近幾年來，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞層出不窮，不少人擔(dān)心它的推出會(huì)影響房價(jià)。房產(chǎn)稅究竟是怎么一回事兒呢？北京大學(xué)國發(fā)院徐遠(yuǎn)教授將為你解讀其中的三大問題。
一直以來，房產(chǎn)稅就像是一把懸而未決的“達(dá)摩克里斯之劍”。有人說這將是富人恨，窮人喜。
對于坐擁多套房產(chǎn)的富有階層來說，這無疑是動(dòng)了他們的奶酪；而沒房或者僅有一套房的人則認(rèn)為，制度的出臺或許可以成為抑制高房價(jià)的最后一根稻草。
總的來說，關(guān)于房產(chǎn)稅的問題主要集中在三點(diǎn)。一，房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)出臺；二，如果出臺，征收力度會(huì)有多大；三，出臺以后，房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有多大？接下來讓我們一一分析。
房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)出臺？
此前有一則傳聞，說有一京城富豪將自己41處房產(chǎn)全部以7折拋售，貨值起碼在10億元以上。雖然這是個(gè)假消息，但之所以它能刺激到大家的神經(jīng)，也正說明了房地產(chǎn)市場的敏感甚至是恐慌。
從2003年提出物業(yè)稅以來，房地產(chǎn)稅的探討已經(jīng)歷時(shí)15年了。雖然至今立法的草案也還沒出來，但板上釘釘?shù)氖?，房產(chǎn)稅遲早是要來的。那么它何時(shí)會(huì)開征呢？徐遠(yuǎn)教授認(rèn)為——會(huì)很慢。這個(gè)結(jié)論從近一兩年的政府表態(tài)中可見一斑。
2017年12月，時(shí)任財(cái)政部部長的肖捷在媒體上發(fā)文指出，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。今年的《政府工作報(bào)告》中，總理也提出了“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這些信息中都透露出了要“穩(wěn)妥謹(jǐn)慎”的態(tài)度。
的確，任何一項(xiàng)法律從草案到審議，到向公眾征求意見，再到表決和實(shí)施明細(xì)的出臺，都要經(jīng)過反復(fù)審慎的評估考量，這本身就是一條很長的路。但最根本的原因還在于，房產(chǎn)稅和現(xiàn)有稅種的性質(zhì)完全不同。要大規(guī)模地征收房產(chǎn)稅，需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變，而現(xiàn)在還不具備條件。這個(gè)從我們國家當(dāng)前的稅收種類可以看出來。
我國目前是以“流量稅”為主，“存量稅”占比還很少。所謂“流量稅”，指的是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的流量征稅，例如向銷售征稅的增值稅，向公司利潤征稅的公司所得稅，向個(gè)人征稅的個(gè)人所得稅，向交易征稅的契稅、印花稅等。這些都是向流量的，有增量的收入征稅。納稅人為了能獲得收入，做大蛋糕，即使需要從中切走一小塊也不會(huì)過于痛苦。
但是存量稅則不同，它是向財(cái)產(chǎn)征稅，相當(dāng)于切分已經(jīng)屬于個(gè)人的蛋糕，因此征收的阻力也會(huì)很大。例如，一個(gè)退休老職工在市中心有個(gè)價(jià)值很高的房子，但他是靠退休金生活。如果收房產(chǎn)稅收不上來的話，難道要把人趕走？顯然這是不行的。而且現(xiàn)實(shí)中，很多人的房子其實(shí)是以前單位的房改房或是集資房，這樣的房子是很難征稅的。而強(qiáng)制征稅也必然不利于社會(huì)的安穩(wěn)。
由此可見，房產(chǎn)稅真的不是你想收，想收就能收的。在徐遠(yuǎn)教授看來，房產(chǎn)稅的征收成本高，它的出臺還是“穩(wěn)”字當(dāng)先。
如果出臺，征收力度有多大？
房產(chǎn)稅的出臺既然只是時(shí)間問題，那么那一天到來時(shí)，它的力度會(huì)有多大呢？
結(jié)合前面提到的征稅阻力大，可想而知出臺后的征收力度一定不太大。因?yàn)檎魇樟Χ仍酱蟮脑挘敲醋枇σ矔?huì)越大。到最后解決的方案，一定會(huì)形成普遍的稅收減免政策。比如人均居住面積在40平方米以下的免征房產(chǎn)稅等等。
至于房產(chǎn)稅的稅率，在徐遠(yuǎn)教授看來，估計(jì)不會(huì)超過房產(chǎn)評估值的1%。因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民人均收入才3萬多元，雙職工加一起也就6萬多元。所以最多拿出收入的10%繳納房產(chǎn)稅。參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，我們也可以大致猜測出未來政策的力度——人均減免線在40~60平方米，稅率在0.5%左右。這樣一來，城鎮(zhèn)居民的首套房不用納稅，剛需首套房的購買也幾乎不受影響。
房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有多大？
房產(chǎn)稅一經(jīng)推出后，會(huì)不會(huì)像很多人預(yù)想的那樣，可以成為壓倒高房價(jià)的最后一根稻草呢？它對房價(jià)是否有實(shí)質(zhì)性的影響呢？
徐遠(yuǎn)教授指出，不可高估房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用。原因有二。其一，既然房產(chǎn)稅的征收阻力大，進(jìn)展緩慢，那么推廣力度也會(huì)比較有限，自然對房價(jià)也不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。其二，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅的推出并不會(huì)引起房價(jià)的崩盤。
比如2011年在重慶和上海開展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對房價(jià)幾乎沒有影響。那么國外又是怎樣呢？2005年韓國為了調(diào)控房價(jià)推出了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，但也沒能改變房價(jià)的上漲趨勢。而美國和日本同樣也有房產(chǎn)稅，可是這些國家的房子依然還是很貴。
所以，房產(chǎn)稅的推出其實(shí)對房價(jià)的影響是很有限。說到底，房價(jià)最終還是由供求關(guān)系決定的。在經(jīng)濟(jì)增長較快，城市化進(jìn)程還在進(jìn)行的大背景下，大中城市尤其是好地段的房子仍然需求旺盛，價(jià)格也還是會(huì)上漲。而對于三四線城市來說，因?yàn)榘l(fā)展?jié)摿Σ皇呛艽?，房價(jià)上漲空間有限，所以一旦推出房產(chǎn)稅后，這些城市的房價(jià)還是會(huì)受到一定的影響。
關(guān)于房產(chǎn)稅的三大問題，總的來說可以歸結(jié)為幾點(diǎn)。①房產(chǎn)稅是大勢所趨，但由于征收成本太高，最終的出臺需要慎之又慎，穩(wěn)步推進(jìn)，因此短期內(nèi)還不會(huì)出臺；②也因?yàn)橥瞥龅淖枇Υ螅慨a(chǎn)稅的征收力度相應(yīng)也不會(huì)太大，且為了保障人們的基本居住需求，一定會(huì)有稅收的減免；③房產(chǎn)稅對房價(jià)會(huì)有一定影響，但不會(huì)很大；④房價(jià)由供求關(guān)系決定，有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘械姆績r(jià)依然會(huì)上漲。
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