shè)立，更釋放了信號(hào)，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發(fā)展的主流趨勢。
伴隨宏觀導(dǎo)向，百強(qiáng) 房企幾乎無一不開啟深耕重點(diǎn)都市圈和城市群的布局策略，加入這一場關(guān)于“圈群”的PK。
也正因此，當(dāng)全國范圍內(nèi)人口紅利衰減、棚改紅利逐漸減弱，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了較高的土地流拍率時(shí)，這里的未來市場到底是“餡餅”還是“陷阱”？企業(yè)又該如何“捕到食、不掉坑”？
在以“大城無界”為主題的第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，某指數(shù)研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理張志杰，對(duì)于上述問題進(jìn)行了詳實(shí)分析。
棚改還有兩三年紅利
“TOP房企在三四線的競爭會(huì)更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”張志杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)布局哪一類城市和其自身發(fā)展規(guī)模分不開，品牌房企多因全國布局的需要，會(huì)更注重三四線。
而重點(diǎn)三四線城市似乎從2016年便開始了“狂飆”。
數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末全國已有29個(gè)三四線城市房價(jià)過萬。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區(qū)域房價(jià)也進(jìn)入快漲通道。在9月的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，無錫新房價(jià)格環(huán)比漲幅3.4%，位居70城之首；第二名徐州漲幅也在3.3%，環(huán)京的唐山、秦皇島等地漲幅均超過2.5%。
張志杰認(rèn)為，整體上而言，三四線城市未來2~3年還有紅利期，其中最大因素是棚改——“每年600萬~800萬套的棚改需求量，可以支撐起供應(yīng)值。”
通過某指院的報(bào)告，記者也發(fā)現(xiàn)，棚改的貨幣化安置，催生了大量購房需求，推動(dòng)市場規(guī)模快速增長。
以長三角為例，浙江省整體棚改規(guī)模較大，杭州、紹興、湖州的棚改都較為突出，2018年計(jì)劃開工量均超過3萬套。江蘇各城市亦然，其中僅南京2018年計(jì)劃實(shí)施棚戶區(qū)改造的面積就達(dá)400萬平方米。
“2018年的棚改仍可觀，會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生推動(dòng)。也正基于此，目前房價(jià)上漲較快的城市還是在三四線城市。”張志杰指出。
需警惕產(chǎn)業(yè)空心人口流失
但伴隨機(jī)遇的是風(fēng)險(xiǎn)。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷就直言，“2020年之后，如果政策對(duì)三四線城市開始從嚴(yán)，則可能造成斷崖式的下滑。”
為何如此，因?yàn)楫?dāng)三四線城市受到的政策支持（棚改為主）減弱，其人口和產(chǎn)業(yè)或許并沒有想象中那樣強(qiáng)大。
張志杰也表示，整個(gè)三四線城市在棚改潮結(jié)束之后，大部分來看機(jī)會(huì)不大。
很多三四線城市的人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不夠，這受到很多因素影響，它和城市的位置、資源有著很大關(guān)系，不是可以隨機(jī)復(fù)制的。對(duì)三四線城市的產(chǎn)業(yè)不是很看好。
另一方面，市場需求量會(huì)大大減少，因?yàn)槿木€城市一方面人口導(dǎo)入能力小于新一線城市和強(qiáng)二三線城市，另一方面棚改會(huì)消耗城市當(dāng)?shù)厝说男枨?，棚改結(jié)束后本地需求支撐力會(huì)明顯減弱。
如今中國的人口紅利已經(jīng)出現(xiàn)衰減，如果產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整支撐不起來，棚改結(jié)束后城市就可能面臨無后發(fā)之力的尷尬狀況。
所以，城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然是核心。這也是為何一線城市周邊城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。如上海周邊的昆山、蘇州，依托上海它們已經(jīng)在汽車、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了自己的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，不會(huì)因?yàn)槿丝谝蛩氐淖兓瑢?dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心；相反，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能支撐人口的量級(jí)。
不過也要注意，短期來看，上海周邊和北京周邊城市的房價(jià)下跌比較明顯，壓力較大，企業(yè)拿地開始謹(jǐn)慎，所以此類三四線城市的土地流拍較為集中。
在當(dāng)前的環(huán)境和趨勢下，對(duì)房企而言，近兩三年或許可以從棚改量大的城市入手，快進(jìn)快出打速戰(zhàn)；但長期來看，無論快攻還是慢耕，選擇城市一定要貼合“城市群”。
歐陽捷表示，當(dāng)核心城市資源及人口承載力趨于飽和后，核心城市開始更新，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向坪效更高的服務(wù)業(yè)升級(jí)。出于城市發(fā)展的虹吸效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)與人口向周邊城鎮(zhèn)遷移，而伴隨外溢效應(yīng)的擴(kuò)散，核心城市與周邊區(qū)縣聯(lián)系加強(qiáng)，形成都市圈與城市群是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。
分析目前中國最為突出的“五大城市群”，則可謂發(fā)展各有特色。
張志杰告訴記者，長三角、珠三角以及京津冀城市群作為領(lǐng)先梯隊(duì)，發(fā)展相對(duì)成熟。長江中游以及成渝城市群地處長江經(jīng)濟(jì)帶的中上游地區(qū)，城市腹地廣闊，且具備承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢。
拿地窗口期在第四季度
地價(jià)高是導(dǎo)致土地流拍主因，在未來房價(jià)沒有預(yù)期的情況下，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，算不過賬就不去拿了。但如果在城市群里的三四線城市，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、有預(yù)期導(dǎo)入，大家都算得過賬，就會(huì)去拿。張杰預(yù)計(jì)，到了四季度，許多城市財(cái)政壓力上來，很大程度會(huì)降低土地價(jià)格，屆時(shí)拿地窗口期就打開了，開發(fā)商預(yù)計(jì)地方政府會(huì)推出許多位置好，價(jià)格更好的地。
陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴記者，每家企業(yè)的能力和資源不一樣，對(duì)于一類城市、二類城市都不一樣，在項(xiàng)目的營收、匯款時(shí)間，利潤率上都有要求，選擇什么時(shí)機(jī)，很多區(qū)域公司要算得過賬才去拿。
緊貼城市群一城一策
在城市群中，各個(gè)城市也都有明確增長極。其中，京津冀以北京、天津占據(jù)絕對(duì)量級(jí)。一直以來，長三角以上海一城獨(dú)大，長江中下游各城市都有亮點(diǎn)。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長極為中心來推進(jìn)。
相對(duì)來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價(jià)和規(guī)模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財(cái)政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應(yīng)該慎重拿地。
長三角和大灣區(qū)珠三角的機(jī)會(huì)點(diǎn)也很多，并且各級(jí)城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應(yīng)”非常明顯，二線城市危機(jī)感很強(qiáng)，各級(jí)城市以產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng)，各自爭搶人才和企業(yè)資源（如深圳和東莞）。
張志杰告訴每經(jīng)記者，總而言之，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機(jī)會(huì)發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群，不僅引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，也對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產(chǎn)業(yè)支撐能力，都是房企考量的因素。
但企業(yè)能否站穩(wěn)一座城市，則要具體分析，要看在哪個(gè)城市群更有資源、更有可能；看企業(yè)是否有資源（包括自身和外部資源，如企業(yè)、政府關(guān)系）；要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰(zhàn)略規(guī)劃。
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