財政部數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入達到6.5萬億元，同比增長25%。2018年全國土地出讓收入相關支出接近7萬億元，同比增長34.2%。賣地收入創(chuàng)新高，為地方在一般公共預算收入之外，再添更多可用的建設資金。
“2018年土地使用權出讓收入同比增長25%，該增幅相比2017年的40.7%有收窄。土地市場流拍增多也會對土地財政收入造成一定影響。但從土地使用權出讓收入/地方政府性基金預算本級收入的比值來看，卻呈現了不斷上升態(tài)勢。2015-2018年該比值分別為85%、88%、90%和91%。這從側面也說明，土地財政依賴癥其實還是在加大的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進統計發(fā)現。
賣地收入創(chuàng)新高
盡管土地市場熱度正在減退，但這無礙賣地收入創(chuàng)新高。
財政部最新數據顯示，2018年地方政府性基金預算本級收入71372億元，同比增長23.8%，其中土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，土地市場成交量上漲明顯，2018年賣地收入再創(chuàng)新高的確是事實，從財政部的數據來看，土地使用權出讓收入同比增長25%，從國家統計局數據來看，2018年全國房地產開發(fā)投資比上年增長9.5%，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積比上年增長14.2%。因此無論是土地出讓的面積還是金額，2018年都創(chuàng)出新高。
中指研究院常務副院長黃瑜表示，2018年賣地再創(chuàng)新高的原因在于：一是地方政府基于引導預期的考量，在庫存水平下行時積極供地，推動土地市場供需規(guī)模走向高位；二是從結構上看，創(chuàng)新高的決定性因素是三四線城市土地市場的活躍；三是企業(yè)前期經過了高規(guī)模去化后本身就存在進一步集中補庫存的需要。
但需要注意的是，2018年賣地收入創(chuàng)新高并不代表土地市場高溫。賣地收入創(chuàng)新高同時土地流拍也在創(chuàng)新高。中原地產研究中心統計數據顯示：2018年全年，一二線城市住宅土地年內土地流標合計高達382宗，流標宗數同比上漲167%，是最近6年來最高紀錄。另外，2018年一二線城市流標的住宅地塊起價合計金額也高達1683億，同比上漲高達220%，刷新歷史紀錄。
另外，中原地產數據統計顯示，2018年，50大城市平均樓面價為2277元/平方米 ，相比2017年下調13.3%，這也是最近多年來首次出現土地價格明顯下調。另外，50大城市平均土地溢價率也在下調。50個城市中有47個城市出現了溢價率下調，占比高達94%。27個城市出現了平均樓面價下調，占比也高達54%。
對此，張波表示，土地溢價率下降表明土地市場降溫明顯，雖然全年土地出讓收入同比增長，但溢價率同步降低也是不爭事實。影響溢價率的因素包括政府行為，重點在土地出讓環(huán)節(jié)進行相應調整，例如限房價、競地價，另一個重要因素是房企對于市場未來預期更為謹慎，包括限價等因素導致房企對于未來房產上市交易價格持有更為保守的預期。
土地財政依賴癥
作為構成房地產行業(yè)的重要基石，土地財政一直備受詬病。但從2018年整體數據來看，各地方仍然難解土地財政依賴癥。從財政部發(fā)布的數據看，房地產領域主要涉及相關稅收和土地出讓收入等?？傮w上看，各類指標以正增長為主。而土地財政貢獻仍然占比很大。
2018年全國一般公共預算收入超18萬億元，增長6.2%，賣地收入達到一般公共預算收入的35%。
盡管調控嚴厲，但絕大部分城市土地市場活躍度不減。據中原地產數據統計顯示，從賣地金額來看，2018年，超過千億土地出讓金的城市有11個。其中，杭州賣地最高，金額達到2500億。另外，上海、鄭州、重慶、蘇州、北京、武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地也達到了1000億以上。
黃瑜認為，這種高賣地規(guī)模的是非常態(tài)性的。2019年三四線受棚改貨幣化安置比例調整因素影響整體量價下行壓力較大，房企拿地會趨向審慎。而地方政府為了保持當地房地產市場的穩(wěn)定也將適當控制土地出讓節(jié)奏。
但她也表示，從2018年的土地出讓數據來看，全國層面土地財政的依賴度處于合理水平，但部分城市土地財政依賴度仍然很高。我國許多城市一方面仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、基礎設施補短板的階段，另一方面新房市場規(guī)模仍占絕對地位，這就給土地財政的出現提供了土壤。因此，土地財政跟我國整體的財稅制度、土地制度、城鎮(zhèn)化階段都是分不開的。未來，進一步健全地方稅收體系，強化稅收對城市建設的支持作用是緩解高土地財政依賴的改革方向之一。
“目前來看，全國地方政府對于土地財政的依賴度處于近十多年的偏高水平。土地出讓金占地方財政稅收的總比重，自2013年以來一直維持在百分之三十多的均值。目前來說，土地出讓金是地方財政收入的主干。如果再加上地方房地產類的五類稅收（房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、土地增值稅），則占到2017年地方財政收入的48%。按照今年的數據還會再高。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。
張波認為，解決土地財政的根本出路在于，變“一次性土地出讓收入”為“房產持有型稅收”，換言之未來房地產稅全面落地，才是土地財政的解決之道。房地產稅不但有利于推動“土地財政”從根本上得到解決，而且還能有效保障房地產市場平穩(wěn)運行，改變現有稅賦重流轉、輕保有的現狀，以此達到優(yōu)化房地產稅制的效果。
住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，改變目前土地財政需要改革現在的土地制度，第一是在房地產稅的征收方面，能否逐步取代一部分的賣地來滿足地方政府需求；第二是土地供應方面，為了滿足房地產開發(fā)的需求，城鄉(xiāng)土地一體化也是勢在必行的改革；最重要的是調整財稅體制改革，地方政府滿足地方的財稅需求，改革減少不必要的行政開支，減少對財政支出的擴張。
所以這不僅是房地產方面的問題，也是財稅體制的改革。
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