這幾天，無論是財經(jīng)網(wǎng)站還是朋友圈，關于房地產(chǎn)的新聞幾乎都被萬科的“活下去”所淹沒，其他行業(yè)的一個朋友還專門跑過來問我，你們房地產(chǎn)這幾天是在開追悼會嗎？
不得不說，這次萬科郁亮提出的“生存論”對市場預期造成的影響，相對08年王石提出“拐點論”有過之無不及，現(xiàn)在行里行外人都跟著悲觀到了極點。
其實在萬科高喊“活下去”的同時，有一條更為重要的新聞被大家忽略了，這個就是在家居行業(yè)高峰論壇上，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵的一段講話。
會上，李鐵語重心長地說，現(xiàn)在要做的并不是打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。中國的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，現(xiàn)階段城市建設和房地產(chǎn)發(fā)展應重點解決住房改善問題，而在未來，中國將有5億人要解決住房問題。
那么問題來了，根據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2017年中國的人均居住面積已經(jīng)達到了40.8平米，而李鐵說未來還有5億人的住房問題亟待解決，這不是嚴重矛盾嗎？
其實，國家統(tǒng)計局和李鐵說的都沒錯，歸根結底是中國城市化下充分的人口流動產(chǎn)生了新的住房需求。這5億人口中，一部分是當前的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農(nóng)民工；另一部分是未來新增的城鎮(zhèn)化人口，常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。
人口加速流動不單會產(chǎn)生新的住房需求，還會造成城市格局、產(chǎn)業(yè)格局的巨大變遷，而在變遷背后就是人口居住問題和城市房價形成的重要因素。那么未來人口流動方向是什么？現(xiàn)在的房價居高不下的根本原因是什么？未來哪些城市的房價還會迎來下一個高峰？這就是我們今天要探討的主題。
人口一直被視為走向財富的終極密碼。
國家層面講，掌握人口財富是角逐國際地位的重要方法。例如美國依靠對財富安全的控制，掌握著世界富人和精英的流動方向，從而在國際常年稱霸；中國在20世紀后則是依靠著龐大的人口勞動力取得世界第二大經(jīng)濟體的位置。
個人層面講，掌握人口流動方向也是財富增值最好的機會，例如能及早地在一個有潛力的城市完成資產(chǎn)配置占據(jù)有利資源，通過人口流動帶來城市化紅利完成階層躍遷，這種例子在我們身邊比比皆是。
所以世界各國的學者對人口流動的研究一直是孜孜不倦。最早是1885年拉文斯坦提出的“遷移法則”，其后是博格提出的“推拉理論”，然后是劉易斯提出的“發(fā)展經(jīng)濟學理論”和著名的“劉易斯拐點”…
其實在研究人口流動問題上，我認為中國社科院張車偉提出的“人口-經(jīng)濟學分布平衡法則”是最符合實際，最自然的。
在長期，決定一國范圍內(nèi)一個城市人口集聚規(guī)模的關鍵是城市經(jīng)濟規(guī)模及該城市與本國其他地區(qū)的人均收入差距，即經(jīng)濟-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質(zhì)性假設下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區(qū)持平。
上面的話可以簡單翻譯為：哪個地方有錢賺，人就會往哪個地方集聚。大城市比中小城市和城鎮(zhèn)具有更大的集聚效應和規(guī)模效應，更節(jié)約土地和資源，更有活力和效率，這是幾百年來城市文明的勝利，也是城市化的基本規(guī)律。
世界各國根據(jù)這個天然人口流動法則，推波助瀾，紛紛制定了以大城市為核心的都市圈城市發(fā)展戰(zhàn)略，例如美國的紐約都市圈，日本的東京圈，韓國的首爾都市圈等等。
然而，重點來了。這次，作為復制能力超強的中國在城市發(fā)展戰(zhàn)略上卻一反常態(tài)，硬生生玩了個另類——控制大城市人口，主要發(fā)展中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
前段時間我去西部城市呼和浩特考察，發(fā)現(xiàn)一個很怪異的現(xiàn)象。呼和浩特作為一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟動力不足的省會城市，卻把鄉(xiāng)下的每個村子建設地出奇得好。
每個村子板房林立，通了柏油馬路，最重要的還建造了別致的涼亭，高大的戲臺，還有各式各樣的花卉盆栽，整個一副闊綽景象。
