如果你一直關(guān)注樓市新聞，最近應(yīng)該狠抓狂。
一邊是央媽降低存款準(zhǔn)備金率，這一次一點也不娘炮，一把降了1%，央媽變虎媽。這個是樓市利好。手上有房子的，應(yīng)該挺高興。隱隱約約是不是感覺到樓市寬松政策又要到來？
另一邊是碧桂園打8折，合肥院子降價，“房子開始吃人”。售樓處前開始拉橫幅。房產(chǎn)交易繼續(xù)走向靜淡市，負(fù)面新聞讓你覺得樓市藥丸，買房沒有前途。
樓市每隔幾年都會進(jìn)入靜淡市。在靜淡市里會出現(xiàn)眾多相互沖突的信息。
各種市場的慘狀和政策放松的吹風(fēng)，會弄得你有點不知所以。如果你沒有對買房這件事的深刻認(rèn)知和堅定信心，你很快就會放棄。
但是人類最高級的智慧，就是能夠在腦海里保持兩個自相矛盾的概念，并且邏輯自洽。在我們看來，樓市短期回撤和長期做多，并不矛盾。相反地，我們暗自慶幸，每一次調(diào)整都給我們一個更低價位買入的機會。
關(guān)鍵問題是，你有沒有看穿房產(chǎn)上漲背后的本質(zhì)。
01 長遠(yuǎn)看法
過去十二年，上海房價大概普漲了6倍左右，一線城市都是這個漲幅，二線城市大概在4倍左右。
主升浪分別是2005年至2007翻倍行情，2009年上漲30%，2013年上漲30%，2014年至2017年翻倍行情。
上海的房價也不是一直都在漲的，在2008年、2011年、2012年和2014年初，都有過5-15%的回撤，當(dāng)時上海的樓盤也出現(xiàn)過售樓處被砸的情況。二線回撤更深，像杭州這樣的網(wǎng)紅城市都出現(xiàn)過回撤30%的局面。
但是總體來說，房價易漲難跌，這里面有兩方面原因，一方面是貨幣寬松帶來的通脹導(dǎo)致資產(chǎn)價格的上升，另一方面是中國的城鎮(zhèn)化還未完成，不斷有新移民涌入大城市。
這些都構(gòu)成大城市房價上漲的長期基礎(chǔ)。
我個人對大城市樓市的未來依然十分看好，我之前就在微博預(yù)測上海房價未來十年后的格局是內(nèi)環(huán)單價25萬、中環(huán)20萬，外環(huán)15萬，這里說的都是一般的住宅，相比于現(xiàn)在內(nèi)中外，10萬/7萬/5萬的格局，大概還有一倍多到三倍的漲幅。
一線城市都差不多會是這個幅度。二線城市房價應(yīng)該是一線城市房價的6-7折吧，絕對價格夠不到一線城市，但漲幅更大。
我對上海樓市和中國樓市的信心在于，我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創(chuàng)新不足的問題，內(nèi)生的生產(chǎn)效率并不高（對經(jīng)濟(jì)學(xué)有興趣的可以查一下索羅模型）。中國有需要在未來相當(dāng)長的一段時間保持利率的低位，通過貨幣寬松來刺激經(jīng)濟(jì)增長。
回顧歷史的長河，沒有任何一個人口老齡化國家采取的是緊縮政策。我每次去日本、韓國旅游，都驚嘆于東亞國家特別偏好的低幣值慣例，1000円買瓶水，10000韓幣買個漢堡，都讓我對中國未來的寬松有很大想象空間。
房價漲并不是房子真的增值了，而是貨幣購買力被稀釋了，真到了房價25萬那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。這是宏觀分析內(nèi)容，以后有機會專題講，今天不做展開。
02 內(nèi)因
長遠(yuǎn)看好，和短周期操作還是不一樣的。宏觀分析是賺不了錢的，宏觀專家最終也是要落地到當(dāng)下，落地到眼前。
讓我們把視線拉的更近，看看一輪房產(chǎn)行情啟動的具體內(nèi)因。
從2000年以來，我們國家就保持了長期的貨幣寬松，M2增速毫不手軟。這么多年來，我們國家的貨幣也沖到了180萬億，是GDP的2倍多。
雖然近年來貨幣增速沒那么夸張了，但總量絕對數(shù)也是夠大的。所以社會上是從來不缺錢的，對樓市一直很有熱情。這是有房產(chǎn)行情的第一層內(nèi)因。
而且剛才也說了，大城市有城鎮(zhèn)化需求，老百姓首先要解決居住問題，解決完上車問題，接下來就是把房子買大，有了一套，就想買第二套。人們住大房子、住好房子的物質(zhì)文化需要總是存在的。這是第二層內(nèi)因。
