一輛價(jià)值5萬元的車，通過一家名為福建九融信息技術(shù)有限公司（以下簡稱“福建九融”）進(jìn)行評(píng)估后，搖身變成價(jià)值15萬元的車，通過銀行機(jī)構(gòu)放貸，最終解決買房人的首付之急。“首付貸”到底有著怎樣的滋生空間？其模式又是怎樣的？
事實(shí)上，“首付貸”近兩年一直是被關(guān)注的焦點(diǎn)話題。就在今年6月底，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)通知決定在北京、上海等地治理房地產(chǎn)市場亂象，其中打擊“首付貸”就成為其中之一。
然而，近日隨著房地產(chǎn)市場房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，《中國經(jīng)營報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查河北涿州等地樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，“首付貸”有抬頭跡象。而這其中，關(guān)鍵環(huán)節(jié)就在于上述福建九融公司。
公開資料顯示，福建九融旗下運(yùn)營交易信用管家App“金象信達(dá)”，以線下移動(dòng)支付服務(wù)為主。同時(shí)，金象信達(dá)還在App上為用戶提供極速借貸、信用卡申請等服務(wù)。
“首付貸”變身“抵押貸”
河北省涿州市與北京房山接壤，無論對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，還是普通購房者，地理優(yōu)勢是選擇在此購房的選擇之一。11月21日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者來到東仙坡鎮(zhèn)，還未下車，已經(jīng)看到道路兩旁，不少售樓員舉著優(yōu)惠的廣告牌招攬客戶。
記者以買房人的身份見到了當(dāng)?shù)啬硺潜P售樓員小劉和福建九融負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的小王。雖然是工作日，但是前來看房的人絡(luò)繹不絕。經(jīng)過介紹、看房環(huán)節(jié)之后，小劉開始向記者介紹房款的相關(guān)問題。記者隨即表明了資金緊張、湊不齊首付的情況。“環(huán)京地區(qū)的房價(jià)都不低，像你這樣的情況很多。沒事，他就會(huì)給你想辦法了。”
小劉一邊說著，一邊指著旁邊的金象信達(dá)業(yè)務(wù)員小王。根據(jù)小劉介紹可以看出，小劉和小王的關(guān)系很熟悉，在和客戶交談中，一旦發(fā)現(xiàn)客戶在資金上有困難時(shí)，小劉就會(huì)推薦小王，介紹“首付貸”這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
在交談中，小王向記者表示，“首付貸”最簡單的方式就是車輛抵押。“只要你有車，貸款就不是問題。”小王開門見山地說出了“首付貸”的關(guān)鍵。
“那么，如何貸款，能貸出多少錢？”記者問。小王看了記者的車輛行駛證后表示，“我們經(jīng)過一個(gè)簡單的評(píng)估，一般價(jià)值5萬塊錢的車就可以貸款15萬元。”
當(dāng)記者質(zhì)疑車輛抵押貸款是否可靠時(shí)，小王表示，“這其中自有‘套路’”。但為什么一輛普通二手車的評(píng)估價(jià)能夠翻倍作價(jià)？“這屬于商業(yè)機(jī)密。”小王表示，“不但能貸出來這么多錢，而且放款速度特別快，一般上午評(píng)估，中午提交申請，下午就可以收到銀行轉(zhuǎn)賬。”
那么，金象信達(dá)是與哪家銀行開展合作，又是如何從車輛抵押到變成“首付貸”的呢？
“我們金象信達(dá)是與一家國有銀行有合作關(guān)系的。首先需要車輛評(píng)估，評(píng)估后，借款人直接與銀行簽訂抵押貸協(xié)議。”小王向記者介紹道，“舉個(gè)例子，如果你的車可以評(píng)估作價(jià)到10萬元，那么在有營業(yè)執(zhí)照的情況下，銀行可以放款9萬元；如果沒有營業(yè)執(zhí)照，那么銀行將放款8萬元。”小王表示，這個(gè)放貸比例是金象信達(dá)和銀行共同確定的。
小王繼續(xù)說，“一般平臺(tái)（金象信達(dá)）會(huì)收取3%的服務(wù)費(fèi)以及2500元的雜費(fèi)，以貸款10萬元為例，借貸人可以拿到8萬元現(xiàn)金，另外還需向平臺(tái)交納5500元。”
對(duì)于如何還款及相關(guān)息費(fèi)，小王表示，目前有兩年期和三年期供選擇。“還款采取等額本息的形式，銀行月利率為1.19%，如果你貸款8萬元，則每個(gè)月需要還款利息952元。”記者初步計(jì)算，按照兩年期貸款計(jì)算，再加上金象信達(dá)的服務(wù)費(fèi)及雜費(fèi)，“首付貸”用戶的年利率為17.34%，本金之外還需要支付27748元。
根據(jù)上述介紹，可以形成如下的關(guān)系鏈條。即開發(fā)商在售樓過程中遇到付首付困難的購房人，推薦給金象信達(dá)公司。再由金象信達(dá)對(duì)購房人的車輛（比較普遍的形式以車輛進(jìn)行抵押）進(jìn)行抵押貸款評(píng)估，并通過與銀行合作的形式，進(jìn)行放貸。
那么，在銀行進(jìn)行放款時(shí)，是否對(duì)車輛有二次評(píng)估和審查？對(duì)于貸款人的借款用途有沒有一定標(biāo)準(zhǔn)的甄別？對(duì)此，在暗訪中，記者從小王口中得知，“兩家屬于合作關(guān)系，屬于商業(yè)機(jī)密，一般人直接去銀行如此借貸，根本就貸不出來錢。”
