“躺著賺錢(qián)”時(shí)代結(jié)束 郁亮稱(chēng)萬(wàn)科底線戰(zhàn)略是“收斂聚焦”

“活下去”的照片曝光后，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科給原本冷淡的樓市“銀十”行情平添了一份悲情。事實(shí)上，雖無(wú)暖陽(yáng)，也并非寒冬，萬(wàn)科高喊的“活下去”更多反映的是對(duì)轉(zhuǎn)型的憂慮

今年的“金九銀十”行情風(fēng)光不再，如同當(dāng)下天氣，房地產(chǎn)商明顯感覺(jué)到深秋的絲絲涼意。

國(guó)慶長(zhǎng)假期間，萬(wàn)科的“活下去”三個(gè)字在地產(chǎn)圈及各大媒體被刷屏，甚至有評(píng)論調(diào)侃萬(wàn)科從“領(lǐng)跑”到“領(lǐng)哭”。和其他房企一樣，為了回籠資金，萬(wàn)科也對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行打折銷(xiāo)售，隨后網(wǎng)上瘋傳“萬(wàn)科五折甩賣(mài)、前期業(yè)主每戶退款100萬(wàn)元”的消息。

10月10日晚上，《投資者報(bào)》記者從萬(wàn)科方面了解到，“（甩賣(mài)退款）傳言不屬實(shí)。”廈門(mén)萬(wàn)科表示，該項(xiàng)目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過(guò)程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實(shí)際使用要求，故該項(xiàng)目不引進(jìn)溫泉入戶。對(duì)此，廈門(mén)萬(wàn)科給出針對(duì)前期買(mǎi)家的兩套方案：接受無(wú)溫泉入戶的，給予20萬(wàn)元補(bǔ)償；不接受者可選擇退房，同時(shí)萬(wàn)科根據(jù)一年期定期存款利率，給予購(gòu)房者一定的利息補(bǔ)償。

有分析人士向《投資者報(bào)》記者表示，對(duì)于房地產(chǎn)的悲觀論調(diào)也無(wú)需過(guò)分解讀，萬(wàn)科“活下去”的照片是內(nèi)部策略會(huì)議上流出，更多的應(yīng)該是表達(dá)企業(yè)的危機(jī)意識(shí)。在行業(yè)周期之下，為了回籠資金，降低負(fù)債率，房企打折促銷(xiāo)現(xiàn)象還將繼續(xù)。

萬(wàn)科的焦慮在于未來(lái)

房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”真的來(lái)了嗎？

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，受監(jiān)測(cè)的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計(jì)拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國(guó)300個(gè)城市，各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為每平方米2220元，同比下跌了8.2%，平均的溢價(jià)率為16.1%。其中住宅用地成交樓面均價(jià)為每平米3881元，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降了21.1個(gè)百分點(diǎn)。

雖然行業(yè)拿地、成交量以及成交額均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，不過(guò)從今年1-9月份房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，主流房企累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增速有所回落，累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速則繼續(xù)上升，說(shuō)明當(dāng)前主流房企仍以高周轉(zhuǎn)策略為主，以價(jià)換量。

這就不難解釋今年以來(lái)包括恒大、中海、碧桂園等諸多房企喊出降價(jià)口號(hào)，值得注意的是，萬(wàn)科的回款壓力同樣不小。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，6300億元回款目標(biāo)的達(dá)成變得至關(guān)重要，“如果6300億回款目標(biāo)未達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

房企在享受過(guò)城鎮(zhèn)化紅利之后，萬(wàn)科認(rèn)為，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。此前很少談?wù)摲績(jī)r(jià)的郁亮在今年3月份明確表示，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買(mǎi)，不看價(jià)格的話，那么之前怎么賺的錢(qián)之后就會(huì)怎么還回去。

“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢(qián)，不要再去想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來(lái)賺錢(qián)。”郁亮稱(chēng)。

可見(jiàn)，一葉知秋，萬(wàn)科的焦慮，在于未來(lái)的發(fā)展。

打破剛兌疊加融資渠道收緊，房企融資成本持續(xù)上行，這對(duì)行業(yè)整體構(gòu)成極大考驗(yàn)。不過(guò)，對(duì)于手握1595億元現(xiàn)金流的萬(wàn)科來(lái)講，當(dāng)前似乎沒(méi)有什么可以阻擋其“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的步伐。

10月9日，A股上市公司華夏幸福公告稱(chēng)，擬與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬(wàn)平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)華夏幸福涿州、大廠、廊坊和霸州市等5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

此外，9月28日，深高速也公告稱(chēng)，擬引進(jìn)萬(wàn)科作為戰(zhàn)略投資者，增資價(jià)格已確定為29億元，擁有聯(lián)合置地30%的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地主要業(yè)務(wù)為梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。

轉(zhuǎn)型的聚焦與收斂

回籠資金、儲(chǔ)備土地，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)講，“活下去”并不是問(wèn)題，而是下半場(chǎng)該“怎么活”。

今年年初，郁亮對(duì)萬(wàn)科的定位從城市配套服務(wù)商到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變進(jìn)行了詳細(xì)地解讀。

“我們不僅要做不動(dòng)產(chǎn)，提供服務(wù)的場(chǎng)所，也要直接提供服務(wù)內(nèi)容。”郁亮表示，萬(wàn)科從租賃住房、物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、冰雪、度假、養(yǎng)老等方面拓展業(yè)務(wù)。

基于房產(chǎn)社區(qū)場(chǎng)景，房企業(yè)務(wù)拓展的領(lǐng)域大同小異。值得注意的是，作為早在2014年就入局長(zhǎng)租公寓的房企，今年上半年，萬(wàn)科將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)。當(dāng)前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類(lèi)產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長(zhǎng)期租住解決方案。截至今年上半年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間。

不過(guò)創(chuàng)新業(yè)務(wù)同樣面臨諸多問(wèn)題。此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，萬(wàn)科首次對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行了檢討。“類(lèi)似自如（長(zhǎng)租公寓）事件，以及一些小概率、高風(fēng)險(xiǎn)事件，比如教育的性侵問(wèn)題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發(fā)生只有關(guān)門(mén)。”

面對(duì)轉(zhuǎn)型，郁亮表示，收斂和聚焦是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定因素的最好方法，如此才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折；“沒(méi)有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”

對(duì)于轉(zhuǎn)型中非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮提出了五個(gè)基本原則：投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的項(xiàng)目必須要調(diào)整；風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整；做了三年還沒(méi)做成的業(yè)務(wù)不要再做；做了三年仍然靠萬(wàn)科內(nèi)部資源內(nèi)生增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，也不要做了；出于獎(jiǎng)金導(dǎo)向建立的能力中心，可以公司化運(yùn)作，但不算業(yè)務(wù)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)的白銀時(shí)代轉(zhuǎn)折點(diǎn)已至，對(duì)于后市，分析人士向《投資者報(bào)》記者表示，房企依賴(lài)原有模式維持高增長(zhǎng)難以為繼，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度松動(dòng)跡象不大，而希望靠房地產(chǎn)暴富的投資者怕是難以獲利了。