“金九銀十”未現(xiàn)，樓市降溫已經(jīng)來(lái)臨。

一方面，目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨。萬(wàn)科把“活下去”當(dāng)成目標(biāo)，碧桂園明確提出“控速”，融創(chuàng)也不再“奔跑”。

另一方面，三季度以來(lái)土地市場(chǎng)降溫顯著，房企競(jìng)拍土地的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，地塊流拍的數(shù)量持續(xù)增加。

這其中有土地出讓條件嚴(yán)苛的影響。限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

“房企會(huì)考慮大的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)其去化能力的影響，自身土地儲(chǔ)備量與存貨周轉(zhuǎn)能力是否匹配，以及三四線城市棚改資金收縮帶來(lái)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。而且土拍市場(chǎng)上地價(jià)越來(lái)越高，房企也要合理控制成本。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

“住宅用地供應(yīng)相對(duì)充足下，房企并不急缺土地，房?jī)r(jià)上行空間有限、地價(jià)偏高地塊已不再受寵。未來(lái)幾年全國(guó)前19強(qiáng)房企不用再拿一宗地也可以銷(xiāo)售5.9年，即便是保持整體規(guī)模不超過(guò)50%的增長(zhǎng)，未來(lái)兩年不拿地亦無(wú)大礙。”新城控股(23.100, 0.31, 1.36%)集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)然，有合適的地還是會(huì)繼續(xù)拿，緩拿地，拿小地，快進(jìn)快出應(yīng)是最佳策略。

郭毅認(rèn)為，房企拿地謹(jǐn)慎其實(shí)是一直存在的，今年越來(lái)越多的龍頭房企陸續(xù)減少公開(kāi)市場(chǎng)拿地，轉(zhuǎn)而更傾向于通過(guò)并購(gòu)重組方式用比較低的成本一次性取得更大量的土地儲(chǔ)備。

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變 以價(jià)換量加快出貨

“在限購(gòu)的城市里，有資格的購(gòu)房者逐漸減少，就像池子里的魚(yú)不斷被撈掉，而小魚(yú)還沒(méi)有長(zhǎng)大。先知先覺(jué)的房企正在搶收有資格、同時(shí)也有購(gòu)買(mǎi)力的客戶。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

中國(guó)恒大最先打起促銷(xiāo)牌，自8月底開(kāi)始，就推出了全國(guó)在售樓盤(pán)8.9折，最低可低至74折的優(yōu)惠活動(dòng)，令其9月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大漲。據(jù)恒大公告，9月份完成合約銷(xiāo)售金額630.1億元，完成合約銷(xiāo)售面積599.8萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲56.5%和57%，創(chuàng)下今年單月銷(xiāo)售額新高；銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到10504元/平方米。

碧桂園、萬(wàn)科等也走上了降價(jià)促銷(xiāo)之路，保利、萬(wàn)達(dá)等亦紛紛跟進(jìn)。今年前9個(gè)月，碧桂園繼續(xù)以5529.3億元銷(xiāo)售額領(lǐng)跑，同比增長(zhǎng)29%，并超過(guò)其2017年全年5500.1億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別為4490.9億元和4323.2億元，較去年同期分別增長(zhǎng)22%和9%。

融創(chuàng)中國(guó)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額3219.8億元，同比增長(zhǎng)55%，位列全國(guó)第四。其中9月份實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額547.3億元，同比增長(zhǎng)24%。保利發(fā)展前9月銷(xiāo)售額3027.7億元，排名第五位，這一銷(xiāo)售數(shù)據(jù)幾乎追上了去年全年業(yè)績(jī)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前三季度TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模近7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)39.6%。多數(shù)房企完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)問(wèn)題不大，少數(shù)房企完成目標(biāo)仍存在較大壓力。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。一方面，一些今年以來(lái)受限價(jià)影響，延遲入市的項(xiàng)目將在四季度大量入市，相關(guān)企業(yè)業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)。另一方面，也會(huì)有更多房企選擇以價(jià)換量，通過(guò)降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，保證去化，高周轉(zhuǎn)策略，仍然是目前企業(yè)的首選。

盡管銷(xiāo)量仍在增長(zhǎng)，但增速放緩的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)合約銷(xiāo)售將放緩，原因主要包括銀行向購(gòu)房者放貸的嚴(yán)格監(jiān)管，以及市場(chǎng)相較于2017年需求轉(zhuǎn)弱。

