近日，永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“永升服務(wù)”)在港交所主板上市，這是2018年內(nèi)第5家、內(nèi)地第11家在港交所主板上市的物業(yè)公司，也“打響”了新三板退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股的又一槍。

從2014年到現(xiàn)在，物業(yè)管理行業(yè)上市潮愈演愈烈。截至2018年12月下旬，已累計(jì)有74家物業(yè)服務(wù)企業(yè)(含已摘牌企業(yè))登陸新三板，12家物業(yè)企業(yè)服務(wù)在主板上市。同時(shí)，也出現(xiàn)越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從新三板退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股的趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，永升服務(wù)的主要收入來源還是依賴傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，對比同類物業(yè)公司，永升服務(wù)的毛利率還處于中低水平。對此，永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌認(rèn)為，永升服務(wù)的毛利率水平屬于相對合理的空間。毛利率應(yīng)該分開來看，一個(gè)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率，另一個(gè)是社區(qū)增值服務(wù)毛利率。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率在15%～20%之間是合理的，但提升空間有限，而社區(qū)增值服務(wù)毛利率增長空間能達(dá)到60%以上。

第三方市場面臨強(qiáng)勁競爭

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年，永升服務(wù)在管理面積分別為977.6萬平方米、1612.2萬平方米、2647.9萬平方米，近三年復(fù)合增長率為64.5%。同期，永升服務(wù)收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，近三年復(fù)合增長率為47.4%。

永升服務(wù)的三大業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。但是，永升服務(wù)的主要收入來源還是依賴傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。2015年~2017年，物業(yè)管理服務(wù)分別貢獻(xiàn)總收益的62.6%、61.7%、65.1%;對非業(yè)主的增值服務(wù)分別貢獻(xiàn)30.1%、27.5%、19.7%;社區(qū)增值服務(wù)則分別貢獻(xiàn)7.3%、10.8%、15.2%。

2015年～2017年，永升服務(wù)來自第三方物業(yè)開發(fā)商的管理建筑面積從104.8萬平方米增長至1330萬平方米，年復(fù)合增長率為264.7%。第三方物業(yè)開發(fā)商在物業(yè)管理服務(wù)中貢獻(xiàn)的收入比重由2.3%上升至18.6%。

周洪斌對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示：“永升服務(wù)第三方物業(yè)合作的面積大概超過50%，達(dá)到55%左右，這是一個(gè)現(xiàn)狀。第三方市場拓展會(huì)面臨更強(qiáng)的競爭，在價(jià)格上它會(huì)比旭輝地產(chǎn)給到的競爭要小一些，這是中國物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀。但隨著消費(fèi)者意識(shí)的普及，包括2018年做的市場拓展的價(jià)格，其實(shí)慢慢已經(jīng)回歸到正常，越來越靠近大業(yè)主給到我們平均的價(jià)格，這個(gè)差距會(huì)越來越小。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，永升服務(wù)的毛利率由2015年的16.1%增長至2017年的25.2%，但對比同類物業(yè)公司超過35%以上的毛利率來看，永升服務(wù)的毛利率還是處于中低水平。

對此，周洪斌認(rèn)為，永升服務(wù)的毛利率水平屬于相對合理的空間。毛利率應(yīng)該分開來看，一個(gè)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率，另一個(gè)是社區(qū)增值服務(wù)毛利率。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率在15%～20%之間是合理的，但提升空間有限，而社區(qū)增值服務(wù)毛利率增長空間能達(dá)到60%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，物業(yè)管理實(shí)際上還沒有找到盈利機(jī)會(huì)，所以短期看，不見得物業(yè)管理規(guī)模大的企業(yè)就有優(yōu)勢，這也是類似房企需要注意的地方。類似上市也體現(xiàn)了一點(diǎn)，即物業(yè)公司必須走獨(dú)立路線，包括業(yè)務(wù)獨(dú)立和融資獨(dú)立，其實(shí)都是看重了未來存量市場的發(fā)展機(jī)會(huì)。

新三板成為物企上市“跳板”

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月下旬，已經(jīng)累計(jì)有74家物業(yè)服務(wù)企業(yè)(含已摘牌企業(yè))登陸新三板，12家在主板上市。其中，2016年~2018年，登陸新三板的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別為23家、26家和11家，2016年還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新三板摘牌，2017年和2018年摘牌數(shù)量逐年增加，分別為4家和14家。

在這些2018年摘牌的企業(yè)中，就包括了永升物業(yè)，在當(dāng)年3月時(shí)，永升物業(yè)就終止了新三板掛牌，彼時(shí)距離其2017年4月在新三板掛牌不足一年。2018年8月，永升物業(yè)向港交所提交招股書，并改名為“永升生活服務(wù)集團(tuán)”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上市本身也是為了搶占存量市場，上市帶來了品牌影響力，通過上市也帶來了融資渠道的拓展。從上市情況看，也說明港交所對于此類物業(yè)公司的上市還是持認(rèn)可態(tài)度的，至少審核方面沒有想象的嚴(yán)厲，這也體現(xiàn)了當(dāng)前此類市場較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

值得注意的是，在新三板掛牌時(shí)，永升服務(wù)還曾計(jì)劃拓展社區(qū)教育、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)金融等增值服務(wù)，但目前來看，這些業(yè)務(wù)并沒有發(fā)展起來。對此，周洪斌坦言：“物業(yè)不是什么都能做的，而應(yīng)有所為有所不為。比如社區(qū)金融和社區(qū)教育，我們并不是完全放棄，我們可以選擇與成熟的垂直服務(wù)商合作去推動(dòng)。”

以新三板為“跳板”，摘牌后再登陸主板市場，成為物企上市的“捷徑”。嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，新三板在融資方面的意義不大，很多企業(yè)掛著新三板的名義，但其實(shí)沒有發(fā)揮作用。香港市場相對來說比較好?，F(xiàn)在的物業(yè)公司整體上來講，在港股上相對有比較好的表現(xiàn)。后續(xù)其他物業(yè)公司可能也會(huì)有新三板退市的做法。