今年11月份，陸續(xù)有十幾家房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計(jì)劃，整體資金規(guī)模超過(guò)千億。與此同時(shí)，由于海外發(fā)債比重上升，帶動(dòng)企業(yè)平均融資成本整體上行，創(chuàng)下近三年新高。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊倨毡榉啪彛髽I(yè)之間的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)仍在延續(xù)，大小房企分化加劇，整個(gè)四季度房企的融資需求仍然強(qiáng)勁。

11月份房企融資動(dòng)作密集

11月28日，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，擬發(fā)行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.5%。僅11月份最后2天，就有12家房企陸續(xù)發(fā)布公告，披露其近期融資計(jì)劃或公告票據(jù)上市發(fā)行，累計(jì)規(guī)模近300億。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，整個(gè)11月份，房企境內(nèi)外融資放量，涉及類型包括股份增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月份房企境內(nèi)發(fā)行債券523億元，規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)112%；月內(nèi)房企海外發(fā)行債券304億元，環(huán)比增長(zhǎng)263%，同比增長(zhǎng)7%。

全年來(lái)看，今年1-11月，房企累計(jì)境內(nèi)發(fā)債5632億元，同比增長(zhǎng)66%；累計(jì)海外發(fā)債3220億元，同比增長(zhǎng)12%。

11月份，房企與金融機(jī)構(gòu)合作較為頻繁，僅光大信托就和三家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額為400億元，其中規(guī)模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

公開(kāi)消息顯示，早在今年10月泰禾集團(tuán)就與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海銀行意向?yàn)樘┖碳瘓F(tuán)提供總額最高不超過(guò)200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作，近兩個(gè)月來(lái)泰禾已連續(xù)獲得銀行授信近400億元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出，多元化的融資方式，加上與銀行在各業(yè)務(wù)中的全面合作，能夠助力泰禾各業(yè)務(wù)板塊的快速發(fā)展，如養(yǎng)老、教育、金融等等，從而為企業(yè)帶來(lái)更多收益。

不僅是泰禾，當(dāng)月正榮集團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)的合作也廣受關(guān)注。正榮與中山證券和興業(yè)信托分別建立了200億元和100億元的業(yè)務(wù)合作。上述分析人士認(rèn)為，這些都表明在融資環(huán)境收緊的背景下，房企通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)合作，增加未來(lái)流動(dòng)性。

該人士進(jìn)一步認(rèn)為，11月多家房企的大額融資計(jì)劃獲批，從長(zhǎng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)已經(jīng)明顯放緩，調(diào)控政策底部逐漸形成，因而近期政府對(duì)于房企發(fā)債的審批趨于寬松。然而值得注意的是，當(dāng)前的政策信號(hào)顯示出中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄，因而，預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)間之內(nèi)，調(diào)控政策仍然會(huì)在底部運(yùn)行，房企維持資金鏈“活下去”將會(huì)是這段時(shí)間的主旋律。

大小房企分化加劇

業(yè)內(nèi)分析指出，近期融資獲批增多使得房企流動(dòng)性壓力趨緩；大型龍頭房企當(dāng)前流動(dòng)性與償債能力表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。未來(lái)一段時(shí)間龍頭房企并購(gòu)中小開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)象或逐步增多。不過(guò)，來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期獲得融資的仍以大型房企居多，而且境外發(fā)債的比例增加明顯。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)11月份發(fā)債總量546.5億元，環(huán)比上月上升99%，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月下降的趨勢(shì)。主要是本月境外債發(fā)行量較大，達(dá)285.1億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)419.3%，占比達(dá)到了52.2%。

與此同時(shí)，11月份房企發(fā)債融資的平均成本為8.54%，達(dá)到2015年以來(lái)的單月最高水平?？硕鸱矫嬷赋?，在融資收緊的情況下，房企融資成本不斷增加，特別是境外債融資，當(dāng)月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長(zhǎng)5.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，有3家企業(yè)發(fā)債成本超過(guò)10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過(guò)2017年全年平均值。

從具體企業(yè)來(lái)看，11月份融資總量最高的企業(yè)為中國(guó)恒大，融資額達(dá)194.2億元，主要為其于11月6日和11月19日總計(jì)發(fā)行了四筆境外優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)28億美元。當(dāng)月融資成本最低的為萬(wàn)科A發(fā)行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，此外，萬(wàn)科A發(fā)行的另一筆20億元的中期票據(jù)利率也較低，僅為4.03%。

由于房企整體逐步面臨償債高峰期，更多的中小企業(yè)的融資道路并不通暢。11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過(guò)8.06億股新H股，此次融資額約100億港元。對(duì)于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示，將全部用于補(bǔ)充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

事實(shí)上，今年下半年以來(lái)，房企并購(gòu)整合頻繁，有超過(guò)30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這也體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下小房企的生存現(xiàn)狀：沒(méi)有融資渠道，無(wú)力償還債務(wù)，即便取得地塊也無(wú)力開(kāi)發(fā)，不得不退出市場(chǎng)。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的是全國(guó)大行情，調(diào)控整體趨嚴(yán)未有松動(dòng)，在市場(chǎng)降溫初期，企業(yè)資金緊張。預(yù)計(jì)明年一些負(fù)債率高的房企資金問(wèn)題將更加嚴(yán)重。“具體表現(xiàn)就是被迫賣掉大量股權(quán)，甚至有些會(huì)倒閉。”

四季度融資需求仍然強(qiáng)勁

值得一提的是，房企上市融資熱情同樣高漲。11月，中梁控股于13日向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，而萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際也于22日重新遞交了上市申請(qǐng)，同時(shí)湖北房企奧山國(guó)際也計(jì)劃在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有萬(wàn)城控股、銀城國(guó)際、德信中國(guó)、海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際七家。

“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓市銷售逐漸放緩，而前期過(guò)度投資，導(dǎo)致房企融資訴求明顯上漲。”中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“從融資難度看，最近大部分房企融資成本雖然處于高位，但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，明顯緩解了資金壓力。”

他認(rèn)為，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作仍然是融資。“2018年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售業(yè)績(jī)依然有望刷新歷史紀(jì)錄，但業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。”

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)仍在持續(xù)。龍頭房企的業(yè)績(jī)規(guī)模直指萬(wàn)億規(guī)模，千億級(jí)別的中等房企也逐漸擴(kuò)容。四季度以來(lái)，隨著地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市場(chǎng)拿地布局，土地儲(chǔ)備的需要也進(jìn)一步刺激了企業(yè)的資金需求。

易居房地產(chǎn)研究院分析師沈昕分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)2018年三季度各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，截至三季度末，房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)仍然在“偏緊”區(qū)間。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)2018年四季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增幅將保持穩(wěn)中收窄，甚至轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。沈昕認(rèn)為，在此情況下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)同比增幅仍將繼續(xù)回落。