羊城晚報(bào)訊 記者趙燕華報(bào)道:8月28日,國土資源部網(wǎng)站發(fā)布重磅消息:國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(簡稱《方案》),確定第一批在北京、上海、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。有分析認(rèn)為,這是樓市調(diào)控以來真正意義上的大招,若租賃市場發(fā)展起來,會對于抑制高房價(jià)、高租金或產(chǎn)生重要影響。而另一個(gè)備受關(guān)注的話題是,若日后小產(chǎn)權(quán)房都可用作租賃住房,這是否等于給小產(chǎn)權(quán)房開綠燈?對此,國土資源部表示,集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談,二者有本質(zhì)的區(qū)別。
國家放大招13城入試點(diǎn)
《方案》透露,在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目,完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。13個(gè)試點(diǎn)城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都,預(yù)計(jì)在2020年底試點(diǎn)結(jié)束前,探索出一批可復(fù)制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果。
《方案》將完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。
引起外界關(guān)注的是,與此前從城市土地供應(yīng)端角度出發(fā)增加住房租賃供應(yīng)不同,本次提出的利用集體用地建設(shè)租賃住房,則是從農(nóng)村集體用地供應(yīng)端出發(fā)。
“小產(chǎn)權(quán)房”入場沒戲
眾所周知,目前我國的土地制度是城市用地歸國家所有,集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有,農(nóng)民享有使用權(quán)。在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建的房子,是不允許進(jìn)入商品房市場流通和使用的,小產(chǎn)權(quán)房就是其中的典型。而農(nóng)村集體用地要變?yōu)槌擎?zhèn)用地,則需要通過地方政府征地,改變土地性質(zhì)。根據(jù)本次的試點(diǎn)方案,農(nóng)村土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié),即可直接進(jìn)入(租賃)市場,由此引發(fā)的對房價(jià)和小產(chǎn)權(quán)房的影響,成為社會關(guān)注焦點(diǎn)。在廣州知名房地產(chǎn)專家、方圓資產(chǎn)管理首席分析師鄧浩志看來,宅基地項(xiàng)目開發(fā)、出租或因此更活躍。
對于外界關(guān)于此舉是否為“小產(chǎn)權(quán)房”開綠燈的疑問,國土資源部給出正解,強(qiáng)調(diào)集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶就表示:“這次試點(diǎn)的租賃住房建設(shè),符合規(guī)劃、依法審批,有不動產(chǎn)登記作保護(hù),同時(shí)只租不售。而過去所說的小產(chǎn)權(quán)房,無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上,都不受法律保護(hù)。”
有評論就指出,農(nóng)村集體建設(shè)用地入市不是一時(shí)救急之舉,而是為了建立長效機(jī)制。因此必須立足長遠(yuǎn),爭取放大紅利的同時(shí),還要著力避免出現(xiàn)歪嘴和尚念經(jīng)的情況,尤其是耕地紅線不可逾越,環(huán)境底線不容突破,不可借機(jī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。
平抑房價(jià)降低租金
此舉會對房價(jià)有何影響? “這13個(gè)城市,將出現(xiàn)2到3折的房子。”新方案甫出,網(wǎng)上立即有評論稱,這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是:農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié),直接進(jìn)入了市場。土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價(jià)格、房價(jià)將產(chǎn)生重大影響。據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算,國有土地購置成本占房價(jià)的三分之一至三分之二,加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與開發(fā)的話,部分建安成本也可省略,綜合算下來,此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比,租金水平或?qū)⒔?0%至70%。
業(yè)內(nèi)很多觀點(diǎn)認(rèn)為,如果今后租購?fù)瑱?quán)能進(jìn)一步完善,租賃市場又大擴(kuò)容,對于居民來說,長期租房若能得到全面的利益保障,那么,買房的人也會相應(yīng)減少,這必然會促使房價(jià)回歸理性。
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