“金九銀十”素來都是樓市下半年的銷售旺季。然而今年的“金九”卻并未顯示出往年“金九銀十”的火熱。據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計，2018年9月青島全市新建住宅成交量僅為7551套。即便如此，業(yè)內(nèi)大咖們對已經(jīng)到來的10月依然信心滿滿。因?yàn)閺臉鞘懈黜?xiàng)數(shù)據(jù)來看，“金九”雖然不純，但“銀十”依然可期！

理由一：10月樓市開盤量遠(yuǎn)高于“金九”

據(jù)悉，9月青島僅有23個新盤上市或加推，而在10月，新上市加推樓盤數(shù)量則達(dá)到了40個，新房市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“金九”。

按區(qū)域來看，10月份將要上市的新盤中，位于青島主城區(qū)的不少，市北區(qū)有萬科新都會1907、海爾地產(chǎn)世紀(jì)觀邸、和金沙中糧祥云3個項(xiàng)目；嶗山區(qū)有山鋼東部新天地和魯商藍(lán)岸麗舍兩個新盤，李滄區(qū)的青島印象灣也將在10月上市加推。這是最近一段時間以來，主城區(qū)推盤數(shù)量和新開盤數(shù)量最多的一次。

除此之外，作為新盤大戶的膠州和西海岸，10月也將不負(fù)眾望地迎來“開盤潮”，分別將有13個新盤和10個樓盤排隊(duì)上市。推盤量和開盤數(shù)量都將超過九月。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于開發(fā)商們來說，為了完成年度計劃，“銀十”將會是一個售房的“沖刺季”。

理由二：購房人心理買漲不買跌

近日，全國各地樓市降價的消息頻傳。據(jù)一些外地媒體爆料，有一些二三線城市，降價幅度巨大。比如在安徽蚌埠市，國內(nèi)一家房企大鱷開發(fā)的項(xiàng)目全線降價，6—7折甩賣，備案價一萬多元，開盤售樓價格卻僅僅只有七八千。而類似的降價行為，同樣出現(xiàn)在了宿州、漳州、合肥、廈門等地。

反觀青島，從島城樓市目前市場情況來看，這種降價行為卻并沒有顯現(xiàn)。在青島，9月份開盤上市的新樓盤中，報名申購的人數(shù)多超過房源數(shù)量，多數(shù)新盤開盤就售罄了，青島各區(qū)的新房價格也比較堅(jiān)挺，暫未出現(xiàn)大幅降價、打折的現(xiàn)象。

另外根據(jù)某房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)發(fā)布的“全國32城市近一年房價走勢及月環(huán)比查詢表”顯示，全國32個城市中，價格下跌的城市有16個，而青島卻是呈上漲態(tài)勢的。

理由三：房貸利率或?qū)⒎潘少I房出現(xiàn)“窗口期”

近日，央行宣布降低存款準(zhǔn)備金率1％再次刷爆了朋友圈！對銀行而言，個人房貸仍然是一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù)，一是因?yàn)橄啾绕髽I(yè)貸款，經(jīng)過銀行嚴(yán)格篩選出的個人住房貸款用戶，出現(xiàn)壞賬的可能性低一些，風(fēng)險性低；二是在整體政策收緊的情況下，銀行仍要滿足剛需用戶的住房貸款需求，保持穩(wěn)定的占比是市場所需，不能為了抑制投資需求，連買首套房的剛需也給限制了，這樣也違背了“房住不炒”的方針。

從市場最新情況來看，10月青島房貸利率仍然保持首套維穩(wěn)，二套上浮的原則！這也印證了年底的資格審核及貸款審批情況將會保持更加嚴(yán)格不放松，確保額度更多分配至剛需群體的觀點(diǎn)。

那么面對目前樓市成交量遇冷，房貸利率會松動嗎？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，最近傳聞下半年銀行房貸利率會有所放松，如果真能如此，對于購房者尤其是剛需購房者來說應(yīng)該是一個好消息。開發(fā)商開始采取讓利優(yōu)惠來爭搶客戶，如若加上房貸利率放松，那么就會出現(xiàn)一個買房“窗口期”，剛需購房者可適時搶占先機(jī)，入市選購合適的新房。

理由四：房子始終是保值增值的

回顧近10年的房地產(chǎn)市場，雖然中間經(jīng)歷過多次起伏，在2008年、2011年、2014年，全國也出現(xiàn)過非常明顯的樓市降溫，當(dāng)時也有購房者開始所謂的降價維權(quán)，但從大趨勢來看，房子始終是保值增值的。

這種信心不是沒有道理。就在9月份，青島的高新區(qū)頻繁出現(xiàn)連夜排隊(duì)“搶房”的現(xiàn)象。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，與高新區(qū)出現(xiàn)的新房和二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象不無相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然高新區(qū)新房“限價”銷售沒有公開的文件，但毛坯房的價格被限定在“八九千元一平方米”早已是公開的秘密。目前青島市區(qū)房屋成交均價已突破兩萬元每平方米，讓一直被限價的高新區(qū)，房價始終保持在青島市區(qū)的“房價洼地”的水平上，因此出現(xiàn)一房難求、排隊(duì)搖號也就不難理解了。從另一個方面來說，這也就意味著高新區(qū)的新房，未來仍有上漲空間。

理由五：青島樓市“存貨”去化周期縮短

2018年8月，青島整體存量約為825萬㎡，環(huán)比下降4％，去化周期在6個月左右，仍屬于熱銷狀態(tài)。而庫存也集中在西城區(qū)及近郊區(qū)，由于供求兩旺，去化周期縮減。

分區(qū)來看，高端豪宅集中的市南區(qū)去化壓力最大，去化周期為12個月。城陽區(qū)由于價格相對較低，主城區(qū)客戶外溢到此的較多，去化壓力最小，去化周期僅為2個月。

2018年8月，存量面積排名前三的區(qū)域?yàn)槟z州市、膠南市和即墨區(qū)，均為配套落地、利好不斷的近郊區(qū)和新城區(qū)。新項(xiàng)目加推較多，成為供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，但供銷兩旺，去化壓力不大。去化周期方面，城陽區(qū)庫存壓力最低，除市南區(qū)、市北區(qū)和嶗山區(qū)以外，其余區(qū)市去化周期皆在12個月以下。庫存低壓力小，開發(fā)商短期降價促銷的可能很小。