蒙眼狂奔十八年，房地產(chǎn)業(yè)終于再次迎來(lái)了歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
1998年開(kāi)始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后就開(kāi)始了整個(gè)行業(yè)轟轟烈烈的造富運(yùn)動(dòng)。
2017年，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”首次寫(xiě)入十九大報(bào)告，又是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房子的投資屬性、金融屬性被弱化，新一輪“房改”大幕拉開(kāi)。
政府對(duì)房地產(chǎn)的決心體現(xiàn)在調(diào)控上。以往人們期待的經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)就放松的現(xiàn)象，這一次卻沒(méi)有發(fā)生。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年是歷年發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，且政策執(zhí)行嚴(yán)格。截止目前，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策合計(jì)發(fā)布高達(dá)410次，商品房成交量創(chuàng)下近6年來(lái)同期最差成績(jī)。
我們?nèi)绻蜒酃饩劢拐麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，更是發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)折真的來(lái)了。
地產(chǎn)白銀時(shí)代？快成廢鐵了
郁亮在2012年提出房地產(chǎn)的 “白銀時(shí)代”，沒(méi)想到短短六年的時(shí)間，白銀已經(jīng)成為青銅，而對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，甚至成為“廢鐵”。
對(duì)于房企來(lái)講，現(xiàn)在不是賺錢(qián)的問(wèn)題，是怎么生存的問(wèn)題。
房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，好的年景高杠桿可以讓房企迅速做大規(guī)模，甚至可以麻雀變鳳凰，但是如今高杠桿卻成為懸在頭頂?shù)囊话训?，并且?duì)于很多企業(yè)來(lái)講，這把刀最終會(huì)掉下來(lái)。
據(jù)2017的房企排名，前十名的房企平均凈負(fù)債率達(dá)到90.3%，前10名到30名凈負(fù)債率則達(dá)到131.67%的高位，而前30名到200名負(fù)債率均在100%以上，50名到100名的凈負(fù)債率甚至高于140%。
也就是說(shuō)排名越往后，情況越危險(xiǎn)。怎么辦？房企兩大戰(zhàn)役打響，一是頭是回款，加速賣(mài)房，一頭是找錢(qián)，還債續(xù)命，但是這兩頭都舉步維艱。
先來(lái)看賣(mài)房回款，10月份，全國(guó)30大中城市中，商品房成交面積為1396.91萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了85.68萬(wàn)平方米。就連TOP100房企銷(xiāo)售規(guī)模業(yè)較9月下降了921億元，降幅10.5%。
而從居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款看。2018年前三季度出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，從4.2萬(wàn)億下調(diào)了8.8%，這也是最近多年的首次明顯房地產(chǎn)貸款收緊。也就是說(shuō)，房企就是打折甩賣(mài)，大家也沒(méi)錢(qián)來(lái)買(mǎi)，這就尷尬了。
再來(lái)看找錢(qián)，一種是股權(quán)融資，一種是債權(quán)融資。
2018年尚未結(jié)束，已經(jīng)有11家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)資公司赴港上市，IPO數(shù)量創(chuàng)下近年來(lái)的新高。上一次港股單年上市房企家數(shù)超過(guò)10家還要追溯到1997年亞洲金融危機(jī)期間。
上市能解決問(wèn)題？看A股公司就知道了。10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，環(huán)比減少11.39%，這也是2018年以來(lái)，首次跌破400億元大關(guān)，更創(chuàng)下2017年1月以來(lái)融資金額的最低值。
融不到錢(qián)罷了，關(guān)鍵還得還錢(qián)。A股市值規(guī)模4萬(wàn)多億，而從各行業(yè)的股票質(zhì)押規(guī)模占A股整體股票質(zhì)押規(guī)模的比來(lái)看，房地產(chǎn)板塊（9.58%）占據(jù)第一名。所以現(xiàn)在股市一跌，房企心里最慌！