據(jù)了解，金象信達(dá)是通過該行涿州支行進(jìn)行貸款?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者與該行保定分行取得聯(lián)系，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在全力排查下屬銀行網(wǎng)點(diǎn)是否存在上述貸款行為。截至發(fā)稿時(shí)，保定分行方面表示，“目前仍在逐級(jí)核實(shí)，已到各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行排查。”
與此同時(shí)，金象信達(dá)與開發(fā)商開展“首付貸”業(yè)務(wù)，是屬于個(gè)別地區(qū)抑或是業(yè)務(wù)人員個(gè)人行為，還是金象信達(dá)公司開展的業(yè)務(wù)，記者致電金象信達(dá)公司，也未得到回復(fù)。
但是，《中國經(jīng)營報(bào)》記者同時(shí)注意到，根據(jù)金象信達(dá)平臺(tái)官方資料顯示，該平臺(tái)由福建九融信息技術(shù)有限公司聯(lián)合國內(nèi)領(lǐng)先的第三方支付公司聚力打造，主營業(yè)務(wù)為互聯(lián)網(wǎng)信用卡還貸業(yè)務(wù)。但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其線上平臺(tái)10月11日才剛剛推出，業(yè)務(wù)人員更多從事線下放貸業(yè)務(wù)。
對(duì)于金象信達(dá)資金來源，小王說：“平臺(tái)實(shí)力不用懷疑，而且我們已經(jīng)拿下了石家莊等地的代理，和銀行合作錯(cuò)不了。”
“大部分機(jī)構(gòu)操作首付貸這類的產(chǎn)品都是暗箱操作，一般只針對(duì)在機(jī)構(gòu)購房的業(yè)主，收取一點(diǎn)利差，或者只收取部分手續(xù)費(fèi)，不為掙錢，就為了讓客戶順利成交，現(xiàn)在北京購房者因?yàn)楦呤赘顿I不了房的業(yè)主至少占到60％。”從事房產(chǎn)研究的某知情人士表示。
在暗訪中，《中國經(jīng)營報(bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，除了通過金象信達(dá)為購房者提供“首付貸”之外，還存在“內(nèi)部首付貸”的形式。
根據(jù)涿州市2017年3月出臺(tái)的規(guī)定，對(duì)非戶籍居民家庭，限購1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；對(duì)戶籍居民家庭購買第2套住房時(shí)，首付款比例不低于50%。但只要和開發(fā)商簽訂“借款合同”，就可以選擇三成或者六成的比例付首付。小劉表示，“比如你首付一次性付清，總房款就可以打九七折；如果首付六成，總房款則打九八折；如果付三成首付，那么總房款將不享受打折優(yōu)惠。其實(shí)，這個(gè)折扣就相當(dāng)于利息了。”
那么，購房者與開發(fā)商簽訂“首付貸”，銀行在審批購房者貸款是否存在違規(guī)問題時(shí)，上述保定分行負(fù)責(zé)人表示，目前銀行正在核實(shí)之中。
“首付貸”監(jiān)管存挑戰(zhàn)
“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，但購房杠桿卻被放大。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業(yè)內(nèi)視作房地產(chǎn)市場波動(dòng)的推波助瀾者。
在住建部、國家發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會(huì)等七部委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》中明確表示，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。該文件首次明確了首付貸“違規(guī)”的性質(zhì)。
而互聯(lián)網(wǎng)金融作為首付貸款的重要資金渠道，也使得“首付貸”重現(xiàn)江湖。中原地產(chǎn)研究分析師表示，首付貸幫購房者放大了杠桿，容易導(dǎo)致投機(jī)，人為放大了不合理的需求，很可能形成房地產(chǎn)局部泡沫。“可以肯定的是，房地產(chǎn)貸款占比較高，房市如果出現(xiàn)局部泡沫就容易對(duì)金融體系帶來危害。”
11月2日，央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》中則提出了警示：合理管控個(gè)人住房貸款增長，加強(qiáng)居民消費(fèi)貸款管理，防止資金挪用與購房行為，剛性需求得到保護(hù)，投機(jī)炒房行為被抑制。同時(shí)抑制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)負(fù)債率高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作等行為的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道收緊、還債高峰期下，融資行為也被限制，房企面臨嚴(yán)峻的資金困境。
卓政律師事務(wù)所白逸民表示，“首付貸”涉嫌非法。“這種理財(cái)融資渠道在一定程度上打擊了市場交易的公平合理原則，是與民法的公平原則不符的，在私法領(lǐng)域與民法基本原則相悖的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無疑是不受法律保護(hù)的，只有公平合理且不違反法律規(guī)章制度規(guī)定的經(jīng)濟(jì)行為及其獲取的利益才會(huì)受到法律保護(hù)。”
然而，由于“首付貸”的資金鏈比較復(fù)雜，資金來源和范圍廣泛，難以查清首付資金的真正來源。而抵押貸款即使要求說明貸款用途，但實(shí)際執(zhí)行過程中的監(jiān)管難度較大，無法檢測到資金的實(shí)際流向。
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