據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來已有13項融資計劃被叫停，隨著融資難度的增加，融資成本不斷攀升。

“錢緊錢貴”已經(jīng)成為今年房企融資的主旋律，境內(nèi)外融資渠道不斷收緊，多項政策出臺防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險，銀行貸款、債權(quán)融資、信托和股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來已有13項融資計劃被叫停，隨著融資難度的增加，融資成本不斷攀升。

“現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)業(yè)都很緊張，我們現(xiàn)在主要支持實體經(jīng)濟(jì)，像長租公寓這類經(jīng)營性質(zhì)物業(yè)，一般只考慮北京的，而且就算在北京，也會優(yōu)先考慮好地段，好位置的，而且現(xiàn)在ABS不好發(fā)，監(jiān)管太嚴(yán)格。銀行貸款這條路尤其不好走，TOP10的房企也只有1-2家能拿到貸款。不光是找錢難，用錢成本也高，現(xiàn)在銀行貸款不好走，一般都是走信托，還有就是私募和其他渠道，但這些渠道融資成本都相對較高。我們最近給一家大型房企做的一筆融資，成本在8%，這現(xiàn)在其實已經(jīng)算低的了，有的走私募和其他渠道的，融資成本甚至達(dá)到20%”。 就職于昆侖銀行北京總部的劉磊最近很忙，到處找錢的房企幾乎打爆了他們的電話。

融資成本一年翻番

隨著房企境內(nèi)融資愈發(fā)困難，一些內(nèi)地房企將融資需求轉(zhuǎn)向境外，在香港或新加坡等地發(fā)行美元票據(jù)。近日，恒 大集團(tuán)在香港發(fā)行的一筆美元債券，創(chuàng)下了房企境外發(fā)債利率的次高。10月31日，中國恒 大（03333.HK）公告，公司全資附屬公司景程有限公司將發(fā)行18億美元優(yōu)先票據(jù)。18億美元優(yōu)先票據(jù)的債券，一共包括三筆，分別為：年化利率11%、2020年到期的5.65億美元票據(jù)；年化利率13%、2022年到期的6.45億美元票據(jù)；年化利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據(jù)。利息自2019年5月6日起計算，每半年派息一次。

恒 大集團(tuán)此次發(fā)行的3年期美元債券不僅創(chuàng)下內(nèi)地房企發(fā)行境外美元債券的歷史次高，5年期債券創(chuàng)歷史新高，也創(chuàng)下了自身發(fā)行美元債券的新高。根據(jù)Wind統(tǒng)計，2017年，恒 大集團(tuán)在新加坡發(fā)行6筆、總計91.24億美元債券，期限3-8年不等，票面利率在6.25%-9.5%之間。

據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期房企發(fā)行的美元債成本并不便宜。9月20日，正榮地產(chǎn)曾宣布，擬發(fā)行新票據(jù)，本金總額為2.8億美元，將于2021年到期。其已于9月19日，與德意志銀行、匯豐、光銀國際等機(jī)構(gòu)就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。據(jù)稱，正榮的新票據(jù)是為了償付現(xiàn)有債務(wù)，但也有可能因為不斷變化的市場調(diào)整計劃，重新分配所得款項凈額的用途。值得注意的是，正榮地產(chǎn)此筆美元票據(jù)年息高達(dá)12.5%，且預(yù)期能獲得的標(biāo)普及穆迪評級分別為B－和B3。而此前茂業(yè)國際9月19日發(fā)行的1.5億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，成本更是高達(dá)13.25%。

也有企業(yè)走私募途徑，但成本也高居不下，今年7月融創(chuàng)曾發(fā)行一款私募產(chǎn)品，擬募資5.5億元，期限18個月，預(yù)計收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬元（含）至300萬元，收益率為9.5%；300萬元（含）至5000萬元，收益率10%；大于5000萬元（含）收益率11.4%。這款產(chǎn)品雖然給到客戶的回報率是8%~9%，但對于發(fā)行方來說，加上管理費、銷售費等綜合費用，房企的成本至少在13%以上。國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向記者表示：“目前融資環(huán)境難，已經(jīng)沒法過多考慮成本問題，否則面臨的是更為嚴(yán)峻的債務(wù)違約危機(jī)” 。

龍頭房企優(yōu)勢明顯，小房企抱團(tuán)取暖

雖然融資環(huán)境持續(xù)收緊，但從融資規(guī)模來看，優(yōu)勢還是向龍頭房企傾斜。Wind數(shù)據(jù)顯示，排名前10的房企融資額為1655億元，同比減少27%，同比增長14.4%。排名11-30的房企整體融資額高達(dá)3941億元，同比減少0.58%，平均融資額達(dá)197億元。但是排名50之后的企業(yè)平均融資規(guī)模47億元，明顯低于其他梯隊企業(yè)，雖然融資額度有增長，但增幅正在逐漸收窄，在進(jìn)入第三季度之后，50名之后的企業(yè)發(fā)債的只有5家。

從融資成本來看，規(guī)模大、負(fù)債率和杠桿率低的企業(yè)融資成本也較低。如果將30家典型房企分為400億元以上，100億元-400億元以及100億元以下這3個梯隊，2018年上半年，這三個規(guī)模梯隊房企的融資成本分別為5.28%、5.26%和5.31%，分別較2017年上行0.28個百分點、0.17個百分點、0.14個百分點。而杠桿率高的中小房企在融資時則需要支付很高的風(fēng)險補償，也變相增加了這類企業(yè)的融資成本。

相比融資成本增加，融資渠道的收窄更讓小房企“雪上加霜”。今年自第三季度開始，監(jiān)管部門加大了對銀行等同業(yè)機(jī)構(gòu)資金的監(jiān)管力度，信托資金來源更加趨向于個人投資者；而資管新規(guī)則明確要求私募產(chǎn)品面向合格投資者通過非公開方式發(fā)行 。一位信托人士透露：“今年9月幫房企做了一筆信托前融，但后來在放款環(huán)節(jié)趕上了監(jiān)管加強(qiáng)，結(jié)果這筆款就沒有放下來”。據(jù)用益金融信托研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在10月中旬成立的集合信托投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)集合信托的規(guī)模已降至10億元水平，單只產(chǎn)品的平均規(guī)模從前一周的31701.43萬元快速下滑至6901.69萬元，縮水幅度近八成，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均規(guī)模縮水猛烈。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)周共發(fā)行15款房地產(chǎn)集合信托，但總規(guī)模僅為10.35億元，平均規(guī)模6901.67萬元，環(huán)比降低78.22%。

“目前我得到的一些數(shù)據(jù)，TOP20以內(nèi)的房企主要資金大頭還是來源于銀行。雖然監(jiān)管嚴(yán)了，但是對他們的影響不會太大。受影響比較大的主要是那些走信托和私募基金的開發(fā)商，前期融資成本都會提高，至于提高多少，很難說。但可以明顯看出的是，未來，小房企的生存空間會被進(jìn)一步壓縮。目前我了解到幾個開發(fā)商，已經(jīng)有一些資金的合作，一些剛拿到地手頭比較緊的開發(fā)商之間會做短期拆借，有的還在找一些信托合作，可以預(yù)見的是，未來小開發(fā)商可能會通過入股或合作開發(fā)的形式進(jìn)行一些合作，自己拿地的情況會慢慢減少，也可能會通過其他的模式達(dá)到財務(wù)投資的優(yōu)勢，中小房企的空間逐步在縮減的態(tài)勢是很明顯的，未來還會進(jìn)一步的加劇。”一位信托公司地產(chǎn)融資部高級經(jīng)理對記者表示。