從股市里撈錢(qián)難，那我借債怎么樣？Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，僅A股上市房企就有超過(guò)30家發(fā)布了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過(guò)10%，有的公司甚至達(dá)到13.25%。
13.25%的利率還是好的龍頭企業(yè)，試想一下中小型房企借錢(qián)利息得有多高？
實(shí)際上，在過(guò)去一年多時(shí)間里，央行、銀監(jiān)會(huì)等各部門(mén)發(fā)布了近20項(xiàng)調(diào)控政策，以收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資行為。房企常用的銀行貸款、債券、股權(quán)質(zhì)押等融資渠道都被嚴(yán)格限制，而在《資管新規(guī)》等系列政策出臺(tái)后，信托、私募資管計(jì)劃等非標(biāo)融資渠道更是直接被“堵死”。
關(guān)鍵的是還債的時(shí)刻也來(lái)了。
2015年-2016年信貸寬松的融資環(huán)境中，房企迎來(lái)發(fā)債熱潮，因此這部分規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018年-2019年集中到期。
億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。
債務(wù)壓頂，實(shí)際上很多房企已經(jīng)扛不住了，開(kāi)始賣(mài)股權(quán)。
北京產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)掛牌的多達(dá)42個(gè)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓額度約為105億元。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)正式掛牌項(xiàng)目約為19個(gè)，轉(zhuǎn)讓總額為83.86億元。
所以這樣看起來(lái)，形勢(shì)很明朗了，這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，必然很多人要倒下，說(shuō)白了這就是一場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的“供給側(cè)改革”。
房企“供給側(cè)改革” 國(guó)有房企撿漏
9月末時(shí)，萬(wàn)科高喊“活下去”，貌似求生欲很強(qiáng)。
然而現(xiàn)實(shí)卻是，一邊高喊“活下去”一邊高歌猛進(jìn)地并購(gòu)拿地。2018年初以來(lái)，萬(wàn)科實(shí)施的涉及項(xiàng)目、股權(quán)或資產(chǎn)的收購(gòu)至少有14起，耗資超過(guò)230億元。
把回款作為首要任務(wù)的萬(wàn)科，實(shí)際上卻在拼命花錢(qián)。
截至今年9月30日，萬(wàn)科流動(dòng)負(fù)債達(dá)到10441.36億元，首次突破萬(wàn)億。而公司的現(xiàn)金流急劇減少，三季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流銳減了254.02%，都成負(fù)的了。
萬(wàn)科瘋狂擴(kuò)張很多人感覺(jué)是撿便宜，為了下一輪房地產(chǎn)繁榮在鋪路。但實(shí)際上，這確實(shí)是為了活下去。
在“房住不炒”、行業(yè)“供給側(cè)改革”的時(shí)代，重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)逐漸下滑，企業(yè)要么保住市場(chǎng)份額，要么就是被淘汰。
從行業(yè)本身來(lái)講，無(wú)論中外，未來(lái)剩下幾家巨頭都是大趨勢(shì)。
作為一個(gè)市場(chǎng)化較高的行業(yè)，房企一不小心就被“干掉了”。過(guò)去15年來(lái)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)淘汰率是80%，15年以來(lái)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中還有20家企業(yè)留在這個(gè)名單當(dāng)中。
而５年前的百?gòu)?qiáng)中的63家企業(yè)繼續(xù)躋身2018開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)，在過(guò)去15年當(dāng)中一直在百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10當(dāng)中的是萬(wàn)科、恒大、綠地。
最重要的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率：2003年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率加起來(lái)是14%，2009年22%，到現(xiàn)在是接近50%。
