最近經(jīng)濟(jì)下行，財(cái)經(jīng)界的朋友們都在討論一個(gè)問(wèn)題，那就是繁榮了20年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年的下半年，會(huì)不會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的拐點(diǎn)時(shí)刻？這個(gè)市場(chǎng)是不是真的要涼了？
一個(gè)特別值得我們關(guān)注的事實(shí)是，今年以來(lái)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都出現(xiàn)了罕見(jiàn)的土地流拍的現(xiàn)象。
我曾拿到的一份行業(yè)報(bào)告中提到，今年1~7月，全國(guó)土地一共流拍了796宗，其中一線城市土地流拍13宗，同比增加了225%，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市流拍了154宗，同比增加了100%；三四線城市土地流拍量更大，達(dá)到了629宗，同比增加了121%。
而最新數(shù)據(jù)顯示，2018年1~8月，全國(guó)300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2%。
可以預(yù)見(jiàn)的是，如若按照這個(gè)速度發(fā)展，到今年年底全國(guó)土地流拍數(shù)量一定會(huì)突破1000宗，達(dá)到近年來(lái)的最高峰。
這樣的景象也曾在2014年出現(xiàn)過(guò)，那一年的全國(guó)土地流拍總數(shù)達(dá)345宗。主要原因在于2014年經(jīng)濟(jì)下行壓力大，大家都不愿意買房，開發(fā)商不愿意拿地，政府也降低了土地供應(yīng)量，最后供需兩不旺，導(dǎo)致土地流拍。
那么今年的情況跟四年前相比，有什么不同的原因呢？
第一，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力比當(dāng)年還要大。
2015年和2016年前后是債券牛市，很多房企都發(fā)行了大量的債券，期限是三年，如今這些企業(yè)將進(jìn)入到一個(gè)償債的高峰期。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2021年四年間，房企償債壓力分別達(dá)到3720億、4262億、4467億和4971億。而這相比于2015年和2016年，償債壓力增加了5~10倍。
除了償債壓力之外，房企融資也越來(lái)越難。在去杠桿背景下，監(jiān)管部門三令五申，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1~8月，全國(guó)房企一共融資了7390億，同比減少9%。其中，8月融資總額只有744億，同比下降了23%。
因此，在巨大的資金壓力下，房企拿地自然就越來(lái)越謹(jǐn)慎了。
第二，政府的堅(jiān)決限價(jià)，抑制了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情。
過(guò)去兩年，全國(guó)各地城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱，出臺(tái)了各種的限價(jià)政策。而限價(jià)之后，這些城市的房?jī)r(jià)幾乎都走成了一條橫線，每個(gè)月的均價(jià)都在上下幾塊錢波動(dòng)。雖然房?jī)r(jià)得到了有效的遏制，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻被扭曲了，一手房與二手房的價(jià)格出現(xiàn)倒掛。
還有一些開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)的原因遲遲不愿意開盤。前兩天去長(zhǎng)沙，一家房產(chǎn)公司的朋友告訴我，他們?cè)?016年下半年和2017年上半年拿的地，平均樓面地價(jià)要8500元，建筑成本4000塊，而政府給的指導(dǎo)價(jià)只有12000元。
如果開盤銷售，那么將賣一套虧一套，而如果不銷售，企業(yè)的資金鏈就可能受到影響，因此陷入了賣也是虧、不賣也是虧的兩難境地。
過(guò)去20年，房地產(chǎn)是中國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)，具備產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)。今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫造成家電建材等相關(guān)行業(yè)的集體低迷。而政府賣地少了，其財(cái)政收入也捉襟見(jiàn)肘。那么這種大面積土地流拍的景象，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？
一方面，未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，地價(jià)或?qū)⑦M(jìn)入到一個(gè)下跌通道。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全中國(guó)20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%，其中，一線城市同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。
但就地價(jià)成本而言，下降只是相對(duì)的。因?yàn)楦?015年相比，現(xiàn)在的地價(jià)成本依然很高。
另一方面，一個(gè)潛在的可能性是，土地流拍會(huì)導(dǎo)致新房的供應(yīng)量減縮，未來(lái)甚至有可能進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像是一只非常燙手的芋頭，碰不得繞不開。可以說(shuō)，這個(gè)行業(yè)正進(jìn)入到一個(gè)新的供需迷茫期和政策不確定期。
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