從2000萬元注冊資本金的地方企業(yè)起步，綠地的發(fā)展實現(xiàn)三級跳：上海的綠地，中國的綠地，再到世界的綠地。

這家成立有26年的公司，身上帶著創(chuàng)始人張玉良太深的烙印。在企業(yè)界，他招牌式的微笑，已然成為一個符號，其謙和待人的處世態(tài)度早已聲名在外。

張玉良曾言，優(yōu)秀的企業(yè)，第一大要點是要有清晰的戰(zhàn)略，“戰(zhàn)略不僅要規(guī)定企業(yè)應(yīng)該做什么，而且要規(guī)定企業(yè)不應(yīng)該做什么。同時，企業(yè)的戰(zhàn)略也不是一成不變的，要隨著形勢的變化而變化”。

他還很推崇松下電器創(chuàng)始人松下幸之助的那句“戰(zhàn)略就是下雨打傘”。正因為戰(zhàn)略第一，綠地因應(yīng)外部環(huán)境的變化，展開有目的、有組織的系統(tǒng)創(chuàng)新。

根據(jù)10月21日綠地發(fā)布的今年三季度業(yè)績報告，綠地累計實現(xiàn)合同銷售金額2670億元，同比增長31%。但綠地已經(jīng)向下一個階段發(fā)起了沖擊。張玉良表示：“綠地發(fā)展已進入了新的階段，正朝著萬億級規(guī)?？焖龠~進，并向著具有全球競爭力的世界一流企業(yè)不斷進軍。”

26年發(fā)展歷程，在波瀾壯闊的中國企業(yè)發(fā)展道路上，綠地走在了前列，但前路也仍然漫長。在“92派”的企業(yè)家里，還活躍在企業(yè)一線的，也屈指可數(shù)。

未來會如何？或許，時間才是檢驗的最好工具，在張玉良與他執(zhí)掌的綠地背后，徐徐展開的是企業(yè)家與40年改革開放之間的命運勾連。

初心

時代周報：從體制內(nèi)下海創(chuàng)辦綠地，回過頭來看，你的初衷實現(xiàn)了嗎？

張玉良：1992年7月18日綠地成立，公司的初衷是為了用市場化的方法服務(wù)于上海城市綠化建設(shè)。這么多年來，綠地“與改革同步、與時代同行”，通過推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實施經(jīng)營管理創(chuàng)新、培育優(yōu)秀企業(yè)文化、積極履行社會責(zé)任，可以說實現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展。

時代周報：綠地到今年為止已經(jīng)成立26周年，最大的感觸是什么？另外，你即將進入退休年齡，有沒有考慮過退休的事？

張玉良：今年也是我個人與綠地共成長的第26年。綠地的超常規(guī)發(fā)展歷程也是我個人與房地產(chǎn)結(jié)緣、同呼吸共命運的成長經(jīng)歷，有幸能在期間為這個行業(yè)、為老百姓美好生活貢獻個人綿薄之力。

毫不夸張地說，綠地集團的發(fā)展史幾乎是一部企業(yè)版的中國改革史。例如在1997–2001年期間，綠地就抓住住房制度改革的浪潮，大力參與上海“365危棚簡屋改造”等大規(guī)模舊城改造工程，并以此為契機逐步投建商品房項目。

特別是在探索國企改革與國際化成長的新路上，綠地留下了寫滿奮斗與成就的華彩篇章，我和每一個綠地人都為此感到驕傲。“永不止步”是綠地企業(yè)精神的真實寫照，只要這樣去做了，就沒有什么可遺憾的。

時代周報：如何看待改革開放40年來中國房地產(chǎn)行業(yè)的變化？

張玉良：改革開放的40年里，中國的房地產(chǎn)行業(yè)主要經(jīng)歷了從起步、高速成長、回歸“制造業(yè)時代”等幾個階段，在國家政策積極引導(dǎo)下逐步調(diào)整，逐步形成了更加可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)格局和市場結(jié)構(gòu)，也更加回歸到房子的“居住”本質(zhì)。

時代周報：對企業(yè)發(fā)展的影響是什么？

張玉良：2018年，對于中國企業(yè)而言是一個重要的歷史節(jié)點。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國企業(yè)在很多領(lǐng)域已經(jīng)實現(xiàn)從跟跑到并跑的轉(zhuǎn)變。但“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”。長期以來，中國企業(yè)走的是一條模仿、追趕的道路，西方企業(yè)是我們的老師。中國的企業(yè)能不能再前進一步，成為領(lǐng)跑者，就有賴于企業(yè)創(chuàng)新的格局了。

