2018年初，共有46家房企制定千億目標，一年后有13家房企銷售額首次跨過千億大關，千億房企數(shù)量達到了30家，無論擴容數(shù)量還是絕對數(shù)量都刷新歷史記錄。
市場層面，全年銷售額突破14萬億元大關，同樣創(chuàng)造歷史新高。證券機構普遍預測，2019年房地產(chǎn)市場規(guī)模將下降2-5個百分點。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認為，短期內(nèi)千億房企將維持在30-35家左右。
一位港股上市房企的高管表示，房企爭得并不僅僅是規(guī)模，而是一張房地產(chǎn)行業(yè)的“入場券”，“達不到一定規(guī)模，你連錢都融不到。所以你要不想在未來某一天被巨頭吃掉，就只能做大規(guī)模。”目前部分金融機構將房企融資門檻提高到30強。
在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌只是早晚的事。如何能在洗牌中存活下來。在沒有更多量化指標衡量的情況下，“千億規(guī)模”被普遍認為是可量化的指標。正如遠洋地產(chǎn)2018年中期報所言：“規(guī)模效應決定生死”已經(jīng)成為行業(yè)共識。
千億就真的安全嗎？數(shù)據(jù)顯示，2019年為房企償債高峰期，全年房企到期債務高達6萬億元規(guī)模。
2018年中弘股份成為第一家因債務而退市的房企，2019年，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資未能改善、償債高峰的來臨，一些現(xiàn)金無法覆蓋到期債務的房企，這種債務風險也在加劇。
綠地樣本
從2010年萬科首破千億，到2015年千億軍團只有7家企業(yè)。2016年千億房企增加到12家，2017年增至17家，2018年完成了一次大爆發(fā)，千億房企數(shù)量增加至30家，另外還有6家900億元級別的準千億房企。
2012年，在萬科之后，綠地和保利同時進入千億序列。2014年綠地將銷售規(guī)模突破2000億元大關，取代萬科成為行業(yè)一哥。
一位熟悉綠地的人士告訴經(jīng)·濟·觀·察·報·記者，當銷售規(guī)模達到千億級別，尤其是超越萬科成為行業(yè)老大后，公司從上到下彌漫著樂觀情緒。
當時綠地計劃在中國每個重要的省會城市建設一座地標——綠地中心。彼時，每一位到訪綠地集團總部或區(qū)域中心的客人，都會看到綠地宣傳片中反復播放著每一個綠地中心高度及在當?shù)亟ㄖ信琶?/div>
上述熟悉綠地人士透露，由于過度追求地標建筑物項目，導致綠地產(chǎn)品結(jié)構中商辦比例較大。與住宅項目相比，商辦項目投資回報周期較長，對資金占用時間較長。
尤其是北京區(qū)域，綠地總部曾希望將北京區(qū)域業(yè)績做到和上海區(qū)域同等的規(guī)模。不過由于京津冀區(qū)域市場轉(zhuǎn)變。截止2018年中，北京區(qū)域在綠地7大區(qū)排名從2015年第三名下滑到倒數(shù)第二。
2018年三季度報顯示，綠地控股財務費用同比漲幅達到70%；權益土地面積達到1792.11萬平方米，同比增幅達到262.41%。一手加杠桿，一手拿地，意味著綠地控股仍在尋求規(guī)模是上的擴張。
同期，綠地資產(chǎn)負債率同比上升到89.31%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債之間尚有282.4億元缺口。
上述人士表示，意識到危機后，綠地內(nèi)部進行了反思，一方面開始加大商辦項目處置力度；另一方面開始加大住宅項目的比例。“情況在一步步好轉(zhuǎn)中，但是還需要時間。”
萬達“出局”
2013年，萬達首次進入千億陣營，超越中海、保利和恒大擠進行業(yè)第三。2014年和2015年繼續(xù)保持在1500億元規(guī)模，之后開始下滑，2017業(yè)績跌破千億，2018年銷售額為533億元，排名百強房企55位。
從行業(yè)前三到跌出50強，萬達用了4年時間。如果說綠地在千億道路上曾置身險境，那么萬達差一點倒在千億路上，房地產(chǎn)規(guī)?？s減了三分之二。不過，從歷年財報來看，萬達財務結(jié)構并不差。
從2012年至2018年三季度，萬達現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債之間從未出現(xiàn)過缺口，資產(chǎn)負債率一直保持在80%以下。
2016年開始，萬達業(yè)績開始下滑，銷售額從1500億元下降至1100億元。但2016年度報告顯示，萬達賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達到了947.35億元，而短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債合計只有244.67億元。
2017年7月19日，萬達將13個文旅項目出售給融創(chuàng)中國，將77家酒店出售給富力地產(chǎn)，總價為637.5億元。2017年6月30日止，萬達長期借款、短期借款和應付債券合計為2511.17億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債合計294.48億元。同期萬達現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1303.78億元。
也就是說，從財務報表來看，萬達債務風險并不高，其現(xiàn)金遠遠超過了到期債務總額。不過彼時王健林表示，轉(zhuǎn)讓完成后，萬達借款和債券合計約2000億元，賬面現(xiàn)金約為1700億元，“年內(nèi)清場絕大部分銀行貸款。”
2017年中萬達資產(chǎn)負債率為72%，低于同等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)負債水平。2018年三季度末，萬達商業(yè)資產(chǎn)負債率降至59%。凈利潤也從2016年303億元下降至2017年的200億元。
萬達危機更多與海外投資相關。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2012年到2017年中，萬達在海外累計投資額達到了2451億元，其中大部分通過抵押國內(nèi)資產(chǎn)向銀行借款。海外投資政策收緊后，萬達成為房地產(chǎn)千億陣營中首個出局的房企。
千億分化
賬面現(xiàn)金與到期債務比和負債率往往能反映出一家房企的償債能力和安全邊際。經(jīng)·濟·觀·察·報·記者發(fā)現(xiàn)，A股122家房企和H股58家房企的償債能力排行榜中，前10強中千億房企數(shù)量分別為5家和6家。
但是，在兩地上市房企償債能力排行榜中，最差的10家企業(yè)中，千億房企數(shù)量分別為4家和6家，處于中間位置的只有7家。這意味著千億房企陣營存在較為嚴重的兩極分化格局。
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