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  • 住房租賃新老問題交織 呼喚有效監(jiān)管

    2018年10月29日 08:46
    來源:中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)
    實(shí)現(xiàn)租賃住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展,在提高租賃住房供給的同時(shí),還需要明確規(guī)則、加強(qiáng)監(jiān)管,重點(diǎn)要解決好信息不對(duì)稱、信用不支持、質(zhì)量不保證三個(gè)問題
    專家建議,要眼光向下,著重提升中低收入群體租賃住房的供給,這樣很多問題會(huì)迎刃而解
    違規(guī)打隔斷,裝修污染超標(biāo),租房“被貸款”……近期,長租公寓問題有所浮現(xiàn)。為何一些長租公寓陷入“成長的煩惱”?住房租賃市場究竟該如何滿足“住有所居”?記者獨(dú)家專訪了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長馮俊,探討租賃住房的有效監(jiān)管與治本之策。
    質(zhì)疑怎么看?
    推動(dòng)租金上漲的,主要還是租賃市場的供不應(yīng)求
    哄抬租金,囤房炒作……這是近段時(shí)間長租公寓受到的一些質(zhì)疑。以北京市為例,根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2018年8月北京市租賃房房租環(huán)比上漲0.3%,同比上漲2.9%,前1—8月,同比增加3.1%。
    那么,推動(dòng)房租上漲的“禍?zhǔn)?rdquo;是長租公寓嗎?
    “租金整體漲幅中,受長租公寓中介推動(dòng)的部分不會(huì)很大。”馮俊表示,近幾年租金一直在穩(wěn)步上漲,尤其7、8、9月是畢業(yè)季,也是北京租賃市場的傳統(tǒng)旺季。至于中介搶房源、囤積租賃房現(xiàn)象,馮俊認(rèn)為,搶房源現(xiàn)象或許存在,但是中介囤房的可能性不大。因?yàn)榭罩寐适情L租公寓非常重要的盈利指標(biāo),對(duì)機(jī)構(gòu)來說囤積一個(gè)月的成本遠(yuǎn)比租金上漲帶來的利潤高得多。
    長租機(jī)構(gòu)對(duì)租賃市場更大的影響,不是推動(dòng)租金漲價(jià),而在于對(duì)中低收入者租賃需求的“擠出”。馮俊介紹,根據(jù)克而瑞與鏈家的聯(lián)合調(diào)查,在北京、上海這樣的一線城市,如果將租賃市場按月租金劃分一下,在超過6000元這一檔,租賃住房的供應(yīng)是需求的一倍多,明顯供大于求;在3000—6000元這一檔,供應(yīng)是需求的70%;在3000元以下這一檔,供應(yīng)只能滿足不到一半的需求。而自如、蛋殼等分散式長租公寓并不增加租賃供給,只是將存量租賃房集中起來、統(tǒng)一裝修后再次出租,通過集中房源提升了供應(yīng)效率,通過裝修、提供增值服務(wù)優(yōu)化了住房品質(zhì),拉高了租金。換句話說,就是將低檔住宅租賃產(chǎn)品提升為了中高檔。
    “在沒有增加整體供給的情況下,分散式長租公寓增加了高收入群體的租賃供給,也就相當(dāng)于擠出了中低收入群體的租賃供給。”馮俊分析。
    “無論是租金持續(xù)上漲的現(xiàn)象,還是大家對(duì)長租公寓的持續(xù)關(guān)注,都體現(xiàn)了租賃市場供不應(yīng)求的矛盾。”馮俊說,“在供不應(yīng)求的矛盾中,主要矛盾又是較低收入人群的住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,這才是當(dāng)下最急需解決的租賃問題。”
    癥結(jié)在哪里?
    新老問題交織,長租公寓的監(jiān)管需更加明確
    “租賃合同莫名其妙簽成了貸款合同”“租約到期后就是不退押金”“長租公寓氣味大、甲醛超標(biāo)”……租金的討論之外,一些不規(guī)范甚至違法的經(jīng)營行為,是長租公寓更引人關(guān)注的方面。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),長租公寓在一些業(yè)務(wù)領(lǐng)域仍處于監(jiān)管盲區(qū)。
    據(jù)介紹,長租公寓盈利點(diǎn)主要有四個(gè):一是租金差,長租機(jī)構(gòu)在收房和租房之間有個(gè)價(jià)差,比如付給房東3000元月租金,最終以5000元的價(jià)格租給租戶,2000元就是租金差。二是提供增值服務(wù)所得,即提供家政、購物等增值服務(wù)的收益。三是空置期差,長租公寓與業(yè)主約定空置期長,實(shí)際的空置期短,空置期差內(nèi)就可以凈賺房租。四是金融市場所得,比如風(fēng)投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者,租金差、空置期差和增值服務(wù)所得減去裝修改造和空置期等成本后,收益其實(shí)非常微薄。因此很多長租機(jī)構(gòu)都瞄準(zhǔn)了金融收益,租金貸成為常用操作方法。
    租金貸的收益來自于期限差。租賃者申請(qǐng)全年租金額度的貸款,貸款平臺(tái)一次性將一年房租支付給長租機(jī)構(gòu)。而長租機(jī)構(gòu)拿到全年租金后,卻是按季或按月支付給房東,其中的期限差就產(chǎn)生了資金沉淀。一些長租機(jī)構(gòu)利用沉淀資金進(jìn)一步擴(kuò)張拿房。目前,多家涉及租房信貸業(yè)務(wù)的銀行選擇主動(dòng)停止了相關(guān)業(yè)務(wù)。北京市也叫停了租金貸,對(duì)違規(guī)者從重處罰,聯(lián)合懲戒。然而,從制度上講,對(duì)于長租公寓沉淀資金的使用和去向,仍屬于監(jiān)管空白。
