2018年已經結束，過去這一年，樓市經歷了調控不斷加碼，多地進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)，在下行周期中迎來了2019年。
中央經濟工作會議對2019年房地產定調“房住不炒”“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導”，全國住房和建設工作會議則作出了以“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期”為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。
在對2019年的預測上面，資深經濟學家、房地產專家也產生了觀點碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券首席經濟學家高善文和海通證券首席經濟學家姜超的表態(tài)最能代表這種態(tài)勢。
高善文對房地產未來趨勢表示：“我并不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現(xiàn)大調整。”姜超則駁回，中國房地產價格應該會有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個代表性的觀點，2018年內，兩人還在庫存是否已達到歷史低位、供給還是需求決定房價，以及供應還是價格才是房價核心等問題上產生對峙。
2019年房地產市場將會如何表現(xiàn)？同策咨詢研究院研究總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表達了他的觀點。
“目前樓市的下行周期已經確認，在這個周期內，房地產市場更多地是要避免過度降溫，預計2019年一二線熱點城市將會保持現(xiàn)有的調控政策，但在政策執(zhí)行力度上，個別城市可能會根據實際情況有所調整。而三四線城市則在庫存偏大、房價下行壓力較大的情況下，大概率走向定向寬松。”張宏偉說。
政策：因城施策
這一場從2016年開始的調控，到現(xiàn)在似乎已經走到了政策頂點。“全國房地產市場的政策底已經來臨。”中原地產首席分析師張大偉判斷。
2018年5–8月，“調控潮”再次來襲，中央強調堅持調控，各個城市不斷出臺收緊樓市的調控政策，巡視組各地監(jiān)督落實效果。7月31日，深圳正式發(fā)文加入“限售”城市群，一線城市樓市調控均進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)。到年底，11–12月，房地產政策基本平穩(wěn)，約束性政策銳減。
隨著中央經濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議的部署，樓市嚴控或迎來轉機—“因城施策、分類指導”成為這其中最重要的一環(huán)。
在中央定調前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個地方明里暗里給樓市松了綁。
但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。
中國指數研究院對房地產市場2019年展望指出，2019年需求端各項限制性調控政策將繼續(xù)推進，供給端則會繼續(xù)圍繞增加短期供應量，調整住房及土地供應結構，提高保障性住房融資服務力度，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續(xù)保障“有效供給”。
同策研究院2019年樓市趨勢展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或將落地。
“‘18+X’即為地方政府自行調控，調控政策分為18項必選項加25項可選政策。其中18項必選項分為四大方向和原則，一是設置核心指標，只考核指標，不強制措施；二是要繼續(xù)堅持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應力度。”同策研究預判，“在同策重點監(jiān)測25個熱點城市中，‘18+X’的因城施策方式會在北上廣深等22個城市中試點，其中1月會先試點10個城市。”
“三穩(wěn)”為目標
12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，對2019年的住建工作提出了“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期”的“三穩(wěn)”總體目標。
而這個“穩(wěn)”也給房地產市場的看漲或看跌給出了否定的答案。“穩(wěn)”—可小幅波動，但不可大漲，也不會大跌。
“市場永遠是有波動的，所謂的穩(wěn)，不過是波動沒那么明顯而已。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示。
張宏偉則就此表示，住建部提出了“穩(wěn)房價”的要求，而這個穩(wěn)，不僅僅是穩(wěn)住不動，而且一二線熱點城市要一直上漲，三四線城市則要嚴防下跌。
經過一年調控，國家統(tǒng)計局最新2018年11月全國70城房價數據顯示，11月15個熱點城市中新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有所增加，從各級城市來看，2018年11月一線城市新房價格微漲但有所回落，二線城市新房價格漲幅持穩(wěn)，三線城市環(huán)比漲幅回落。整體而言，今年1–11月以來，全國70個重點一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比2017年同期均現(xiàn)回落。當前穩(wěn)房價的目標得到了比較好的實現(xiàn)。
中原地產首席分析師張大偉表示，預計未來幾個月，二手房價格的下調城市和下調幅度將繼續(xù)加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調整。
中國指數研究院認為，2019年全國房地產市場將整體運行承壓，在需求端，商品房銷售面積將高位回落，其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回落的概率較大，二線城市分化顯著，三四線城市由于需求支撐基礎相對薄弱，銷售面積下行壓力較大，在價格方面，隨著價格穩(wěn)定預期進一步鞏固，商品房價格將穩(wěn)字當頭，但不排除微幅下跌的可能，降幅應該在2.5%以內。
“報告的2.5%并不一定是指下跌，而是說上下浮動的幅度。這個幅度也在合理范圍之內。分級來說，2019年三四線城市的房價下行壓力會大一點，二線城市受政策持續(xù)影響，目前也受到了考驗。”中國指數研究院研究總監(jiān)白彥軍向時代周報記者進一步解釋，“但總體而言，2019年房價還是會維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而交易量的回落會更加明顯一點。”
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人民日報海外版:樓市因"城施策"讓政策體系更合理
不久前，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2018年12月）》顯示，房地產調控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房；貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用；復雜的國內外經濟形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。這些，促進了房價降溫城市增加，市場更加理性。
與此同時，該報告建議，未來房地產政策應保持政策定力，即使房價出現(xiàn)暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導致房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產政策進行微調，使得房地產政策體系更為科學合理。
對于2019年的房地產調控工作，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上強調，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，著力建立和完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。
住建部要求，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產市場供需雙向調節(jié)，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩(wěn)定。同時，加大房地產市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展治理房地產亂象的專項行動。
松與緊之間:房地產長效機制呼之欲出 或超30城松綁
2018年的最后一個月份，在經歷了400余次調控之后，房地產市場還在“緊”與“松”之間猶疑揣測。
但在這個年度結束的最后幾天，一個位于山東省西部的小城打破了這種緊張而微妙的局面。
12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局官網發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消新購住房限制轉讓措施。而這一“限售令”，自2017年11月開始實行以來，到現(xiàn)在也才一年有余。
在經歷了市場、官方的觀望和試探之后，19日，菏澤市住建局官方正式出具解讀，確定取消了限售。
隨后，廣東省廣州市住建委官方發(fā)布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，對商服類物業(yè)進行了松綁，2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。
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