陽(yáng)光城(5.150, 0.06, 1.18%)執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌表示，一線市場(chǎng)動(dòng)力很強(qiáng)，但被調(diào)控壓住了。三四線城市沒(méi)有控，但確實(shí)有非理性的因素，持續(xù)上漲沒(méi)有保證。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌則觀察到，隨著政策的持續(xù)，8月份起很明顯地感受到購(gòu)買(mǎi)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，尤其是三四線城市冷得更快一些。“我們會(huì)非常小心謹(jǐn)慎地把公司做安全了。”

“越是去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)多的城市，特別是一些都市圈周邊的中小城市，越是透支了未來(lái)的市場(chǎng)，在調(diào)控政策的擠壓下，購(gòu)房人群流量下降更明顯。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

拍地趨謹(jǐn)慎 三四線城市風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)

土地儲(chǔ)備都是房企生存和發(fā)展的命脈。只不過(guò)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和銷(xiāo)售壓力下，房企在拿地態(tài)度上更加謹(jǐn)慎，尤其是高價(jià)地。

今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行，整體降溫趨勢(shì)持續(xù)。2018年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率18.3%，同比下降21.1%。

同時(shí)，土地市場(chǎng)流拍面積創(chuàng)新高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，全國(guó)300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約為2017年全年流拍地塊的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面積占總推出面積的比重高達(dá)9.3%，達(dá)近年來(lái)的最高值。

大房企仍手握充足的土地資源，但相比去年拿地節(jié)奏更趨于謹(jǐn)慎。今年前9個(gè)月，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)占據(jù)拿地金額榜三甲地位。其中碧桂園以1198億元的拿地金額位居榜首，同比下降28%，萬(wàn)科和保利分別同比下降8%和22%。TOP10房企拿地總金額達(dá)6994億元，同比下降19%。

碧桂園總裁莫斌表示，下半年的土地投資會(huì)更加謹(jǐn)慎。中海董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，現(xiàn)階段中海會(huì)采取很謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待投資買(mǎi)地，寧愿錯(cuò)失機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。

這些龍頭房企重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域中，長(zhǎng)三角一直是個(gè)必爭(zhēng)區(qū)域，隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)土地市場(chǎng)熱度也逐步升溫。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，1~9月，長(zhǎng)三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)2818億元，位列首位；中西部和珠三角以2118億元和1718億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第四位，為1141億元。

從城市標(biāo)的看，一二線城市仍是它們的拿地重點(diǎn)，但規(guī)模在下降。1~9月，土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交9823億元，同比下降9%，增速較1~8月回落14%；TOP10城市土地成交面積增速較1~8月回落6%。

隨著棚改貨幣化安置的收緊，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。今年前9個(gè)月，三四線城市流拍住宅用地占比達(dá)到了76.7%。7月31日之后至9月20日，溢價(jià)率超過(guò)100%的高溢價(jià)地塊有111宗，其中在三四線城市的就有89宗，而中小房企和個(gè)人拿地就占了91.9%。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)很多三四線城市的高溢價(jià)項(xiàng)目極有可能重演一二線城市地王的命運(yùn)，也會(huì)掉入“被限價(jià)”的陷阱。此輪調(diào)控以后，拿了高價(jià)地的中小房企和個(gè)人將會(huì)陷入非常被動(dòng)的局面，屆時(shí)會(huì)哀嚎遍野。

孫宏斌的焦慮亦與三四線城市的布局密切相關(guān)：其一，三四五線城市正在冷卻，進(jìn)行布局的開(kāi)發(fā)商承受較大壓力；其二，限價(jià)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商前年和去年買(mǎi)的地可能被迫以虧本價(jià)賣(mài)出。

恒大總裁夏海鈞在年中業(yè)績(jī)報(bào)告上透露，恒大除了把利潤(rùn)做到了500億元外，土地結(jié)構(gòu)也徹底翻轉(zhuǎn)，一二線城市土地占比68%，而在2014年，這個(gè)數(shù)字不到50%。

市場(chǎng)降溫時(shí)更是市場(chǎng)的洗牌期。于大房企而言，正是個(gè)撿漏的好時(shí)機(jī)。

剛喊出“活下去”口號(hào)不久，萬(wàn)科即花費(fèi)32.34億元，獲得華夏幸福(23.680, 0.88, 3.86%)環(huán)京地區(qū)33.9萬(wàn)平方米土地項(xiàng)目大部分的股權(quán)，合作開(kāi)發(fā)環(huán)京項(xiàng)目。這些土地主要位于涿州、大廠、廊坊和霸州市，均為住宅用地，其中部分地塊為半年內(nèi)所拿。

一方面加快出貨、回籠資金，以應(yīng)對(duì)債務(wù)到期壓力，另一方面伺機(jī)以合理價(jià)格增加土地儲(chǔ)備，或許就是大房企們“活下去”的邏輯所在。