所以說(shuō)這個(gè)行業(yè)集中度一直在加速，但是對(duì)比國(guó)外還差很多。2017年美國(guó)前十房企10共銷(xiāo)售16.81萬(wàn)套房屋，而2017年全美新建房屋銷(xiāo)售了61.3萬(wàn)套，也就是說(shuō)市場(chǎng)占比達(dá)27.41%。而日本、香港的前十強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額更是已經(jīng)達(dá)到40%和80%以上。
房地產(chǎn)集中度提高，萬(wàn)科作為龍頭有什么可怕的？
前面說(shuō)到，房企淘汰率是很高的，例如，2016年地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜，3000億規(guī)模陣營(yíng)的三家房企無(wú)一家受控于國(guó)資。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最好的國(guó)企綠地排名第四，然而就在 2014年，綠地曾以2408億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)碾壓萬(wàn)科坐上投把交椅。
現(xiàn)在來(lái)看，掉隊(duì)的國(guó)企有卷土重來(lái)之勢(shì)，萬(wàn)科也很慌??！
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，誰(shuí)的融資成本低，誰(shuí)有錢(qián)拿地誰(shuí)才能掌握話(huà)語(yǔ)權(quán)，現(xiàn)在誰(shuí)手里有錢(qián)，很明顯國(guó)企嘛。
11月26日，北京土地出讓316.46億元，創(chuàng)下歷史單日成交紀(jì)錄！
而在拍賣(mài)的12宗成交地塊中，有8宗地塊被央企、國(guó)企或其聯(lián)合體拿下。其中，首開(kāi)、住總、中鐵置業(yè)、中鐵諾德、中建一局等均在此次土地拍賣(mài)中出手。
而萬(wàn)科、保利等以往積極參與北京土地出讓市場(chǎng)的龍頭房企此次土拍中并未獲得土地，也未在拍賣(mài)階段參與競(jìng)價(jià)。
不只是北京，在廈門(mén)、長(zhǎng)沙、太原、環(huán)京等地，都有大型的央企或國(guó)企進(jìn)場(chǎng)拿地。也就是說(shuō)，土拍轉(zhuǎn)涼，房企錢(qián)緊，但是融資成本較低的國(guó)企反而占得先機(jī)。
房住不炒真不是說(shuō)說(shuō)而已
樓市的下半場(chǎng)，“供給側(cè)改革”開(kāi)始，同樣是集中度提高，不同之處在于，中國(guó)房企的未來(lái)集中到國(guó)資手中，這是出于什么考慮呢？
這時(shí)候再想想“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”的樓市調(diào)控背景，大家就明白了。
從土拍市場(chǎng)來(lái)看，雖然地方政府推地積極，但限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。最大的變化就是配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來(lái)越高。
據(jù)“諸葛找房”統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國(guó)共累計(jì)出讓了純租賃宅地71塊，共出讓土地面積超過(guò)440萬(wàn)方，平均樓板價(jià)為5104元/平方米。
這種情況下，限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求，說(shuō)白了就是拿這些地對(duì)于民企來(lái)說(shuō)運(yùn)營(yíng)難度大，它們也不愿意參與這些費(fèi)力不賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。
但是，作為一個(gè)房企，連地都沒(méi)了，怎么發(fā)展？也就說(shuō)這是在變相的進(jìn)行“供給側(cè)改革”。
這又是一盤(pán)大旗，房企國(guó)企化，可以改變?nèi)藗兊淖》坑^(guān)念，發(fā)展“租購(gòu)并舉”的住房制度。
與日本相比，中國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)育不足。我們看到，日本2016年新開(kāi)工住宅97.4萬(wàn)間，其中56%為自有住房，44%為租賃住房。
與日本相反，中國(guó)“只購(gòu)不租”，中國(guó)的房屋交易額在20萬(wàn)億，其中57%是新房，37%是二手房，租賃占比只有6%。所以說(shuō)，中國(guó)世界第一的房屋總市值，與中國(guó)人的住房觀(guān)念也是分不開(kāi)的。
而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的變化就是要改變這個(gè)觀(guān)念，可能會(huì)進(jìn)入到租賃與銷(xiāo)售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。所以有些奔著賺快錢(qián)去的房企，好日子到頭了，有些比較激進(jìn)的中小房企，甚至日子也到頭了。
巨變正在發(fā)生，房地產(chǎn)暴富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
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