用四個字，可以總結(jié)2018年樓市，沒穿西裝。
這一年，北上廣深褪去光環(huán)，永遠上漲的神話被打破，京滬人口全面收緊，廣深加大引才政策力度。
這一年，新一線城市全面退潮。明星城市杭州房價成交量殺跌，從萬人搖號變成土地流拍、新房流搖、明星長租公寓爆倉，這一屆杭州年輕人不容易。
這一年，樓市四小龍全面轉(zhuǎn)向，廈門樓盤低于樓面價大甩賣，蘇州地王項目裝睡，既然入市即虧，干脆不要造樓。
這一年，房企節(jié)衣縮食，全面審視自己。
年末，房企集體大補血，發(fā)行幾億到幾十億不等的債券，融資成本一路走高。國有房企趁機撿漏，在核心城市大量拿地。頂著高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模和高負債狂奔的房企，到了轉(zhuǎn)型時刻。
統(tǒng)計局11月70個城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市北京、上海、廣州、深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31個二線城市二手房環(huán)比漲幅與10月持平。35個三線城市二手房價格上漲0.4%，漲幅回落0.1%。
一二三線樓市，終于開始了神同步。
北上廣 永遠上漲神話不攻自破
北京上海劃定了人口紅線，2017年常住人口雙雙下降。
上海提出，在2020年前，將常住人口控制在2500萬以內(nèi)，《北京城市總體規(guī)劃2016年~2035年》明確，到2020年，北京常住人口規(guī)模必須在2300萬以內(nèi)。
兩大超一線城市，2018年被強力控制。
從年中開始，上海樓市價跌量升。一手房限價、搖號，提高了剛需改善購房門檻，市場成交量下了一個臺階，從2017年6月開始，成交量在1.2萬套以下徘徊，2018年5月開始,在1.6萬套徘徊。
降價效果，太明顯了。
中心城區(qū)板塊，一手房供應接近零，二手改善房源價格下調(diào)后，連掛牌一年以上的房源也快速成交。想置換高級住宅或豪宅的賣家，甚至愿意給給客戶5%到8%的下降空間。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上海11月一二手房成交價，環(huán)比10月下跌4.1%。5月以來鏈家成交均價連續(xù)6個月下跌，創(chuàng)下近27個月新低。
北京遭遇政策重創(chuàng)，迎來長達一年的量價齊跌。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，是2015年來連續(xù)4年的最低點。
年末也夠嗆，北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1到10月商品房銷售面積為461.4萬平米，同比下跌24%。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，11月份北京市二手房掛牌價為63556元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，掛牌價連續(xù)3月下跌。房東撐不住，開始掛牌出售。
2006年以來，北京二手房成交量，基本三年一輪回。
歷史成交大年是2009年、2013年和2016年，09年因為4萬億，13年和16年是通脹、需求和政策疊加的效果；成交低谷是2008年、2011年、2014年和2017年，對應的關(guān)鍵詞是金融危機、限購、經(jīng)濟低迷和調(diào)控升級。
安全墊最厚的一線城市，提前進入微利時代。
不要被北京316億火熱土地拍賣、深圳200億成交、富豪剛需搶房盛況迷惑?；嘏E象還沒有出現(xiàn)，唱一出戲，讓一小部分人提前入貨。
房企忙著刷漆 改名字啰
2018年，房企不僅掀起改名潮，從資金到土地，還展開了一場轟轟烈烈的供給側(cè)改革。
為了年底拿地，房企們先是來了一場大補血。
濱江集團、陸家嘴、隆基泰和、龍湖等房企都在11月完成幾億到幾十億規(guī)模不等的融資。資金鏈緊崩的房企，終于可以暫時松一口氣了。
10月、11月，新一輪房企融資有兩個特點：一，金額龐大；二，融資成本越來越高。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企融資成本達到歷史峰值。58安居客房產(chǎn)研究院報告顯示，2018年1到9月，銷售額前50的房企，融資成本同比去年平均提升1%，融資金額同比減少近三成。
房企資金鏈一緊張，土拍市場就過冬。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，10月300城共實現(xiàn)土地出讓金總額2361億元，環(huán)比下滑25%，同比下滑40%。
為了成功出讓土地，地方政策保駕護航，50%溢價起拍，那是昨日美景。南京在7月取消競價達到限價90%、需要現(xiàn)房銷售的規(guī)定，北京采用共有保證金制度，減輕房企資金壓力。
