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  • 樓市調(diào)控的“長效機(jī)制”終于有眉目了

    2018年12月28日 09:03
    來源:證券時報
    地方給出的松綁理由,可以有千萬個,但保持樓市穩(wěn)定是前提,實現(xiàn)不了必然是嚴(yán)厲問責(zé),各市看著辦。  
    研究了幾年、準(zhǔn)備了幾年,樓市調(diào)控長效機(jī)制終于有眉目了。12月19日中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的前一天,山東省住建廳對菏澤“取消限售”明確表態(tài),“不干涉地方政策、省廳總體把握”。緊接著,廣州明確“330新政”前批準(zhǔn)的公寓項目可賣給個人;杭州購房社保“不能斷繳”調(diào)整為“可補(bǔ)繳3個月”;珠海非戶籍購房需5年社保的門檻大幅調(diào)低至1年??梢耘袛?,接下來很多城市會松綁政策。歷史總是驚人地相似,“政策底”來臨,樓市新周期要到來了嗎?  
    很難講。12月21日傍晚的中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿,關(guān)于房地產(chǎn)的第一句,就是“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”。長效機(jī)制是什么?那就是“權(quán)責(zé)對等、激勵相容”:調(diào)控主導(dǎo)權(quán)給到地方,出什么政策、力度多大、什么時候出,統(tǒng)統(tǒng)由地方自己決定。但是,穩(wěn)定地價房價、穩(wěn)定成交量、穩(wěn)定秩序和預(yù)期等,地方也要背起這些責(zé)任。所以,通稿中明確要“夯實城市政府主體責(zé)任”。過去一直講的是“落實”,現(xiàn)在改為“夯實”,一字之差,但分量是沉甸甸的。  
    地方主體責(zé)任,強(qiáng)調(diào)了很多年,但效果一直不好。過去,地方“以文件落實文件”、“以會議傳達(dá)會議”、“以精神貫徹精神”司空見慣。近年來,高低搭配、捆綁銷售、網(wǎng)簽限制等是粉飾數(shù)據(jù)的慣用做法、見招拆招。照理說,“控制房價過快上漲”,要表達(dá)的意思大家都理解,但國人“玩兒文字游戲”無出右者。最后,都知道房價過快上漲了,但就是能以數(shù)字來搪塞。所以,7月31日的政治局會議,“遏制房價上漲”擲地有聲。10月28日,住建部和統(tǒng)計局嚴(yán)查統(tǒng)計違法。  
    2016-2017年的“穩(wěn)增長”和“去庫存”誘發(fā)“地王潮”,高價房堰塞湖貫穿2018年,地方粉飾數(shù)據(jù)也有無奈,但現(xiàn)在泄洪了。2019年,揮別過去、正本清源。地方依賴樓市,這是現(xiàn)實,但中央指出了一條坦途,即地價房價穩(wěn)定并“去金融化”,對接“房住不炒”和回歸民生保障。樓市空間還很大,基于美好生活的人居改善,新市民扎根訴求的“先租后買”,存量盤活的更新改造,不一而足,這都是樓市和實體的融合。當(dāng)然,中央會創(chuàng)造貨幣適度,流動性合理充裕的理想環(huán)境。  
    另外,樓市量價考核、利率和杠桿、稅收政策,特別是嚴(yán)厲約談和問責(zé),這些關(guān)鍵的調(diào)控工具掌握在中央手里。同時要注意的是,近年來從上到下整頓吏治后政通人和,對地方主政者“唯GDP論”的指標(biāo)考核明顯淡化。因此,調(diào)控權(quán)責(zé)下放后,能實現(xiàn)激勵相容,即信息透明的基礎(chǔ)上,基于委托方(中央)蘿卜(資源支持)加大棒(可置信的威脅),受托方(地方政府)有動力向雙方效用最大化靠攏。由此,地方政府在調(diào)控上繼續(xù)“出工不出力”,求短期業(yè)績的激勵下降。  
    因此,會議對因城施策總體原則的描述,從原來的“分類調(diào)控”轉(zhuǎn)向了“分類指導(dǎo)”,從原來的“地方政府”到“城市政府”。相比“調(diào)控”,“指導(dǎo)”更重視柔性的機(jī)制設(shè)計,通過激勵相容自然實現(xiàn)權(quán)責(zé)對等;相比地方政府,城市政府更重視剛性的責(zé)任落地。新的調(diào)控機(jī)制不像過去,以行政命令式的指示,從上到下部署調(diào)控。但最后,看著走歪的政策、消解的效果,決策者卻無可奈何。變化的背后,體現(xiàn)的是政府治理上的巨大智慧和進(jìn)步,真可謂治大國如烹小鮮。  
    2018年,菏澤棚改的規(guī)模全國第一,新房市場在2019年回落,不退出限售,或無法消化供應(yīng)量;目前,廣州公寓待售去化周期拉長至23.1個月,需要調(diào)整“類住宅”政策;看著廣深競爭力越來越強(qiáng),夾在中間的珠海,要大量吸引人才、人口,需要調(diào)整社保年限。所有這些,都是地方結(jié)合本地實際的自主行為。2019年的樓市調(diào)控,不僅是因城施策,更是千城千策。當(dāng)然,地方給出的松綁理由,可以有千萬個,但保持樓市穩(wěn)定是前提,實現(xiàn)不了必然是嚴(yán)厲問責(zé),各市看著辦。
     
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