滿屏都在討伐萬科的“活下去”，是故意作秀，是營銷，是在唱空中國樓市，嚇?biāo)乐行》科?，萬科等著撿尸，什么評論都有。
因?yàn)槿f科明明手里握著1595億的現(xiàn)金，完全可以覆蓋1年內(nèi)到期的所有負(fù)債609億，還綽綽有余，凈負(fù)債率32.7%，這么一家財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，都活不下去了，意味著全中國的房企都要死了。
所以當(dāng)萬科喊出“活下去”這個口號時，沒有人會真的相信萬科是活不下去了，只好去揣測萬科背后到底有什么陰謀。
雖然我跑萬科十年了，但還是不喜歡瞎猜，也很厭惡陰謀論，所以專門跟幾個萬科的人聊了下，包括官方和非官方，集團(tuán)和地方公司。
我們先要搞清楚，這個“活下去”為主題的會議，是萬科集團(tuán)在大梅沙總部的會議室里開的，不是某個酒店，是集團(tuán)管理層和萬科各個一線公司總經(jīng)理才能參加的內(nèi)部會議，并不是萬科對外的會議，只是有人泄密了。
所以內(nèi)部會議的目的，就是希望跟各個地方公司管理者多交流，并不是說萬科活不下去，而是要大家有一種危機(jī)感，對當(dāng)下的嚴(yán)峻形勢有一個清醒的認(rèn)識，房地產(chǎn)即將邁入一個艱難的時刻，大家要形成統(tǒng)一共識，讓未來活的更久一點(diǎn)。
說郁亮矯情的，故意裝可憐的，我不知道你們咋想的，人家一個董事長，跟下面的lead們灌輸戰(zhàn)略路線，是裝給誰看呢？萬科要打悲情牌給政府看嗎？就憑萬科一個企業(yè)能打的動中央放松調(diào)控嗎？能打的動央行放松貸款嗎？太高估了萬科的能量了！
還有人說華為可以喊活不下去了，但你萬科不行，因?yàn)槿f科是上市公司，要對股東負(fù)責(zé)，華為沒上市，隨便他怎么喊，但我覺得恰恰是對股東負(fù)責(zé)，一個領(lǐng)導(dǎo)者，才需要在行情危機(jī)來臨時，具有前瞻意識，危機(jī)意識，難道當(dāng)一個充滿泡沫的市場，到了懸崖邊上，居民杠桿都加不上去了，而庫存在增加，而政策卻沒有半點(diǎn)放松的跡象，大家都在因?yàn)槿谫Y回款發(fā)愁的時候，你還要他對后市保持很樂觀的態(tài)度嗎？有什么理由樂觀呢？
萬科喊出“活下去”，對其他房企反倒是一種警示作用，因?yàn)槎煺娴膩砹耍?/div>
如果萬科真的那么有私心的話，就應(yīng)該悶不作聲，等著一大批小房企死了后，萬科直接去抄底收購豈不是更好？全中國那么大，十多萬家房企，萬科的市場占有率才不到4%，能有多大的影響呢？所以這些陰謀論根本就站不住腳跟。
如果你了解萬科過去幾年在干什么，受了誰的影響，也許就不會對郁亮喊出“活下去”這么大驚小怪了。
這幾年萬科一直把華為作為主要學(xué)習(xí)的對象，郁亮親自帶隊(duì)去華為考察，從華為挖人，有幾本華為的書是必讀的，萬科員工甚至感覺公司的管理越來越像華為了。
包括：待遇傾斜到一線，一線的工資與非一線的要拉開差距，向奮斗者，創(chuàng)造價(jià)值的員工傾斜；一位萬科員工告訴櫻桃，今年改革收入傾斜到一線之后，他的收入翻了一倍。
比如職級工資體系重構(gòu)，每年都要考核競聘上崗，薪酬每年調(diào)整一次，35歲以上如果升不上去，你的壓力就很大，大部分人會選擇跳槽，年輕人上；推崇奮斗者精神，不能養(yǎng)閑人，崗位工資根據(jù)你貢獻(xiàn)的價(jià)值來浮動。
比如組織重構(gòu)，采取管理層輪值，比如深圳公司的總經(jīng)理就是輪值，萬科泊寓也有輪值.
