2018年以來，在去杠桿背景之下，房企融資環(huán)境非常嚴峻，主要表現(xiàn)在房企融資成本高、融資難度大。在該背景下，中小房企或面臨生死考驗。不過，這一形勢在去年11月以來發(fā)生轉變。目前，房企融資似乎悄然出現(xiàn)回暖跡象。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，繼去年11月，房企融資額達上千億后，12月融資再次達1600億，2019年1月房企融資數(shù)據繼續(xù)大規(guī)模擴張。據不完全統(tǒng)計，1月上旬房企融資已經超過20多筆，合計融資額度高達700億左右，其中多家企業(yè)公布了大額融資。
此外，1月房企融資難度也有所降低。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債。
1月4 日，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。業(yè)內人士分析，這對于房企融資環(huán)境和居民需求端都有積極的改善作用，對房地產板塊是利好信號。
房企融資回暖
據中原地產研究中心統(tǒng)計，房地產企業(yè)融資密集發(fā)布，1月以來，境內外房企都有大額成功融資出現(xiàn)。
1月11日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司擬進行美元優(yōu)先定息票據的國際發(fā)售，票據本金總額、發(fā)售價及利率將通過由聯(lián)席全球協(xié)調人及聯(lián)席賬簿管理人進行的入標定價程序厘定；數(shù)據顯示，融創(chuàng)中國2018年中期平均融資成本為6.74%，高于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。
1月9日，龍光地產發(fā)布公告稱，公司已于港交所發(fā)行及上市5000萬美元2022年到期年息5.75%的額外票據；龍光地產2018年中期平均融資成本低于主流上市房企平均融資成本均值的6.07%，短期償債壓力指數(shù)為0.44，明顯低于主流房企數(shù)據均值。
1月8日，金地集團發(fā)布公告稱，其于當日召開的董事會審議通過《關于公司發(fā)行債務融資工具的議案》，總規(guī)模不超過200億元；金地集團今年中期平均融資成本較低，為4.79%；
同日，大悅城地產發(fā)布公告稱，公司間接非全資附屬公司中糧置業(yè)投資有限公司將首期發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元的境內債券，利率最高4.1%；融資成本方面，其2018年中期平均融資成本為4.20%；
1月7日華僑城集團擬發(fā)行20億元超短期融資券；同日，國貿地產擬發(fā)行10億元超短期融資券。
1月4日，廣州富力地產披露2018年公司債券(第二期)的發(fā)行結果，最終實際發(fā)行規(guī)模70.2億元；據富力地產半年報，今年上半年，其融資成本高達27.5億元，同比驟升184%；
1月3日，美的置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱，發(fā)行10億元人民幣公司債券，票面利率7.00%。據此前媒體報道，美的置業(yè)融資成本僅5%左右。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從樓市調控政策看，最嚴格時期已經過去，政策底部逐漸形成。從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本，基本在4%-5%左右。對于這些企業(yè)來說，目前的資金壓力明顯得到緩解。
短暫融資松動背后
1月4日，央行放出消息，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
同日，根據中國政府網消息，李克強總理于1月4日接連考察中國銀行、工商銀行和建設銀行普惠金融部，并在銀保監(jiān)會主持召開座談會?？偫韽娬{，要加大宏觀政策逆周期調節(jié)的力度，進一步采取減稅降費措施，運用好全面降準、定向降準工具，支持民營企業(yè)和小微企業(yè)融資。
這是罕見提出的“全面降準”。
某房企高管告訴記者，央行降準方面帶來金融機構資金合理充裕，全社會流動性有所增加，而且各行業(yè)企業(yè)資金緊張狀況有所寬松，員工收入有所保障，對房地產銷售回款有間接助益。
此外，房地產行業(yè)供應商資金充裕，有助于減輕房企付款壓力。
“房企融資成本的降低和去年四季度以來宏觀流動性整體放松有關，但流動性釋放并未直指房地產行業(yè)。對房企側間接性利好不容忽視，換言之部分房企的資金壓力存在變相緩解的可能性。”58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者。
值得注意的是，這并不意味著房企融資前景樂觀。
上述房企高管告訴記者，房企融資較之前寬松，和政策希望化解房企債務風險有關。短期以新還舊和長期規(guī)模增長將逐步消除負債率高企難題。“央行降準后，信用并未得到寬松，資金投向有限，部分資金進入房企。但債務融資主要用于借新還舊，不會大幅增加房企現(xiàn)金流，同時債務融資主要局限于百強房企，因此對整個房地產市場和行業(yè)影響有限。”他分析說。
張波也認為房企融資發(fā)生松動是為了避免房企整體還款壓力所引發(fā)的不穩(wěn)定性。他告訴記者，根據58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測，2019年房地產境內外債券還款總額相當于2018年還款規(guī)模的兩倍多。在此背景下，房企生存壓力持續(xù)增加，在融資側有針對性、有重點地適度調整可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機。
事實上，房企融資難言整體樂觀。張波告訴記者，相比2018年房企融資的難度，2019年融資會呈現(xiàn)適度定向式放松，但這并不代表房企在2019年融資無虞。換言之，中小房企在2019年的生存壓力依然較大。“短期的融資高峰并不代表對房企側整體放松，公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現(xiàn)松動的明顯信號，在大概率上依然會維持對于房地產行業(yè)資金的嚴監(jiān)管。”張波告訴記者。
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