然而問題來了，在這些充滿現(xiàn)代化建設的小農(nóng)村里總共住了不足50戶人家，年輕人幾乎都進了城市，80%的居住人口是老人，而且一大半老人腿腳不利索甚至無法走動。
這是一個違背常理的事情，按照正常的城市化進程，這些農(nóng)村最終都會淪為空村，那么把無用的形象工程折成福利補貼給老人或者進城打拼的農(nóng)村年輕人是不是更好一些？或者這些財政支出改為扶持中小企業(yè)發(fā)展呢？
當然不止是農(nóng)村，根據(jù)清華大學建筑學院博導龍瀛的數(shù)據(jù)研究，2000年至2010年的10年間，中國600多個城市里面，大約180個城市，相當于超過全國四分之一的城市的人口正在流失，且在這張人口流失圖上，城市的名字還在不斷增加。
在人口流動的路上，人和資源在財政支出上的錯配還可以理解，但在土地資源上錯配就產(chǎn)生了很大的問題。
我們回過頭來繼續(xù)研究人口流動。根據(jù)美國日本等國家的人口歷史遷移過程，大致可以總結為兩大階段。
第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源型產(chǎn)業(yè)為主有關。
第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線城市人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)升級，以及大都市圈學校、醫(yī)院等公共資源富集有關。
不難看出，目前的中國正處于人口遷移第二個階段。在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯，而絕大多數(shù)三四線城市的人口將會出現(xiàn)不可逆的流失。
然而在著重發(fā)展中小城市的戰(zhàn)略方向上，這些年中國嚴格控制了一二線城市的土地供給，加大了三四線城市的土地供給，一二線人多地少，房子供不應求，三四線人少地多，供過于求，土地資源的嚴重錯配直接催生了兩個泡沫。
首先是一二線城市的房價泡沫，其次是三四線的庫存泡沫。而在過去的一年里，當局在兩個泡沫中選擇了去庫存，結果導致一二線房價泡沫繼續(xù)撐大，三四線的庫存泡沫轉(zhuǎn)變?yōu)榉績r泡沫。而對于三四線來說，庫存并未解決，只不過是從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了個人或家庭手中而已。
這就解釋了為什么中國未走入發(fā)達國家行列，而一二三四線城市的房價水平均已比肩甚至超越了發(fā)達國家水平，北上廣深四個一線城市的房地產(chǎn)總市值甚至可以買下整個美國。
從城鎮(zhèn)化進程看，中國當前更接近1974年前后的日本，2016年中國城鎮(zhèn)化率為57.35%，還具有一定的潛力，這和1974年前后的日本更類似。1990年日本城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了77.4%，1970年是75%，1960年是63.3%，高于當今中國，顯然城鎮(zhèn)化是未來支撐中國房地產(chǎn)的重要變量。
李鐵所說的5億人的購房需求是真實存在的，而且會在一二線城市，都市圈集中爆發(fā)。有意思的，這次李鐵承認了自己的錯誤，認為戶籍制度和土地錯配是未來最應該解決的問題，這個我在之前的文章《大炮與李鐵的激辯》里也講述過。
前幾天有讀者在研習社留言說，為什么我們西安人均收入才4000塊錢，而房價已經(jīng)飆到了1萬2？
現(xiàn)在按照人口流動原理思考，你應該就清晰了很多。因為一個城市的房價不是由當?shù)鼐用袷杖霙Q定的，而是由經(jīng)濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的，而2018年西安通過人才落戶引進多少人口，想必在西安生活的人心里都清楚的狠。
未來的中國人口流動方向上，四大一線城市會繼續(xù)維持人口流入，中部二線城市會反超東部城市進行第二階段人口加速，大灣區(qū)、長三角、京津冀、川渝、關中、長江中游等都市圈都會加速建立起來，呈現(xiàn)出中國城市的新格局。
現(xiàn)在的市場行情明顯進入了下跌通道，但大家不要嚴重悲觀，因為風險是漲上去的，機會是降出來的，現(xiàn)在的當務之急是做好房產(chǎn)知識儲備和市場一起冬眠，在冬季找到自己所在城市的價值洼地，等到房價進入谷底區(qū)間主動出擊，而不是天天夜觀星象，堅持看空還是看多，抱怨事與愿違人生無常，那些不重要，重要的是趨勢。
你是不是這5億人中的一員，又該如何把握住人口流動帶來的財富紅利，是你接下來所要面對的問題。而我，將會把這些一個一個寫下來。
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