過去很多中國企業(yè)的創(chuàng)新，基本停留在商業(yè)模式創(chuàng)新和創(chuàng)新技術(shù)組合應(yīng)用方面，而沒有觸及技術(shù)創(chuàng)新，特別是沒有觸及核心技術(shù)的創(chuàng)新。商業(yè)模式創(chuàng)新固然也很重要，但商業(yè)模式易于被模仿，難以在市場競爭中構(gòu)筑起“深溝高壘”，往往導(dǎo)致大家“一哄而上”，然后“紅海競爭”，最終“哀鴻遍野”。

相比之下，技術(shù)創(chuàng)新才是最核心的創(chuàng)新，也是最難以被模仿的創(chuàng)新。能不能在技術(shù)創(chuàng)新方面有所突破，越來越成為檢驗世界一流企業(yè)的“試金石”。因此，在新的形勢下，我認為，我們在創(chuàng)新方面要有全新的格局，要在技術(shù)創(chuàng)新特別是核心技術(shù)創(chuàng)新方面花更大的氣力。

時代周報：綠地在過往的發(fā)展歷程里，你最驕傲的是什么？

張玉良：主要是建立了以下四個方面的企業(yè)形象。

一是龍頭房企。綠地房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品類型均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、特色小鎮(zhèn)、高鐵站商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先。2017年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額超過3000億元，繼續(xù)位居行業(yè)前列。

二是轉(zhuǎn)型典范。集團已經(jīng)形成“以房地產(chǎn)為核心主業(yè)，大基建、大金融、大消費、科創(chuàng)、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營格局。通過“地產(chǎn)+”的商業(yè)模式，各產(chǎn)業(yè)互為支撐、相得益彰，形成了“1+5>N”的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)，構(gòu)筑了獨特的競爭優(yōu)勢。

三是混改標(biāo)桿。在全國國資國企領(lǐng)域，像綠地這樣巨型體量、母公司層面、較大力度的混合所有制改革案例，尚屬少見。與此同時，綠地也積極參與央企和地方國資改革，先后投資控股了原寶鋼建設(shè)、貴州建工、江蘇省建、西安建工、南京城開、濟南泉景等國有企業(yè)，是國際化先鋒。當(dāng)前，“世界綠地”的內(nèi)涵和外延正在不斷拓展、豐富。

再談綠地之變

時代周報：近些年，不少地產(chǎn)公司都在沖擊一個更大的規(guī)模，但顯然綠地相對沒有那么明顯表現(xiàn)出對規(guī)模的渴望，這是公司的一種戰(zhàn)術(shù)嗎？還是如另一種市場聲音所言，是掉隊了？

張玉良：綠地在2014年實現(xiàn)了行業(yè)第一的規(guī)模地位，某種程度上，也標(biāo)志著企業(yè)進入了一個不唯規(guī)模論的更重發(fā)展質(zhì)量、盈利能力和長期安全穩(wěn)定的可持續(xù)性新階段。

所以，近幾年，你能看到綠地持續(xù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級，不斷完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)依然是核心主業(yè)。同時，其他多元化產(chǎn)業(yè)綠地的布局和推進同樣迅速，這將為未來綠地的發(fā)展奠定更為扎實的基礎(chǔ)和強大的抗風(fēng)險能力，不會因一個行業(yè)的周期波動而致整體業(yè)績大幅波動。

當(dāng)下，綠地正處于大有可為的戰(zhàn)略機遇期。公司經(jīng)過20多年發(fā)展，正穩(wěn)步向萬億資產(chǎn)規(guī)模邁進。

時代周報：能不能把綠地在大基建大金融大消費上的嘗試理解為是公司轉(zhuǎn)型的方向之一？大企業(yè)如何避免在轉(zhuǎn)型過程中的尾大難掉弊端？

張玉良：綠地的多元化轉(zhuǎn)型，與完全拋棄現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)行是完全不同的概念。

大企業(yè)想要成功轉(zhuǎn)型，現(xiàn)實中，也并非進入完全陌生的領(lǐng)域，而更多是在原來的基礎(chǔ)上，從產(chǎn)業(yè)協(xié)同、業(yè)務(wù)交集等角度出發(fā)，擇機發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)務(wù)，因此本質(zhì)上也不是尾大難掉的問題。