在萬科內(nèi)部員工看來，郁亮提出“活下去”，和比爾蓋茨說的“微軟距離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個月”，以及任正非所說“華為距離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有30天”的危機(jī)感如出一轍，都是一種居安思危，一種對市場的敬畏，一種真正穿越周期的自我警醒。
當(dāng)一個領(lǐng)導(dǎo)者過去幾年腦子里，不斷被灌輸一種危機(jī)感，一旦行業(yè)拐點(diǎn)來臨時，喊出“活下去”就真的不足為奇了。
我今天的文章并不是萬科的公關(guān)文，只是面對很多陰謀論，不吐不快，很想客觀的談下。
地產(chǎn)行業(yè)的人覺得，萬科你既然老在說危機(jī)，從08年就說拐點(diǎn)，2012年又說白銀時代，現(xiàn)在又說活下去，一直唱衰房地產(chǎn)，狼來了喊了十年，怎么不離開這個行業(yè)呢，可你偏偏還在不斷拿地，而且業(yè)績高歌猛進(jìn)，規(guī)模從08年的478億做到了五千多億，這不是婊子干的事嗎？
我從08年做記者就開始跑萬科，每次萬科的年度發(fā)布會都會參加，說實(shí)話，在媒體面前，十年來，萬科也沒有不看好過房地產(chǎn)，哪怕是2012年，萬科提出白銀時代，媒體追著問郁亮，這是不是意味著房地產(chǎn)不行了，郁亮都是說，白銀雖然沒有黃金值錢，但它也是一種貴金屬，中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，還有很大的空間。
只不過為什么會有白銀時代的提法，是因?yàn)檫^去是黃金時代，毛利率高，沒有調(diào)控，地產(chǎn)公司不多，閉著眼睛都賺錢，而慢慢的調(diào)控成為常態(tài)化了，各行各業(yè)都來做地產(chǎn)了，毛利率下降，不好做了。
所以也是在2012年，萬科提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，做城市配套服務(wù)商后，才開始發(fā)展除住宅之外的其他業(yè)務(wù)，但萬科并沒有去地產(chǎn)化，住宅始終是主業(yè)。
當(dāng)然，萬科白銀時代的提法，確實(shí)是看走眼了，因?yàn)槟鞘鞘飞系谝淮未笠?guī)模的調(diào)控，萬科也沒經(jīng)歷過，結(jié)果沒有料到2014年下半年會開始放松調(diào)控，在去庫存下，萬科采取的保守策略，讓布局二三四線的碧桂園和恒大這兩家房企，加杠桿彎道超車后來居上了。
按照孫宏斌的說法，2015年之后，房地產(chǎn)迎來了超級大牛市，房價(jià)瘋狂上漲，顯然是鉆石時代，而非白銀時代。
哪怕是說“活下去”，并不是說房地產(chǎn)沒有前景可言了，而是誰熬過這個冬天，就能迎來春天。
最近在9月8日北方區(qū)域的媒體交流會上，郁亮跟記者說，“我到今天為止仍然覺得行業(yè)非常有前景，但是像過去那種容易賺錢的時代，我早就說了一去不復(fù)返了，但是很多人不相信這個事情，尤其是前兩年萬科在規(guī)模上不再領(lǐng)先之后。我們今天終于認(rèn)識到，我們的行業(yè)簡單以規(guī)模、速度評價(jià)是不合適了。”
所以未來三年，萬科就是要收斂聚焦，瘦身，有些業(yè)務(wù)不做了，主要是沒有利潤或者有風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)不會做了。
今天郁亮說活下去，大背景還是政策嚴(yán)控，地產(chǎn)銀根緊縮，金融去杠桿，這在上次流出的例會文件上郁亮也說了，今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，在政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方面，社會全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時，所有行業(yè)無一幸免。
市場行情從7月份開始真的在急轉(zhuǎn)直下，大公司最先感受到變化。
有個前瞻的數(shù)據(jù)值得注意，萬科全國7月份訪客量環(huán)比下滑約20%，8月份環(huán)比下滑約5%。
三季度的銷售數(shù)據(jù)剛剛出爐，特別是前三強(qiáng)，碧桂園、恒大、萬科，相比二季度已經(jīng)有明顯下滑了。
碧桂園五六月的銷售額還在700億以上，七八月就下滑到了四百多億，業(yè)績下滑太厲害了。所以碧桂園在全國的多個城市都開始降價(jià)了，我昨天的文章，各地粉絲也留言反映了不同的降價(jià)情況，特別是三四線城市，市場冷淡的比我預(yù)想的要快。
萬科某地方公司的人跟我說，現(xiàn)在他們回款壓力很大，一切以回款為目標(biāo)，拿不到回款他們的獎金都沒有，他們都會鼓勵客戶選擇一次性付款，可以享受多一點(diǎn)折扣，他們也會幫客戶想辦法找錢，這樣萬科就可以快速回款了。
有的萬科分公司要求開盤一年內(nèi)必須清盤，有些賣的不好的分公司開始降價(jià)促銷了，比如廈門。
融創(chuàng)現(xiàn)在對回款甚至給出了傭金鼓勵，客戶全款付的，給銷售人員傭金提高50%。
總之前面四大房企，碧桂園，恒大，萬科，融創(chuàng)四家都已經(jīng)感受冬天來了，現(xiàn)在拼命回款，減少拿地。
2016年以前還有很多房企學(xué)萬科，但是后來發(fā)現(xiàn)萬科錯了后，他們轉(zhuǎn)而把恒大碧桂園作為學(xué)習(xí)的榜樣，可是學(xué)到了一半，政策又突然去杠桿了，結(jié)果碧桂園模式也出現(xiàn)問題，學(xué)不下去了，大家都亂了陣腳，所以不到最后，真的說不好誰是贏家。
有個巨頭都開始裁員降薪了，銀行也在催著還開發(fā)貸款了，所以不得不......還有的中型房企都拖欠員工工資了，具體我就不點(diǎn)名了，節(jié)后有機(jī)會再專門寫一篇吧。
面對政策的不確定性，小心駛得萬年船，萬科這次如此謹(jǐn)慎，不是壞事。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
