樓市“銀十”將至,多家房企打出大力度促銷,這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對比。這個(gè)十月或許不一樣。
或醞釀價(jià)格戰(zhàn)
率先刷屏的是萬科,近日萬科秋季會(huì)議會(huì)場大紅底白字的“活下去”在社交媒體上刷屏。吃瓜群眾紛紛驚嘆,連行業(yè)龍頭萬科都要活下去,行業(yè)難道真的要“入秋”了?
廈門萬科某別墅項(xiàng)目更是打出了5折銷售的巨大折扣。雖然有消息指,該價(jià)格是別墅**變毛坯后的價(jià)格,但在一輪嚴(yán)格的限購限售后,廈門嚴(yán)重偏離收入的房價(jià)已經(jīng)開始回調(diào)。
其他地產(chǎn)商也加大力度促銷。
恒大多地樓盤打出折扣,員工全員促銷。
大平層豪宅也在變相促銷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象,最近大量房企都在進(jìn)入促銷**,加快回款的節(jié)奏中,這種情況下,打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。在這些促銷里面,已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格戰(zhàn)的苗頭。而10月下半月,很可能出現(xiàn)一個(gè)多城市、多企業(yè)參與的房價(jià)價(jià)格戰(zhàn)。
張大偉認(rèn)為,未來收房糾紛與降價(jià)要補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象很可能明顯增加。
行業(yè)“入秋”早有端倪
事實(shí)上,多家房企高管已經(jīng)在今年中報(bào)業(yè)績會(huì)上集體高喊降杠桿保質(zhì)量。
恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在中期發(fā)布會(huì)上表示,公司注重適度增長,未來銷售規(guī)模每年增長20-30%,因土地資源日益稀缺,要發(fā)揮已有土地儲(chǔ)備的效益,以實(shí)現(xiàn)可觀的利潤。他同時(shí)指出,市場形勢發(fā)生變化,以往加杠桿增加土儲(chǔ)的模式存在高風(fēng)險(xiǎn),恒大目前最重要的仍是關(guān)注利潤。
過去幾年一直以“并購狂人”的形象示人的孫宏斌也在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示,短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,不要低估了這次宏觀調(diào)控,所以融創(chuàng)仍然延續(xù)謹(jǐn)慎的投資策略,“我們兩年前就不怎么在公開市場拿地,投資目前都在基本停止?fàn)顟B(tài)”。孫宏斌彼時(shí)表示。
今年陷入多起安全事故的碧桂園總裁莫斌在與投資人交流時(shí)表示,全年拿地支出將從4000億元調(diào)至3000億元,相比上半年70%的去化率,下半年的指標(biāo)在60%;全年結(jié)算面積從原先目標(biāo)4100萬平方米調(diào)整至3700萬平方米,但是毛利率的預(yù)期不會(huì)變,維持在26%-27%。
中證君了解到,近期有多家房企內(nèi)部調(diào)整策略,更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的利潤率和回款狀況。部分房企明確表示,利潤率低于10%的項(xiàng)目不做。
促銷雖“假”意義大
張大偉表示,目前房企大喊打折促銷,從力度來看,大多屬于假促銷真炒作。但令人關(guān)注的是,即使房企紛紛促銷,但市場信心仍然低迷,購房者觀望情緒越來越濃。未來可能會(huì)轉(zhuǎn)化成對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化。
中證君近日了解的情況顯示,市場轉(zhuǎn)冷下,中介、房東的行為都在悄悄發(fā)生變化。北京地區(qū)下半年由于限競房大量入市,直接拉低周邊二手房價(jià)格。以往積極幫助房東提價(jià)的中介轉(zhuǎn)變態(tài)度,開始為了促成交易勸房東降價(jià)。
近期有案例顯示,北京二手房最后的高地——西城學(xué)區(qū)房價(jià)格也出現(xiàn)分化。一些非一流小學(xué)學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)松動(dòng),議價(jià)空間增加,部分房東開始主動(dòng)降價(jià)。
張大偉表示,市場的博弈就是情緒的博弈,而情緒具備傳染效應(yīng),一旦預(yù)期改變,市場的變化速度可能非???。過去幾年房地產(chǎn)市場是投資型市場,買到即是賺到,而一旦出現(xiàn)拐點(diǎn),則很難控速。
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