時代周報：那能不能把現(xiàn)在的綠地理解為不是一間單純的房地產(chǎn)公司了？如果已經(jīng)不是單純的房地產(chǎn)公司了，有沒有想過轉(zhuǎn)型探索的時間長了，會給公司帶來一定的壓力？

張玉良：沒有一個真正優(yōu)秀和成功的企業(yè)，尤其是大型企業(yè)，會是一成不變的。真正成功的企業(yè)，始終處于變化、適應(yīng)、發(fā)展、升級的過程中。綠地26年的發(fā)展，就是不斷創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的26年。

時代周報：綠地過去做大型保障房社區(qū)、超高層、交通樞紐商務(wù)區(qū)等特色模式，幫助企業(yè)進入新的階段，在企業(yè)規(guī)模大了過后，綠地的核心競爭力又體現(xiàn)在哪里？

張玉良：在不同的時期、領(lǐng)域，優(yōu)秀企業(yè)不同層面的核心競爭力也是動態(tài)變化的。就當(dāng)前而言，外部環(huán)境“機遇很大、困難不小”。

對比其他公司，綠地有幾大優(yōu)勢：一是核心主業(yè)優(yōu)勢；二是多元發(fā)展優(yōu)勢；三是國際化優(yōu)勢。四是產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢。

此外，今年以來，面對新環(huán)境，綠地進一步體現(xiàn)出融資題材多樣化的優(yōu)勢。集團各產(chǎn)業(yè)通過挖掘融資潛力，加強現(xiàn)金流管理，可以達到“抱團取暖”的效果。因此，對綠地而言，當(dāng)前和今后一段時間又是一個可以取得大發(fā)展、快成長的難得“窗口期”。還有率先擁抱科技創(chuàng)新推動“科技+”新一輪轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢。綠地新一輪轉(zhuǎn)型已在路上，最大特點就是綠地將全面擁抱科技創(chuàng)新實現(xiàn)升級。誰能搶抓科技創(chuàng)新機遇，誰就能進化為“新物種”并實現(xiàn)領(lǐng)跑。

當(dāng)然在房地產(chǎn)主業(yè)，綠地還是有自己的特色在。一是綜合開發(fā)能力的優(yōu)勢。特別是在城市綜合開發(fā)、高鐵站商務(wù)區(qū)、特色小鎮(zhèn)、超高層地標(biāo)、大型城市綜合體、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域具有明顯的優(yōu)勢。

二是獲取戰(zhàn)略性項目的優(yōu)勢。集團既有“國有的牌子”，又有“市場的機制”，在“做政府所想、為市場所需”的理念引領(lǐng)下，在全國范圍內(nèi)構(gòu)建了良好的政企合作關(guān)系，通過運用領(lǐng)先的綜合開發(fā)能力、資源配置能力和品牌影響力，能夠低成本、大批量獲取重大戰(zhàn)略性項目。

時代周報：綠地的多元化涉獵廣泛，能否預(yù)測下，未來是否會有其中一項或者多項成為和房地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的主業(yè)

張玉良：綠地新一輪轉(zhuǎn)型已在路上，除了各項產(chǎn)業(yè)在發(fā)展能級、盈利能力、行業(yè)地位等層面的再升級外，最大特點就是綠地將全面擁抱科技創(chuàng)新實現(xiàn)升級。誰能搶抓科技創(chuàng)新機遇，誰就能進化為“新物種”并實現(xiàn)領(lǐng)跑。

時代周報：綠地科創(chuàng)板塊的商業(yè)模式是什么？今年在科創(chuàng)板塊還會有哪些動作？

張玉良：大企業(yè)需要主動擁抱現(xiàn)代科技，傳統(tǒng)企業(yè)運用新科技將是新的物種，可實現(xiàn)新的騰飛。

從入股深蘭科技，建立綠地科創(chuàng)金融聯(lián)盟，到成立上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院、人類表型組研究院和正式啟動復(fù)旦綠地科創(chuàng)中心，事實上，今年將是綠地科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)全面升級的一年。

另外，2018年綠地科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)挖掘一批可轉(zhuǎn)化、有市場潛力的科研項目，擇機開展投資，在原有與上海高校合作平臺的基礎(chǔ)上，進一步聚焦“頂尖領(lǐng)域、頂尖公司”，提升科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的核心競爭力和投資含金量，將其發(fā)展成為綠地重要的“次支柱產(chǎn)業(yè)”和未來轉(zhuǎn)型升級的業(yè)績亮點。