    此外,還有裝修甲醛超標(biāo)、討要押金難、合同陷阱等問題,也暴露了長租公寓市場監(jiān)管的欠缺。長租公寓的監(jiān)管主體以及監(jiān)管規(guī)則都需要進(jìn)一步明確。
    可能很少有人注意到,大多數(shù)長租公寓企業(yè)并不是房地產(chǎn)企業(yè),而是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高科技企業(yè)。
    比如自如對(duì)自己的定位是一家O2O互聯(lián)網(wǎng)公司,蛋殼也在簡介中標(biāo)明“這是一家大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的互聯(lián)網(wǎng)公司”。長租公寓到底應(yīng)該屬于住建部門管理還是科技部門管理,并不是特別清晰。
    馮俊分析,長租機(jī)構(gòu)大多以科技企業(yè)身份出現(xiàn),一方面可提升融資吸引力,另一方面有稅收上的考慮。“營改增之后,財(cái)產(chǎn)租賃企業(yè)增值稅率為6%,于是兩個(gè)問題產(chǎn)生了:一是這類企業(yè)原來營業(yè)稅率是5.56%,所以增值稅名義稅率高過了營業(yè)稅;二是增值稅在租房領(lǐng)域的抵扣項(xiàng)很難取得,房東大多是普通老百姓,發(fā)票不容易取得。而高科技企業(yè)增值稅很低。”馮俊說。
    作為租賃市場中的“年輕人”,長租公寓暴露了一些新問題,也體現(xiàn)了租賃市場一些老毛病。“長租公寓市場乃至整個(gè)租賃市場需要更加全面明確的市場規(guī)則。”馮俊說。
    監(jiān)管咋發(fā)力?
    專家認(rèn)為,租賃市場監(jiān)管要維護(hù)“兩個(gè)穩(wěn)定”,為此要著手解決三個(gè)問題
    租賃市場新老問題交織,有效監(jiān)管首先要建立規(guī)則,如何建立更符合當(dāng)下市場發(fā)展的規(guī)則?
    馮俊認(rèn)為,規(guī)范租賃市場,要瞄準(zhǔn)“兩個(gè)穩(wěn)定”。“一是租金的穩(wěn)定,二是租賃關(guān)系的穩(wěn)定。要重點(diǎn)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的居住權(quán)、租賃權(quán)。”
    去年住建部印發(fā)了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》,對(duì)這“兩個(gè)穩(wěn)定”有明確涉及。比如“鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的,直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持”,鼓勵(lì)長期租賃是鼓勵(lì)穩(wěn)定租賃關(guān)系;“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金”,規(guī)定不能亂漲價(jià)是維護(hù)租金穩(wěn)定。
    促進(jìn)“兩個(gè)穩(wěn)定”,馮俊認(rèn)為,監(jiān)管部門要著手解決三個(gè)關(guān)鍵問題。
    一是信息不對(duì)稱問題。準(zhǔn)確的租賃價(jià)格發(fā)布機(jī)制有助于租金透明穩(wěn)定?!稐l例》征求意見稿中提到,直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度,定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。馮俊認(rèn)為,更理想的情況是,政府建立統(tǒng)一的待租待售住房的數(shù)據(jù)與分析系統(tǒng),防止中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)壟斷,增強(qiáng)消費(fèi)者的知情權(quán),實(shí)現(xiàn)全方位的信息透明。
    二是信用不支持問題。杭州鼎佳長租公寓破產(chǎn)跑路事件中,既有企業(yè)的信用問題,也有承租人偷盜、損壞房內(nèi)物品的信用問題。將雙方都納入信用監(jiān)管,需要打通各部門間的數(shù)據(jù)壁壘,建立統(tǒng)一的信用信息系統(tǒng)。“有了統(tǒng)一信用信息系統(tǒng),可以摒棄過去租賃市場中一些不好的做法。”馮俊舉例,比如打通租賃信息系統(tǒng)和公積金管理系統(tǒng),承租人逾期未繳納房租就自動(dòng)扣除其公積金,那么就可以取消普通租賃“押一付三”、長租公寓租金一付一整年等規(guī)則,保護(hù)承租人和租賃人雙方的權(quán)益,也更有利于租賃市場穩(wěn)定。
    三是質(zhì)量不保證問題。對(duì)租賃住房的房屋質(zhì)量、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、防火標(biāo)準(zhǔn)要有更明確的規(guī)定和監(jiān)管,讓承租人的人身財(cái)產(chǎn)安全有更高保障。
    “期待《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》早日出臺(tái),為維護(hù)租賃穩(wěn)定、解決一系列問題提供參照。”馮俊表示,在加快法規(guī)制定、加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí),仍要加大租賃住房的供給,并且眼光向下,著重提升中低收入群體租賃住房的供給,這樣很多問題會(huì)迎刃而解。
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