別看房價歷來不便宜，但房子從不是一個簡單的消費品，它也附著了金融屬性，有投資增值的作用。只要看好房價上漲，有人就會買入。這是第三層內(nèi)因。
不差錢
住更好
有看漲
有這三個因素在，不管牛市熊市，樓市的購買欲望一直都是在的。
但真正能夠引爆大行情的，需要的是一個契機。
03 契機
從2011年新國八條開始，中國樓市就已經(jīng)不再是一個純正自由化的市場。
新國八條是個具有里程碑意義的調(diào)控文件。它第一次嚴(yán)格規(guī)定了全國各地政府可以采用限購、限貸等手段進(jìn)行調(diào)控。
從那年開始，你在中國的大城市買房子，不光是要看房票（限購），還要看貸票（限貸）。這一輪還新增了婚票（限離婚），和賣房票（限售）。
中國樓市在這么多緊箍咒下，還能不斷上漲，這也驗證了我們前面說的上漲內(nèi)因有多么強大。
限購、限貸嚴(yán)重扭曲了樓市的購買力，把房產(chǎn)交易變成了一個政策博弈。就是你光有錢還沒有用，你還得突破種種限制，才能買到房子。
平心而論，作為專業(yè)的買房人，越是政策限制，對我們越是有利。因為政策幫你限制了你的競爭對手，壓制了房價。
當(dāng)別人因為房票、貸票的原因，買不了，借不到錢的時候。如果你能搞定，那在你面前就是獨享的大塊資源。越是復(fù)雜的市場，越是能拉開買房人能力差距。
不過拉回到大眾市場上，政策限制的確是在影響房產(chǎn)周期。房價下一輪上漲何時到來，還是要看廣大接盤俠能不能買，買不買的動。
中國樓市目前已經(jīng)成為典型的政策市。我們把判斷房價上漲的關(guān)鍵放在兩點上：
限購和限貸何時放松，是決定房價走勢的關(guān)鍵。
04 限購
限購放松是房價上漲的第一個關(guān)鍵點。
首先，我認(rèn)為一線城市的限購在五年內(nèi)不會取消，也就是說一線城市的限購將長期存在。
這不意味著一線城市就拿不到房票。政府在一線城市可以有很多暗自放松的手段。
比如深圳已經(jīng)在做的，放松戶口管制，現(xiàn)在落戶只要6個月。未來廣州也可能會放開，上海、北京因為控人，不會大幅跟進(jìn)戶口放松。
但是四個一線城市，預(yù)計未來會出現(xiàn)，補繳社保和補繳個稅的放松。如果實體經(jīng)濟(jì)足夠差，這個時間最快會發(fā)生在明年下半年。如果經(jīng)濟(jì)強勁，拖延到后年也是有可能的。
其次，二線城市直接取消限購是大概率事件。
回顧歷史2010年開始的那一輪調(diào)控，當(dāng)時全國大部分二線城市都是限購的。
但是樓市從2012年進(jìn)入靜淡市后，二線城市紛紛開始取消限購。最后到2014年只有4個一線城市和三亞保留了限購，其他二線城市全部取消了限購。
這一次，二線城市限購取消不會那么快，因為這一輪漲幅實在兇猛。應(yīng)該會等到一線城市放松限購之后。那時間至少也到等到明年下半年了。
當(dāng)然二線城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限購之前，通過補繳社保、放松戶口等方式逐漸放松限制。
最近有幾個事件值得關(guān)注，就是深圳、杭州、廈門分別不約而同地放松了戶口管制。這個正好代表了一線、強二線和普通二線的態(tài)度，就是樓市一旦遇冷，地方政府是有相當(dāng)大的興趣，降低樓市準(zhǔn)入門檻的。
即便前面說的一、二線限購不放松，也有一個時間點值得關(guān)注
——2019年3月。
當(dāng)時一線城市比如上海、深圳的2年限購期延長至5年限購期，是2016年3月公布的。也就是說，當(dāng)時被限購升級擋住的一大批人群，將在2019年3月逐漸獲得購房資格。
而上海等一線城市的這一輪房價見頂，是在2017年3月，到2019年3月已經(jīng)調(diào)整了將近2年。無論是購買力的釋放，還是房價底部的磨平，到2019年3月時間也差不多了。
所以我們樂觀估計（政府不調(diào)控升級），把2019年3月作為第一個下一輪行情的起步時間點。如果2019年3月的兩會傳來樓市暖風(fēng)，有一波小行情。如果2019年兩會繼續(xù)強調(diào)房住不炒，那行情可能要到2020年。
