去年12月中旬廣州發(fā)布新政，使得公寓在一定程度上實(shí)現(xiàn)了松綁。新政指出，2017年3月30日前（含當(dāng)日）成交土地上的商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人可購買商服類產(chǎn)品。“漲價”一時成為銷售和中介推銷的熱點(diǎn)噱頭。
距離新政發(fā)布已經(jīng)一個月，《華夏時報》記者以購房者的身份走訪了廣州多處樓盤發(fā)現(xiàn)，政策松綁使得公寓成交量有所回升，而實(shí)際價格并沒有上漲，反而針對部分房源，開發(fā)商都拿出了較低的“內(nèi)部價”。
一片看漲
廣州公寓松綁之前，《華夏時報》記者在安居客APP上詢問了多處公寓的銷售人員，皆表示，個人不可以購買公寓，但是他們可通過替購房者注冊公司的方法，讓個人以公司的名義購買公寓。通過該方法，購房者每年要繳納2000-6000元不等的稅費(fèi)。
而新政出來之后，多位銷售向記者表示，馬上要漲價了。其中位于廣州城投保利金沙大都匯的銷售王先生在12月底向記者說道，新政前均價大概2.3萬元/平米，新政后均價會上漲至2.6萬元/平米。
“新政出臺后，我們這漲了2000-3000元/平米。”王先生告訴記者，想買的話趁早入伙，要不然還得漲。
記者走訪也發(fā)現(xiàn)，“可個人購買”“不限購”“商服解限”“把握低門檻”等字眼擺在樓盤顯眼處。然而，不到一周的時間，王先生又向記者推薦了一批元旦特價房源，均價約2.3萬元/平米，實(shí)際上房價又恢復(fù)到新政之前。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，目前樓市的這些動作都是屬于微調(diào)，沒有大的動作。房地產(chǎn)的表現(xiàn)不會被根本扭轉(zhuǎn)，仍是比較嚴(yán)峻的形勢，價格不會怎么上漲。
促銷換量
位于廣州白云區(qū)的君立國際公寓2016年開盤，所以該樓盤并沒有受到2017年“3·30新政”的影響，個人仍可以購買其公寓。從2016年至今，在售的1000多套公寓現(xiàn)剩下少部分在售。作為少數(shù)的個人可購買的商服類產(chǎn)品，去年年底出臺的新政似乎對其并沒有促進(jìn)作用，反而降低了自身的優(yōu)勢。
再加上本身距離地鐵口近1.5千米，并不占優(yōu)勢的地理位置使其不得不在價格上下大功夫。其現(xiàn)場銷售李先生向《華夏時報》記者介紹道，現(xiàn)在剩下的房子我們可以給到內(nèi)部價，一套比正常售價便宜了二三十萬元。
在與李先生交流及計算價格的過程中，記者發(fā)現(xiàn)，這套在營銷中心的“年終鉅惠”展板上“珍藏一口價”143萬的40平米左右的平層公寓，李先生的“內(nèi)部價”僅112萬左右，足足便宜了30萬。
同時，記者進(jìn)一步了解到，首付五成還可根據(jù)自身情況做分期。李先生表示，具體分期多久，首付給多少，我們可以根據(jù)購房者的實(shí)際情況和公司協(xié)商。
同時，位于廣州荔灣區(qū)的某項(xiàng)目，距離地鐵口不到200米的距離，通過這次新政，銷售范圍得到了擴(kuò)大。其銷售吳女士向記者表示，有幾套的性價比很高，現(xiàn)在還沒漲價，現(xiàn)在購房還有額外的97折優(yōu)惠，以后就可能漲價了。記者在其營銷中心的展板上也可清晰地看到“特價房”“一口價”等字眼。
同樣位于荔灣區(qū)中?；骋继柕匿N售和記者介紹道，價格和開盤時差不多，沒有漲價，但是買的人明顯增多了。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向《華夏時報》記者表示，限購松綁并不會真正導(dǎo)致房價的反轉(zhuǎn)，因?yàn)槟壳笆钦麄€房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，在一線標(biāo)桿城市繼續(xù)調(diào)控加碼，房價持續(xù)調(diào)整的壓力下，松綁的城市更多的是成交量的上升，而價格依然將進(jìn)入調(diào)整。
黃韜也表示，對于個別區(qū)域的項(xiàng)目可能有一波小行情，帶來成交量的回升，但是價格不會怎么上漲。在房屋供應(yīng)量大、經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有特別大改善的前提下，投資客的投資熱情也不會大漲。
庫存量巨大
據(jù)中原地產(chǎn)的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，在銷售行情還不錯的2016年，廣州公寓的周均成交量為685套；2017年暴跌至369套；2018年是310套。而在2018年12月17日至2019年1月6日這三周時間，廣州一手公寓的成交量就達(dá)到2768套，周均923套，是2018年的近3倍。
在2017年“3·30新政”出臺前，公寓因?yàn)榭們r低、不限購等優(yōu)勢，很是受剛需客和投資者歡迎；但在2017年3月30日后，受限購政策影響，一手公寓只有法人才能購買，算上法人身份需繳納的運(yùn)營公司費(fèi)用、稅費(fèi)及未來轉(zhuǎn)手成本，公寓的優(yōu)勢不復(fù)存在，成交量隨之跌入谷底。
廣州克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全市一手公寓成交量為33919套，執(zhí)行新政后的2017年，成交量僅為19447套，暴跌43%；2018年1月-12月15日，成交量是15177套，同樣行情慘淡。
不僅成交量暴跌，“3·30新政”后，公寓的庫存量也累積到一個驚人的數(shù)字。截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達(dá)160.04萬平米、余貨28136套，去化周期拉長至23.1個月，即將近兩年才能把庫存清完。
據(jù)統(tǒng)計，這些庫存量主要集中在南沙、黃埔等區(qū)，兩區(qū)存量均超30萬平米，占比43.68%，這些項(xiàng)目均是在2017年“3·30新政”前拍下的地塊，屬此次新政的“受惠”范圍。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向記者表示，年底較大程度上對樓市調(diào)控的由緊變?yōu)槁运墒歉鶕?jù)自身房地產(chǎn)市場實(shí)際情況做出的及時性反應(yīng)，目的在于維護(hù)市場秩序和民眾利益，讓本地區(qū)人民住有所居，讓本地區(qū)的房地產(chǎn)維持平衡健康發(fā)展的良好局面。
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