綠地的邊界和未來

時代周報：隨著綠地涉及的領(lǐng)域越來越多，會不會觸及不可管控的邊界？

張玉良：綠地多元化的過程，就是企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型再升級的過程，管控更加高效、資源共享更為充分、產(chǎn)業(yè)效益更加體現(xiàn)1+1>2

綠地的管控機制每年都在不斷升級和優(yōu)化，今年的重點是進一步提升管理水平，增強內(nèi)部動力。

比如我們著力深化體制機制改革。進一步強化利益捆綁，推動考核精細化，強化激勵約束。此外注重提升管理效率。調(diào)整管控架構(gòu)，進一步優(yōu)化上下之間、條塊之間的功能定位和職權(quán)劃分，使集團總部、經(jīng)營單位、管理條線形成工作合力，堅決防止“大公司病”。

時代周報：不過，近期有些排名較前的地產(chǎn)公司已經(jīng)對中國的地產(chǎn)形勢表現(xiàn)出悲觀的看法，對此持怎樣的觀點呢？

張玉良：機遇仍然大于挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)仍然處于大有可為的戰(zhàn)略機遇期，只要順勢而為、趨利避害、應(yīng)對得當(dāng)，推動高質(zhì)量發(fā)展完全是有條件的。

我們可以看到，中國經(jīng)濟已進入高質(zhì)量發(fā)展階段。在此過程中，房地產(chǎn)作為“產(chǎn)業(yè)鏈條長、帶動作用大”的基礎(chǔ)性行業(yè)，仍將發(fā)揮重要的引擎和支撐作用，并繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。

此外，我國仍然處于深度城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中。當(dāng)前，我國正在進入以大規(guī)模城市群建設(shè)為基本特點的深度城鎮(zhèn)化階段，區(qū)域一體化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)等工作持續(xù)推進，一批原屬“洼地”的區(qū)域快速崛起，特別是很多三四線地級市在城市功能建設(shè)及完善上展現(xiàn)了強勁的動力，為房地產(chǎn)進一步發(fā)展與轉(zhuǎn)型提供了空間。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)市場總體高位趨穩(wěn)?？梢灶A(yù)見，未來三年我國房地產(chǎn)市場總體仍將保持“高位趨穩(wěn)、區(qū)域分化、企業(yè)分化”的基本格局，推動房地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量發(fā)展仍然具備相應(yīng)的市場基礎(chǔ)和條件。

再者我國人口數(shù)量及流動性仍然在增長。

時代周報：當(dāng)下綠地面臨的市場挑戰(zhàn)主要是哪些方面？

張玉良：主要是外部環(huán)境的挑戰(zhàn)。

目前來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控將繼續(xù)實施。可以預(yù)見，在長效機制建立以前，嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控還將持續(xù)相當(dāng)長的一段時間，對市場格局和消費者預(yù)期都將產(chǎn)生較大的影響。

行業(yè)競爭加劇也是一方面。“不進則退、慢進也是退”“只有舍命狂奔才能留在原地”，已經(jīng)成為行業(yè)競爭的真實寫照。

金融監(jiān)管政策持續(xù)從嚴從緊，也是一方面。未來三年恰好是中央打好“三大攻堅戰(zhàn)”的重要時間窗口。在這種金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變過去一些行之有效的習(xí)慣性做法，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

時代周報：綠地在資金與資源整合方面，會有哪些動作？

張玉良：集團整體一盤棋、產(chǎn)業(yè)高度協(xié)同，主業(yè)與多元產(chǎn)業(yè)形成合力。

時代周報：當(dāng)下大環(huán)境對接下來綠地轉(zhuǎn)型方向有什么樣的影響？

張玉良：對于一些實力不濟的中小房企，會比較艱難，也可能演化為被收購兼并。而對于行業(yè)龍頭，資金、土地、購買力等資源的進一步集中化，只要應(yīng)對得當(dāng)、反而會有不少的機會，比如更低競爭的拿地機會、快速擴張布局的并購機會、持續(xù)提高市場占有率鞏固行業(yè)地位的機會等等。

總體而言，機遇大于挑戰(zhàn)，要全面、準確、辯證地加以把握。