從目前的經(jīng)濟(jì)走弱形勢上來看，我們偏向于樂觀估計。
05 限貸
如果說放松限購是樓市寬松的大招的話，那放松限貸簡直就是樓市寬松的核武器了。
在限購、限貸、限離、限價、限售，所有這些調(diào)控措施里，限貸也就是認(rèn)房又認(rèn)貸，是最要命的政策，沒有之一。
因為再難的房票，也會有耐藥性，隨著群眾們社保年限的增長，慢慢得到破解。
但是認(rèn)房又認(rèn)貸這個事情，只要你用過一次按揭，就是跟著終身的。認(rèn)房又認(rèn)貸，讓改善需求賣一買一變得不可能。
買房人想買大房子，自己會去盤算，如果賣了小房子，賣房子的錢還不夠大房子7成首付。買不了大房子，自然就不想賣小房子了。這樣大房子沒有成交量，小房子也沒有成交量。樓市被徹底凍著了。說一個例子，大家就知道認(rèn)房又認(rèn)貸的威力了。2010年以后，上海樓市采取的就是極為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸，隱忍了3年，才在2013年上漲了30%。但是到2014年底為了去庫存，放松了認(rèn)房又認(rèn)貸，2年內(nèi)就完成了翻倍。由此可見認(rèn)房又認(rèn)貸的威力。
就是因為認(rèn)房又認(rèn)貸如此重要，所以我覺得政府更是不會輕易放松的。一、二線城市政府有可能會在明年下半年開始暗自放松限購，如果房價能夠小漲，拉動樓市成交起來，足夠補強經(jīng)濟(jì)的話，那就不會放松限貸。
只有出現(xiàn)GDP破6的風(fēng)險，才可能考慮放松限貸。一旦出現(xiàn)限貸放開，那就是一輪上漲30%以上的大行情了。
放松限貸這個畫面太美，以至于我也不敢去想。我更關(guān)注的是一些創(chuàng)新融資的方式。
從我和熟悉信貸市場的朋友了解到，今年下半年開始，為了鼓勵中小企業(yè)融資，國家放松了小企業(yè)融資貸款的準(zhǔn)入、利率。
目前小企業(yè)貸款的融資利率最低竟然能做到5.7%，已經(jīng)接近了按揭水平。
我大膽預(yù)測，在這樣的金融創(chuàng)新的支持下，明年上半年開始，會有大量資金通過曲線方式流入樓市，對樓市形成購買力。
雖然這種曲線入場的方式，只有少數(shù)買房人會使用，不至于扭轉(zhuǎn)趨勢，但這些購買力會扎扎實實的托住樓市，出現(xiàn)的情況是，房價表面不漲，但帶折扣的筍盤在去化，樓市在回暖。這也有助于明年初市場的回暖。
這些是我的一些預(yù)計，需要明年初市場數(shù)據(jù)的確認(rèn)，我們會繼續(xù)關(guān)注一、二線城市的二手房成交量，M2貨幣同比增速和人民幣信貸增速，還有兩會的講話。
最后給大家總結(jié)一下：
1、一線城市下一輪上漲的第一個可能的時點是2019年3月，大概10%以上的漲幅。前提是2019年兩會樓市調(diào)控吹暖風(fēng)，大城市不會進(jìn)一步升級調(diào)控，且經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走弱。我們傾向于此樂觀估計。
2、如果2019年3月，一線城市樓市調(diào)控依然從嚴(yán)的話，行情的起點可能要等到2020年3月。這是比較悲觀的估計。
3、二線城市行情要晚于一線城市半年到一年的時間。
4、如果2019年下半年，暗自放松限購的話，有利于提升行情規(guī)模。限購越松的城市，行情規(guī)模就越大。如果放松限貸的話，行情會達(dá)到30%以上漲幅。
5、目前一線城市像北上深已經(jīng)接近底部。如果資金富裕，能買到市場價9折的筍盤，已經(jīng)可以拿了。如果要大規(guī)模借貸的話，建議繼續(xù)等待，避免過高的資金成本。
6、二線城市目前并未看到特別大的行情，不建議無腦買入。需要找到市場折扣85折以上的限價新盤或者二手筍盤才能入。
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