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  • 漲50%后回調(diào)!這個(gè)GDP增長(zhǎng)最快的省會(huì)樓市迎來(lái)微妙時(shí)刻

    2018年12月03日 09:07
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    曾幾何時(shí),房子、房?jī)r(jià)與樓市這些字眼甚至都不會(huì)出現(xiàn)在貴陽(yáng)人茶余飯后的談話中。貴陽(yáng)的樓盤均價(jià)在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)維持在5000元以下。
    情況從2017年年中開(kāi)始起了變化:棚改推進(jìn)、高鐵開(kāi)通使得大量外部資金涌入這個(gè)原先沒(méi)有太多存在感的省會(huì)城市,貴陽(yáng)房?jī)r(jià)隨之水漲船高。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2018年10月,貴陽(yáng)的新房均價(jià)為11172元/平方米,而去年同期僅為7377元/平方米,一年時(shí)間內(nèi)漲幅超過(guò)50%。
    不過(guò),發(fā)力上漲僅過(guò)去一年,貴陽(yáng)的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。
    2018年10月,一次退房行動(dòng)被很多貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號(hào)。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽(yáng)樓市發(fā)現(xiàn),有不少樓盤價(jià)格確有小幅回調(diào)。
    一些熟悉貴陽(yáng)樓市的業(yè)界人士認(rèn)為,貴陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭在幾個(gè)月前就已劃上休止符。那些曾經(jīng)短期內(nèi)推高貴陽(yáng)房?jī)r(jià)的外部因素,在貴陽(yáng)被住建部約談以及“731調(diào)控升級(jí)”后已經(jīng)漸次退場(chǎng)。
    站在十字路口的貴陽(yáng)樓市,又將何去何從?
    海量供應(yīng)曾壓低貴陽(yáng)房?jī)r(jià)
    “在貴陽(yáng),幾乎每一個(gè)人都會(huì)與花果園發(fā)生聯(lián)系。”
    啟程前往貴陽(yáng)調(diào)查采訪樓市之前,一名貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士向記者如此描述花果園在貴陽(yáng)的地位。
    花果園是由貴州本土開(kāi)發(fā)商宏立城開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,其前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū),被稱作“中國(guó)第一神盤”。
    根據(jù)公開(kāi)資料,花果園項(xiàng)目總規(guī)劃面積10平方公里,總拆遷戶數(shù)20000余戶,涉及拆遷人口10多萬(wàn)人。宏立城官方發(fā)布的資料顯示,2018年,花果園常住人口已經(jīng)達(dá)到40萬(wàn),達(dá)到縣級(jí)規(guī)模,日均人口流量達(dá)到100萬(wàn)人次。
    根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(微信號(hào):nbdnews)此前報(bào)道,花果園2012年在售項(xiàng)目的起價(jià)接近4000元/平方米,均價(jià)在4300元/平方米左右。
    “說(shuō)起來(lái),也是在花果園大開(kāi)發(fā)的時(shí)期,我們家才能夠在貴陽(yáng)買得起商品房的。”當(dāng)?shù)厝诵≡S對(duì)記者表示。
    在貴陽(yáng),類似的超級(jí)大盤還有世紀(jì)城、中天未來(lái)方舟等。小許向記者回憶,作為開(kāi)發(fā)較早的大盤,世紀(jì)城起初并不受貴陽(yáng)人歡迎。“當(dāng)時(shí)世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團(tuán)購(gòu)房,一平米1500元都沒(méi)人要,那位置太偏了。”
    毋庸置疑的是,這些“超級(jí)大盤”為貴陽(yáng)增加了天量的供給,是平抑貴陽(yáng)房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”。
    “很少有貴陽(yáng)人沒(méi)房的。”一名房產(chǎn)中介指出。
    從數(shù)據(jù)剖析,貴陽(yáng)的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到79.6%,農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到92.5%。
    上述房產(chǎn)研究人士還指出:“從炒房的角度來(lái)看,把一手房收到手之后,你的對(duì)手盤是這些超級(jí)大盤,要跟海量的二手房去做競(jìng)爭(zhēng)。這些二手房都是2013到2014年買進(jìn)的,成本非常低。”
    去年迎來(lái)猛漲
    從經(jīng)濟(jì)面看,貴陽(yáng)這一輪房?jī)r(jià)上漲并非沒(méi)有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。貴陽(yáng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)一直保持快速發(fā)展,2017年全國(guó)省會(huì)城市GDP增速的排名中,貴陽(yáng)以11.3%的實(shí)際增速排全國(guó)第一,且為唯一達(dá)到兩位數(shù)增長(zhǎng)的城市。
