在“租購(gòu)并舉”的政策主導(dǎo)下，2018年長(zhǎng)租公寓持續(xù)受到市場(chǎng)和資本青睞，同時(shí)也因?yàn)槌霈F(xiàn)爆倉(cāng)、租金貸、甲醛等各種問題而飽受爭(zhēng)議。那么，2019年長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)如何？

12月14日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳在接受包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的多家媒體采訪時(shí)表示，2019年這個(gè)行業(yè)還是個(gè)洗牌的過程，有盈利能力的、專業(yè)的公司會(huì)繼續(xù)前進(jìn)，而前期瘋狂擴(kuò)張、不注重盈利能力的公司可能會(huì)逐步出局，并購(gòu)還會(huì)發(fā)生。同時(shí)，房東東公寓培訓(xùn)學(xué)院創(chuàng)始人全靂則將2019年定義為“長(zhǎng)租公寓分水嶺的一年”。

對(duì)于租賃行業(yè)出現(xiàn)的租金貸、長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)等事件，柳佳認(rèn)為，一些企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂，主要是用租金貸的方式透支了客戶，是過于快速地追求規(guī)模造成的。其實(shí)這個(gè)行業(yè)要追求有效的規(guī)模增長(zhǎng)，必須在盈利前提下追求規(guī)模。如果是靠短期虧損擴(kuò)張規(guī)模，并不注重盈利，那這個(gè)規(guī)模只會(huì)死得更快。

柳佳表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)最重要的是安全問題，消防、甲醛等問題其實(shí)給行業(yè)帶來(lái)了很多負(fù)面影響。而租賃行業(yè)作為一個(gè)服務(wù)業(yè)，尤其是人群密集型居住的服務(wù)行業(yè)，最重要的就是安全問題。以魔方為例，企業(yè)在消防設(shè)施設(shè)備、治安管理、日常服務(wù)規(guī)范、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各方面都有嚴(yán)格要求，確保租客的人身安全和健康。

從行業(yè)角度來(lái)看，全靂直言，長(zhǎng)租公寓行業(yè)這些問題早一點(diǎn)出現(xiàn)會(huì)更好，當(dāng)問題出現(xiàn)后，有沒有解決問題的答案更重要。

柳佳則表示，一些公寓爆倉(cāng)等事件的發(fā)生會(huì)打擊這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展。本來(lái)目前政策就不是很齊全，還在研究規(guī)范中，可是卻出現(xiàn)很多負(fù)面、低效的企業(yè)，此時(shí)頭部企業(yè)更要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，共同推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。其實(shí)租賃行業(yè)是百花齊放的，幾萬(wàn)億元的市場(chǎng)空間，目前品牌集中度不到5%，根本談不上競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)要提高自身的運(yùn)營(yíng)效益，共同提升行業(yè)效率，有效整合資源才是生存之道。

此外，面對(duì)備受關(guān)注的租金上漲問題。柳佳認(rèn)為，這是由供需矛盾造成的，是戶型、地段、價(jià)格三個(gè)錯(cuò)配造成了租金上漲問題。具體而言，一是租賃市場(chǎng)上一室一廳戶型最受歡迎，但開發(fā)商造的房子很少有一室一廳的；二是地段方面，年輕人多愿住在離市區(qū)和工作地更近的地方，但現(xiàn)在的新房多建在郊區(qū)，并不一定匹配年輕人的需求；三是價(jià)格錯(cuò)配，市面上人均租金成本1500元/月以下的產(chǎn)品稀缺，而北上廣深一個(gè)合租的單間也得2000元~3000元/月。

談到未來(lái)長(zhǎng)租公寓的投資趨勢(shì)，全靂認(rèn)為，集中式公寓輕資產(chǎn)模式一定是未來(lái)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的方向，2019年將是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的一個(gè)分水嶺，也將是輕資產(chǎn)模式爆發(fā)的一年。未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的特點(diǎn)，頭部企業(yè)越來(lái)越集中，而中小型企業(yè)在融資、資源獲取等方面越來(lái)越困難，很可能選擇被并購(gòu)或者轉(zhuǎn)型。經(jīng)過沉淀后，品牌運(yùn)營(yíng)商可能也就20家。

全靂表示，未來(lái)長(zhǎng)租公寓一定是輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)分離。目前樂乎、窩趣、包括自如等是輕資產(chǎn)模式的公司，魔方生活服務(wù)集團(tuán)也于12月14日宣布全面進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)明年會(huì)有更多公司進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域。

關(guān)于未來(lái)輕重資產(chǎn)的比重，柳佳表示，目前從收入和利潤(rùn)來(lái)講，重資產(chǎn)占比90%左右，未來(lái)期望輕重資產(chǎn)各占50%，甚至出現(xiàn)倒掛，畢竟存量市場(chǎng)規(guī)模很大，因此看好輕資產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。

而關(guān)于輕資產(chǎn)的發(fā)展，全靂建議，未來(lái)企業(yè)要做大三種能力：第一是品牌能力，提升整個(gè)市場(chǎng)形象；第二是產(chǎn)品力，增加一些產(chǎn)品線；第三是資產(chǎn)管理能力。