近日，易居研究院發(fā)布全國40城土地市場報告，在前11月監(jiān)測的40個城市中，累計土地出讓金收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個月同比下滑；11月當月土地成交溢價率10.2%，同比下滑19.2個百分點，創(chuàng)2012年來新低。此外，11月三線城市土地成交面積同比下降38.7%，首現(xiàn)降溫跡象。
土地溢價率創(chuàng)6年來新低
報告顯示，11月40個典型城市土地出讓金收入為1982.3億元，環(huán)比增長33.6%，同比下降12.1%。前11月，40城土地出讓金累計收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個月同比下降。報告認為，房企的資金壓力致其土地購置更趨理性，這直接導致下半年以來全國全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢。
而中指院數(shù)據(jù)也印證了土地市場在第三季度加速降溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。僅第三季度土地流拍率就達到9.3%，創(chuàng)下近年來最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數(shù)占比達到59.2%，較第二季度提升6個百分點。
分城市看，前11個月共有4個城市土地出讓收入超過1000億元。其中，杭州以2350億元排名第一，同比增長19.7%；上海、北京、重慶分別以1604億元、1431億元、1085億元列第二至四位。
土地成交面積方面，前11月40城土地成交規(guī)劃建筑面積4.43億平方米，同比增長15%。不過11月當月，40城土地成交規(guī)劃建筑面積0.41億平方米，環(huán)比增長6.5%，但同比下降16.5%。
溢價率方面，11月40城土地成交均價4374元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比下跌21.8%；溢價率10.2%，與10月相比下降2.9個百分點，與去年同期相比下降19.2個百分點?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，11.2%的土地成交溢價率創(chuàng)下了自2012年10月以來的新低，并延續(xù)了自2016年9月以來的下行走勢。
易居研究院研究員沈昕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自2016年9月政策由松轉(zhuǎn)緊以來，各類調(diào)控政策不斷在熱點城市蔓延，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，直接導致土地市場呈現(xiàn)下行趨勢。
“過去一年土地溢價率的快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。”沈昕說，“目前土地溢價率已下滑至歷史低點附近，按過去短周期規(guī)律看，預計未來幾個月溢價率下滑趨勢將漸緩。”
三線城市現(xiàn)降溫跡象
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，土地市場在整體降溫的同時，城市間也出現(xiàn)了明顯的分化行情。
其中一線城市呈量升價穩(wěn)走勢。具體來看，11月4個一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積610.2萬平方米，環(huán)比增長79.1%，同比增長20.8%；土地成交均價14961元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比上漲3.8%。溢價率方面，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市分別為12.6%、0、2.4%、10.8%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，作為一線城市中溢價率最低的上海，其0溢價與“招掛復合出讓”的土拍制度密不可分。
2016年上海先后出現(xiàn)18個區(qū)域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調(diào)整土地出讓制度，實行“招掛復合出讓”。規(guī)定當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至目前，上海今年共成交18宗涉商品住宅地塊，均通過招掛復合方式出讓，且均經(jīng)一輪報價后以底價成交。
二線城市呈量價齊跌走勢。11月二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積2516萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降10%；成交均價4078元/平方米，環(huán)比下跌4.4%，同比下跌27.2%，土地成交均價創(chuàng)2016年6月以來新低。
而三線城市土地市場也首現(xiàn)降溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，11月三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積1016萬平方米，環(huán)比增長20.5%，但同比下降38.7%；成交均價2126元/平方米，環(huán)比下跌9.2%，同比上漲4%，成交均價環(huán)比轉(zhuǎn)跌。
沈昕向記者表示，一線城市的量升價穩(wěn)，與城市價值密不可分；而二線城市的量價齊跌、三線城市的降溫，主要受持續(xù)高壓的調(diào)控政策的影響，此外，棚改貨幣化政策的調(diào)整也是三線城市土地市場首現(xiàn)降溫的重要原因。
“國務院已于10月明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置政策。”沈昕說。他還預計，隨著去庫存任務的基本完成，未來三線城市土地市場將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。
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