低溢價，競爭者少，國有背景的房企終于找到大機會。11月26日，北京成交的12宗地塊中,有8宗地塊被央企、國企或聯(lián)合體競得。
前兩年頂著高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模和高負債率擴張的房企，到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻。進不了頭部陣營的中小房企，缺錢缺規(guī)模，只有被淘汰的命。頭部房企如萬科，也在部分地區(qū)以價換量，加快資金回籠。
網(wǎng)紅城市 全面退潮
2018年度房地產(chǎn)最悲催的城市，可能是杭州。
一年之間從萬人搶房到搖號數(shù)量不足，房租房價雙雙殺跌，新業(yè)主選房猶豫，老業(yè)主忙著維權(quán)，長租公寓暴雷，這一屆杭州年輕人，不容易。
杭州二手房成交已經(jīng)十分清淡。杭州住建委數(shù)據(jù)顯示，二手房成交在5月達到高峰，之后持續(xù)下跌，9月二手房成交套數(shù)2554套，僅高于2018年2月的成交量。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價為29257元/平米，環(huán)比10月下降4.53%。
杭州房價、成交量雙跌，曾經(jīng)的樓市四小龍轉(zhuǎn)向了。
四小龍的領(lǐng)隊城市合肥，在2018年再次登上頭條，卻是因為不能降價。
9月20日，合肥院子打折甩賣，項目推新從均價2萬元/平米降至1.5萬元/平米，最低只要1.3萬元/平米，折價幅度在25%到35%之間，老業(yè)主瞬間虧損100萬，大批業(yè)主前往營銷中心，發(fā)泄心中的不滿。
另一個位于廬陽區(qū)的樓盤，之前號稱降價6000元/平米，宣稱對外地戶籍不限購。隨后被投訴，合肥市房管局監(jiān)管辦前往核實，要求開發(fā)商對不合要求的購房者退房，樓盤價格漲了回去。
網(wǎng)紅城市廈門，開發(fā)商居然低于樓面價割肉賣房。
房天下官網(wǎng)顯示，廈門翔安金茂悅目前均價28000元/平方米。這個項目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價格為41000元/平米。本來是一個預計售價4萬的樓盤，最后降價到28000元/平米，甚至比樓面價便宜1451元/平米。
南京不再有2017年萬人搶房的盛況，地王項目入市即虧。
位于浦口區(qū)雨山路的保利云禧項目，再次出現(xiàn)一成首付購房。一成首付，最早出現(xiàn)在2007年南京樓市，之后成為常規(guī)武器，每當市場行情不好，開發(fā)商都會拿出來用用，時間換空間。
蘇州的地王項目，幸運的房企硬著頭皮推盤入市，然后直接虧損。更有甚者，躺在地上直接裝睡。
明年寬松？不存在的
久旱盼甘霖，任何一絲消息都會被解讀為寬松。
12月12日，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知》。
消息刷爆朋友圈，大家覺得，這下龍頭房企融資該松綁了，股市吃瓜群眾甚至刷起了一波房企，搞得樓市板塊股票大漲。
但這只是一場36小時的空歡喜。12月14日，發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，核準的企業(yè)債券，目前只針對棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。
大環(huán)境依舊是預期寬松，實際收緊。截至11月，全國樓市調(diào)控次數(shù)已達到405次，同比2017年增加80%。
唯一欣慰的可能是，房貸利率見頂，剛需改善迎來了窗口期。
融360數(shù)據(jù)顯示，11月全國首套房貸款利率平均值為5.71%，今年首次與上月持平。二套房貸款平均利率為6.06%，較上月回落1BP。其中一線城市利率回調(diào)，二三線城市有利率回調(diào)也有利率微漲。
10月開始，多個城市的銀行集體開始下調(diào)房貸利率。從最早的杭州首套房貸利率，從上浮15%調(diào)低到10%，二套房同樣松動，北京下調(diào)至15%，廣州下調(diào)至10%，南京下調(diào)至16%，深圳下調(diào)至15%，最快一周內(nèi)放款。
2019年樓市怎么樣？
房企繼續(xù)大規(guī)模優(yōu)化，強調(diào)人員的投入產(chǎn)出比。對于買房或賣房客來說，不要被市場上任何一點風吹草動所迷惑，理清自己的現(xiàn)金流，好好使用手中的房票。
樓市不漲不跌，反應真實溫度的二手房降溫。明年政策將持續(xù)。
保持理性，剛需的好性價比的買，高杠桿投資入市的，要小心。首先要確保自己的資產(chǎn)不被掠奪。
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