1月14日，惠譽發(fā)布中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年信用展望。在報告中，惠譽評級認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年的展望為負面，評級軌跡總體呈穩(wěn)定趨勢，而評級分布權(quán)重更加偏向高收益率。

惠譽在報告中表示，市場情緒惡化將導(dǎo)致2019年住房銷售出現(xiàn)溫和下降。這主要是要受到銷售量下滑的驅(qū)動，尤其是在無法維持過去幾年市場規(guī)模的低線城市?；葑u預(yù)計，房價將基本保持穩(wěn)定，特別是在依然存在剛性需求的一、二線城市。不過，低線城市可能面臨負面的價格壓力。

開發(fā)商正通過削減土地補充和減少供應(yīng)來應(yīng)對疲軟的市場。當(dāng)務(wù)之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿，而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同。

在企業(yè)策略方面，惠譽認為市場下滑對不同規(guī)模的房企造成的影響不同。對大型開發(fā)商，尤其是排名前 20 位的開發(fā)商而言，銷售和土地儲備補充仍將保持適度增長，但前提條件是杠桿不能高企，且有充足的流動性來支持土地儲備增長。杠桿率較高的大型房企可能會繼續(xù)專注于去杠桿，而僅補充與銷售量相當(dāng)規(guī)模的土地。

規(guī)模較小的公司（特別是評級為“B”級或以下的公司）應(yīng)該會出現(xiàn)銷售放緩，加之現(xiàn)有項目持續(xù)的開發(fā)支出需求，可能會使這些公司的流動性吃緊，資本耗盡，甚至可能被迫將現(xiàn)有項目賣給規(guī)模較大的房地產(chǎn)運營商來維持流動性，此舉或?qū)⒓铀傩袠I(yè)整合。需求下降應(yīng)會導(dǎo)致房企通過降價來維持現(xiàn)金流，低線城市情況更是如此。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，惠譽評級覆蓋的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共有超過31家，其中1家評級為“B-”級，8家評級為“B”級，3家為“B+”級。

大型房企的資本基礎(chǔ)更雄厚，土地儲備質(zhì)量更高，融資成本更低，因此將繼續(xù)保持優(yōu)勢?；葑u預(yù)計，由于大型房企放緩增長戰(zhàn)略，其評級將大致保持穩(wěn)定。惠譽可能會對有能力持續(xù)去杠桿的開發(fā)商采取正面評級行動。

另外，在報告中惠譽將中國商業(yè)物業(yè)的展望水平定為“穩(wěn)定”級別，認為2019 年中國商業(yè)物業(yè)的基本面不會出現(xiàn)變化。一、二線城市將繼續(xù)經(jīng)歷購物中心高度飽和，只有位于主要人口中心黃金地段的成熟購物中心表現(xiàn)良好，與此同時，得益于飽和度較低，電子商業(yè)競爭不太激烈等因素，大型運營商在部分三線和四線城市的購物中心仍將迎來客流量增長。

一線城市的甲級寫字樓租金將基本保持穩(wěn)定，空置率仍保持在 15%以下?；葑u認為，由于空置率持續(xù)高于 25%且新供應(yīng)不斷涌入，二線及以下城市的寫字樓資產(chǎn)將面臨挑戰(zhàn)。一線城市和部分二線城市的酒店入住率和房價將繼續(xù)增長，而貿(mào)易中心開發(fā)商銷售放緩的情況可能還會繼續(xù)。