    貴陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)也是有目共睹的,其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展吸引眼球。2017年,貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達(dá)到16個(gè),大數(shù)據(jù)企業(yè)達(dá)到1200戶,實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入817億元,納稅110億元。
    但多名貴陽(yáng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)上行并不能夠完全解釋貴陽(yáng)去年房?jī)r(jià)飆漲。“如果考慮這個(gè)因素,2015年貴陽(yáng)就應(yīng)該迎來(lái)一波上漲了。當(dāng)時(shí)貴陽(yáng)舉辦了數(shù)博會(huì),可以說(shuō)是第一次被全國(guó)這么關(guān)注。”
    更多的貴陽(yáng)人認(rèn)為,貴陽(yáng)樓市的高歌猛進(jìn)是因?yàn)?ldquo;炒房族”和“拆遷戶”。在記者實(shí)地走訪貴陽(yáng)樓盤以及與貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝嗽L談的過(guò)程中,這兩個(gè)因素被頻繁提起。
    “炒房”客觀存在的基礎(chǔ)是,貴陽(yáng)的“超級(jí)大盤”的銷售去年開(kāi)始接近尾聲。一名房地產(chǎn)顧問(wèn)指出,“有這些大盤存在,投資客是很難撼動(dòng)(貴陽(yáng)樓市)基本面的。”
    中國(guó)證券報(bào)曾報(bào)道,2016年6月,一個(gè)炒房團(tuán)來(lái)到貴陽(yáng),選擇了地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū),計(jì)劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低,而且容易出手,可以達(dá)到抬高房?jī)r(jià)的目的。
    與此同時(shí),棚改的進(jìn)程也幾乎與貴陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的曲線保持同步。2016年12月16日,貴陽(yáng)市集中啟動(dòng)涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個(gè)區(qū)(市、縣),兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),兩個(gè)市級(jí)平臺(tái)公司。
    “無(wú)論是棚改還是炒房,都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽(yáng)樓市的業(yè)內(nèi)人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出。
    在多種因素的作用下,貴陽(yáng)房?jī)r(jià)開(kāi)啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2018年10月,貴陽(yáng)的新房均價(jià)為11172元/平方米,而去年同期僅為7377元/平方米,一年時(shí)間內(nèi)漲幅超過(guò)50%。
    猛漲之后 貴陽(yáng)樓市體會(huì)寒意
    2018年6月份,《央視財(cái)經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽(yáng),那時(shí)候貴陽(yáng)的樓市還十分火熱。
    “位于貴陽(yáng)市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心,雖然不是周末,但是上午十點(diǎn)左右,這里早已聚集了不少買房的人,到處是一派熱鬧繁忙的景象。”
    數(shù)個(gè)月過(guò)去,貴陽(yáng)樓市與之前相比,已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽(yáng)多個(gè)樓盤時(shí)所見(jiàn)到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng),都僅能見(jiàn)到零星兩三組客戶,即使新樓盤也是如此。
    在觀山湖區(qū)一個(gè)即將開(kāi)盤的樓盤現(xiàn)場(chǎng),只有四、五組前來(lái)咨詢的意向客戶。一名銷售表示,樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量,“總共推兩棟,六百多套。從8月開(kāi)始認(rèn)籌,現(xiàn)在認(rèn)籌的客戶差不多也是600組。”已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤,去化率大多也不理想。在一個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤一個(gè)月左右的樓盤現(xiàn)場(chǎng),記者以購(gòu)房者身份了解到,項(xiàng)目本期所推出的四棟住宅,去化率在七成左右,大戶型的去化率則更低。
    除此以外,一些樓盤在價(jià)格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個(gè)樓盤銷售指出,之前這個(gè)盤均價(jià)在13500元/平方米,但最近“為了年底沖業(yè)績(jī)”,大概有幾百塊的優(yōu)惠,均價(jià)在12800-13200元/平方米之間。
