房地產(chǎn)市場又有了重大消息！這一次的主角是集體建設(shè)用地！
自然資源部16日發(fā)布《自然資源部辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》（下稱《函件》）稱，住建部等部委原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。
什么是集體建設(shè)用地？
集體建設(shè)用地就是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。
再說的簡單點，咱們平時說的宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地都屬于這個范圍。
在這上面建的租賃住房，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運營，也可以采用聯(lián)營、入股等方式，不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也可以省去，可以直接進(jìn)入市場！
2017年第一批13個試點城市分別是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
此次試點擴(kuò)容，專家怎么看？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對上證報記者表示，從試點政策內(nèi)容看，有三個領(lǐng)域值得關(guān)注：
第一、政策強(qiáng)調(diào)了選址的四個要點，包括區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備、人口集中度高、市場需求旺盛。
解讀：這實際是把發(fā)展有效的租賃市場的基本要點進(jìn)行了概括，涉及到區(qū)位、配套、人口、需求等概念。
第二、政策強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”的內(nèi)容。
解讀：從此類內(nèi)容可以看出，對于租金貸，更強(qiáng)調(diào)了知情權(quán)。這是在當(dāng)前租賃市場租金貸風(fēng)險增加的情況下，對于此類租賃用地改革的新要求。
第三、政策明確，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房信息租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺管理。
解讀：此類規(guī)定或是一個大趨勢，未來集體建設(shè)用地和租賃平臺的同步管理是大趨勢，后續(xù)還需要很多新的創(chuàng)新，尤其是類似租售同權(quán)的概念會在此類平臺應(yīng)用上得到體現(xiàn)。
試點城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容
“此次福州、南昌、青島、?？诤唾F陽5個城市進(jìn)行改革，標(biāo)志著集體建設(shè)用地租賃住房第二批試點開啟。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這表明試點呈現(xiàn)擴(kuò)容之勢。
早在2017年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就曾聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。當(dāng)時試點目標(biāo)在于，通過在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，未被納入前兩次試點的省會城市可能在今年下半年會有試點工作，包括西安、濟(jì)南、蘇州等大城市，部分百強(qiáng)縣或也有機(jī)會進(jìn)行試點。
政策信號意義很強(qiáng)
“第一批試點城市的重點在于流動人口規(guī)模相對大，租賃市場需求比較旺盛。而新增的5個城市也屬于城市規(guī)模大、流動人口多的城市。更為關(guān)鍵的是，去年這些城市的房價上漲速度較快。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
《函件》要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居。
“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房為城市租房市場提供了更多的房源，可能會緩解城市房租上漲的壓力。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥此前在接受上證報記者采訪時表示。
嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，此次政策信號意義很強(qiáng)，即隨著全國土地管理法的修改工作推進(jìn)，后續(xù)集體建設(shè)用地改革的力度會強(qiáng)化，目前改革重點在于發(fā)展租賃市場，預(yù)計共有產(chǎn)權(quán)住房后續(xù)也會推進(jìn)。
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