據(jù)悉，今年以來(lái)，已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。大部分來(lái)自熱點(diǎn)省市，其中，重慶（樓盤(pán)）4家、安徽2家、廣州（樓盤(pán)）1家。其他還有不少房企則是開(kāi)啟轉(zhuǎn)型之路，比如銀億開(kāi)始發(fā)展造車(chē)業(yè)，而寶能則是投入了新能源汽車(chē)領(lǐng)域。

在中小房企紛紛經(jīng)歷拋售、破產(chǎn)的“凜冬”考驗(yàn)之時(shí)，擁有勢(shì)力的頭部房企正在持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快逆勢(shì)擴(kuò)張的步伐。繼今年10月收購(gòu)華夏幸福(600340,股吧)等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，萬(wàn)科11月再次出手，先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產(chǎn)資產(chǎn)、嘉凱城(000918,股吧)旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

賣(mài)項(xiàng)目求生存

在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向持續(xù)趨冷的走勢(shì)下，諸多房企掀起一場(chǎng)“去地產(chǎn)化”風(fēng)潮，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。此前，中航地產(chǎn)(000043,股吧)將證券簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“中航善達(dá)”，并表示未來(lái)將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中天金融(原中天城投(000540,股吧))也表示，將以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)投向金融行業(yè)。

此外，嘉凱城發(fā)布公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓5個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。目的是為了公司進(jìn)一步加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性，有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)。

還有部分房企則面臨資金鏈斷裂的困局，不得不接受消失的命運(yùn)。據(jù)北京（樓盤(pán)）產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，僅11月，欲賣(mài)股加速離場(chǎng)的中小房企就增加到了11家，遠(yuǎn)超前幾個(gè)月。

其中，沈陽(yáng)德信利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)將以1元價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓。天津（樓盤(pán)）凱華奎恩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4563萬(wàn)元。據(jù)了解，截至今年10月底，沈陽(yáng)德信利和房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)僅為153.69萬(wàn)元，總負(fù)債卻高達(dá)4423萬(wàn)元。天津凱華奎恩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司凈利潤(rùn)為-235.44萬(wàn)元，總負(fù)債為34037萬(wàn)元。

“房地產(chǎn)企業(yè)往往在不同的時(shí)點(diǎn)選擇不同的布局策略，從而最大限度地收獲市場(chǎng)紅利，回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”中研普華研究員黃相龍告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者。

前幾年房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，給房企帶來(lái)的是高負(fù)債率。現(xiàn)在上市房企的負(fù)債率都達(dá)到80%，有的甚至超過(guò)了100%。在這種情況下，銀行等金融機(jī)構(gòu)不敢貸款給房企。同時(shí)，中小房企在國(guó)內(nèi)外債券市場(chǎng)、IPO、股權(quán)交易市場(chǎng)融資的難度都很大，而且成本也很高。所以，融資難、融資貴導(dǎo)致了中小房企無(wú)法通過(guò)繼續(xù)借債，來(lái)度過(guò)資金不足的危機(jī)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出，實(shí)際上包括江西、安徽、河南等省份，這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始崛起，部分中小房企反而是有機(jī)會(huì)起來(lái)的，這會(huì)帶來(lái)較大的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，類(lèi)似中小房企包括上市和收并購(gòu)的可能性是非常大的。“房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)集中度會(huì)繼續(xù)上升，但不見(jiàn)得所有中小房企會(huì)破產(chǎn)。”

但同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔?shì)仍將持續(xù)，中小型房企因融資困難，資金鏈承壓，或面臨生死考驗(yàn)。更多小型房企會(huì)選擇和中大型房企合作開(kāi)發(fā)或被并購(gòu)等方式繼續(xù)生存或離場(chǎng)。

地產(chǎn)業(yè)迎“洗牌期”

與此同時(shí)，有實(shí)力的頭部房企似乎正在迎來(lái)“暖春”。《2018年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)?；蔀槠膊婚_(kāi)的情結(jié)，房企在業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑。TOP50企業(yè)1-11月拿地總金額高達(dá)17819億元。其中，萬(wàn)科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園和保利分別以1200億元和926億元位列第二三名。

榜單還指出，龍頭房企在土地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)凸顯，土地資源集中度加速提升。TOP3房企拿地金額均超900億，萬(wàn)科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。TOP10企業(yè)1-11月拿地總金額達(dá)7609億元，占TOP50企業(yè)的42.7%。

融創(chuàng)中國(guó)曾公告表示，出資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司，總對(duì)價(jià)約為62.81億元。

此外，萬(wàn)科也在頻頻抄底拿地、接盤(pán)項(xiàng)目。10月，萬(wàn)科斥資32.34億元收購(gòu)華夏幸福旗下5家公司部分股權(quán)，獲得位于河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬(wàn)平方米，均為住宅用地。進(jìn)入11月后，萬(wàn)科又收購(gòu)了海航旗下廣東興華實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約10.35億元，加上一筆5.47億元的原股東貸款，交易價(jià)款合計(jì)為15.82億元。隨后，嘉凱城公告稱(chēng)，將旗下5家公司股權(quán)出讓給萬(wàn)科，交易價(jià)格為3.55億元，以及約30億元的股東債權(quán)款，合計(jì)約33.58億元。

“對(duì)于此類(lèi)房企拿地來(lái)說(shuō)，恰是說(shuō)明了在行業(yè)集中度的情況下，其更有機(jī)會(huì)去抄底和并購(gòu)項(xiàng)目，體現(xiàn)了市場(chǎng)降溫下的一種新的投資策略。而且近期部分企業(yè)資金方面壓力或比較大，這個(gè)時(shí)候獲取項(xiàng)目的談判權(quán)應(yīng)該還是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)。

事實(shí)上，本輪調(diào)控其實(shí)也是地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”，根據(jù)全國(guó)前19強(qiáng)房企的上市公司年報(bào)分析，其合計(jì)土地儲(chǔ)備面積折合成規(guī)劃可建面積大約相當(dāng)于19億平方米，它們?nèi)ツ耆旰嫌?jì)銷(xiāo)售面積為3.2億平方米，以此推算，未來(lái)兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷(xiāo)售5.9年。這證明大房企儲(chǔ)備的土地是完全夠用的。

“90%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上。”新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷坦言。

在張宏偉看來(lái)，市場(chǎng)調(diào)整期往往是大企業(yè)尋求擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)，與直接通過(guò)招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比，通過(guò)并購(gòu)獲得的土地成本往往會(huì)更低，項(xiàng)目性?xún)r(jià)比高。“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，過(guò)去是大魚(yú)吃小魚(yú)，最近兩三年是快魚(yú)吃慢魚(yú)，未來(lái)還將會(huì)出現(xiàn)大魚(yú)吃大魚(yú)的場(chǎng)面。”