    一些為樓盤帶客的渠道銷售,感受則更為真切。一名行銷人員指出,近兩個(gè)月貴陽(yáng)的市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫了。“去年市場(chǎng)就很好,行情好的時(shí)候,我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差,但一般也就三四組,今天到現(xiàn)在(下午兩點(diǎn)),我就帶了你這一組。”
    與此同時(shí),貴陽(yáng)土拍也在退潮。據(jù)貴陽(yáng)市公共資源交易網(wǎng)的公開(kāi)數(shù)據(jù),2018年10月,貴陽(yáng)市成交土地32宗,總成交面積164.4萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌38.66%;該月貴陽(yáng)市掛牌土地16宗,總掛牌面積43.3萬(wàn)平方米,環(huán)比下降72.81%。
    另?yè)?jù)貴陽(yáng)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2018年迄今為止,貴陽(yáng)土拍市場(chǎng)流掛、流拍及出讓終止的地塊共計(jì)23宗,總面積逾90萬(wàn)平方米。
    貴陽(yáng)樓市回歸理性
    多名房地產(chǎn)銷售將碧桂園花溪項(xiàng)目的退房事件視作市場(chǎng)出現(xiàn)變化的信號(hào)。“都是那個(gè)降價(jià)的樓盤,搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個(gè)盤位置不太好,但一說(shuō)到降價(jià),很多人就開(kāi)始觀望了。”一名龍頭房企的銷售說(shuō)道。
    但事實(shí)上,降溫的苗頭在更早之前就已顯現(xiàn)。2018年5月,住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題先后約談了多座熱點(diǎn)城市,貴陽(yáng)位列其中。
    隨后貴陽(yáng)出臺(tái)了調(diào)控新政。2018年5月14日,貴陽(yáng)市人民政府發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng),完善住房供給結(jié)構(gòu),切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,嚴(yán)格限制投機(jī)炒房,購(gòu)買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
    棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽(yáng)的樓市帶來(lái)變數(shù)。今年6月25日,國(guó)開(kāi)行發(fā)布消息稱,將收回各地PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的審批權(quán)。因此有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),棚改貨幣化補(bǔ)償也將會(huì)逐步淡出,棚改將改為實(shí)物安置為主。
    一些省市已經(jīng)降低實(shí)物安置的比例,貴陽(yáng)目前對(duì)于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述,不過(guò)貴陽(yáng)官方已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到棚改資金的缺口問(wèn)題。
    據(jù)貴陽(yáng)晚報(bào)報(bào)道,在貴陽(yáng)市第十四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議第二次全體會(huì)議上,貴陽(yáng)市人大常委會(huì)對(duì)貴陽(yáng)市棚戶區(qū)城中村改造工作進(jìn)行評(píng)議時(shí)指出,“2018至2020年貴陽(yáng)市棚戶區(qū)城中村改造2231萬(wàn)平方米的目標(biāo),僅房屋征拆資金就需約1550億元,資金缺口較大。”
    截至2018年8月底,貴陽(yáng)通過(guò)棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元;爭(zhēng)取上級(jí)各類棚改補(bǔ)助資金14.25億元。
    被貴陽(yáng)人認(rèn)為是“房?jī)r(jià)推手”的投資客們,也已經(jīng)漸次離場(chǎng)。“今年6月份之后,被約談后,我預(yù)判到市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)變化,也讓身邊的人快點(diǎn)跑。731新政提到‘抑制房?jī)r(jià)上漲’,我就知道沒(méi)戲了,都不能漲了還能干啥?那時(shí)候其實(shí)都跑得差不多了。”一名貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。
    “房?jī)r(jià)一漲沒(méi)房在售的會(huì)比較急切買,但現(xiàn)在就會(huì)對(duì)比房子的位置、質(zhì)量,還有以后的升值空間等,會(huì)觀望一下。”一名意向購(gòu)房者表示。
    上述投資客認(rèn)為,從基本面來(lái)看,貴陽(yáng)仍有吸引力:近幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí),“貴漂”變多了,這部分人群會(huì)帶來(lái)一些需求。此外,貴陽(yáng)好產(chǎn)品不多,改善性需求仍然旺盛,會(huì)有一批置換的客戶存在。“但是短期內(nèi),應(yīng)該是沒(méi)什么機(jī)會(huì)了,不能說(shuō)漲,也不能說(shuō)跌。”
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