從2018年上半年的“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲(chǔ)”，轉(zhuǎn)為下半年“緊投資、穩(wěn)現(xiàn)金”，在千億房企陣營(yíng)擴(kuò)大至30家的同時(shí)，“拿地放緩”也成為2018年的關(guān)鍵詞。特別是剛剛跨越千億的房企，拿地規(guī)模不約而同在下滑。其背后，是房企高速?zèng)_擊下的透支之乏。

“?，F(xiàn)金流”——這是陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌在2018年三季度末為陽(yáng)光城第四季度定下的3個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一。彼時(shí)，陽(yáng)光城提前三個(gè)月邁入千億門(mén)檻。

此前在土地市場(chǎng)上勇往直前的陽(yáng)光城，2018年前三季度拿地開(kāi)支僅216億元。吳建斌表示，預(yù)計(jì)全年土地支出約350億元。2018年初，陽(yáng)光城計(jì)劃拿地支出高達(dá)800億元。

時(shí)間倒流回2017年，陽(yáng)光城斥資986.4億元通過(guò)公開(kāi)招拍掛、并購(gòu)等多種方式斬獲了120個(gè)土地項(xiàng)目（含權(quán)益類）。這一支出高于其同期銷售額。

此前吳建斌在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，自2018年3月份開(kāi)始，陽(yáng)光城內(nèi)部對(duì)投資節(jié)奏作出調(diào)整，適度放緩了投資步伐。

開(kāi)支大幅降低的同時(shí)，吳建斌稱，陽(yáng)光城拿地的標(biāo)準(zhǔn)有所提高。目前陽(yáng)光城內(nèi)部對(duì)新增項(xiàng)目設(shè)置了三大考核指標(biāo)。首先是測(cè)算凈利潤(rùn)率，從此前的8%提高到15%；其次是現(xiàn)金流回正的時(shí)間，對(duì)三四五線城市要求是不超過(guò)12個(gè)月（不含融資），二線城市為12個(gè)月（含融資），一線城市不超過(guò)16個(gè)月（含融資）；第三個(gè)指標(biāo)是股東年化資金回報(bào)率不低于30%。“拿地前，投資管理中心會(huì)先上報(bào)到集團(tuán)的投資委員會(huì)，看看是否符合三個(gè)指標(biāo)，符合指標(biāo)的才考慮去拿，再依次打分，分?jǐn)?shù)越高的就越往前排，有資金就優(yōu)先投給分?jǐn)?shù)高的項(xiàng)目。”吳建斌說(shuō)，對(duì)于三四線城市同樣如此，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就不去，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就去。要優(yōu)中選優(yōu)。

一直以來(lái)，拿地能力都被視為關(guān)乎房企存亡的核心競(jìng)爭(zhēng)力。能否準(zhǔn)確算賬，精準(zhǔn)預(yù)判并布局，都是房企沖刺“千億”這個(gè)節(jié)骨眼上至關(guān)重要的前置環(huán)節(jié)。

融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在2017年底說(shuō)過(guò)，地買(mǎi)貴了誰(shuí)也沒(méi)辦法，地買(mǎi)便宜了傻子都能賺錢(qián)。這個(gè)行業(yè)唯一的風(fēng)險(xiǎn)，就是地買(mǎi)貴了。

融資承壓、市場(chǎng)下滑、土地降溫、調(diào)控加碼的逆勢(shì)之下，伴隨限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地政策出臺(tái)，“低價(jià)地”、“流拍”等現(xiàn)象頻頻現(xiàn)于土地市場(chǎng)中。

克而瑞發(fā)布的《2018年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》 中 提 到 ，2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠(yuǎn)。與2017年相比，2018年百?gòu)?qiáng)房企的投資態(tài)度總體保持謹(jǐn)慎，且下半年謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)一步升溫。

其中，部分新晉千億房企“減速”之跡趨顯。除了上述的陽(yáng)光城，融信中國(guó)也在“殺入”千億陣營(yíng)中放緩拿地速度。從246億元到1218億元，融信中國(guó)僅用了3年時(shí)間。在2016、2017年兩年間新增土地儲(chǔ)備總建面分別為527.12萬(wàn)平方米、1418.53萬(wàn)平方米，所付出的地價(jià)分別為484.46億元、715.24億元。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年融信新增土地總建面僅247.6萬(wàn)平方米，拿地面積較去年下滑幅度較大。

暫緩拿地的背后，一方面是降杠桿的迫切需求。“如果過(guò)去兩三年他們已經(jīng)儲(chǔ)備足夠多的土地，跨進(jìn)千億門(mén)檻后，只要不大幅拿地，或者拿地在可控范圍內(nèi)，他們還是能降低短債壓力。”一名券商分析師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

克而瑞指出，當(dāng)前市場(chǎng)向下的趨勢(shì)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，融資緊仍然是房企擴(kuò)張的攔路虎，現(xiàn)金流將成為制約房企拿地的重要因素。此外，多數(shù)城市樓市也未明顯見(jiàn)底，地市、樓市繼續(xù)降溫是大概率事件。“2019年無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過(guò)冬成為房企的共識(shí)，尤其是土儲(chǔ)充裕的企業(yè)，通過(guò)下行期調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿將是首要選擇。”

另一方面，從布局上來(lái)看，這些新晉千億房企在熱度高的三四線城市上聚焦明顯。“2018年很多企業(yè)進(jìn)入千億主要是三四線戰(zhàn)場(chǎng)在發(fā)力，2019年三四線城市的存量會(huì)比較大，如果房企繼續(xù)著重于三四線城市，規(guī)模增速或會(huì)放緩，發(fā)展后勁可能不足。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。這意味著，在進(jìn)入千億陣列之后，這些房企要重新踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，預(yù)判布局重心。

按照克而瑞的預(yù)計(jì)，2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性，通過(guò)快速擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖擊規(guī)模暫時(shí)告一段落，投資拿地更多比拼的是房企的戰(zhàn)略前瞻性和投資專業(yè)性，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊、精準(zhǔn)把握城市輪動(dòng)周期、不拿高價(jià)地等將成為房企在下一個(gè)周期到來(lái)之時(shí)，規(guī)模增長(zhǎng)的有力支撐。