1月份房企境內外發(fā)債總量破千億元，突破歷史新高；2月份已有多家房企進行海外發(fā)債。值得注意的是，繼續(xù)追求規(guī)模的中型房企成為此輪加杠桿的主力。
2月19日，融信中國(03301，HK）發(fā)布公告稱，將發(fā)行于2021年到期金額2.07762億美元的11.25%優(yōu)先票據，與早前進行交換要約的3.92億美元舊票據合并構成單一系列。同日，禹洲地產(01628，HK)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額5億美元的8.5%優(yōu)先票據。
克而瑞研究數據顯示，今年1月份房企的境內外發(fā)債總量大幅增加，達到了1095.79億元，突破歷史新高，環(huán)比上升91.8%?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑S著地產行業(yè)步入“白銀時代”，2018年千億房企新增13家至30家，比業(yè)績增速更快的是負債增速，中型房企對規(guī)模的激烈追求使其成為此輪加杠桿的主力。同時，房企的發(fā)債成本也在不斷增加，眾多房企的發(fā)債用途為“現(xiàn)有債務再融資”，即“借新還舊”。
2月份已有多家房企海外發(fā)債
2月18日，融信宣布對于2021年到期的8.25%優(yōu)先票據中未償付的票據提出交換要約。截至交換截止時間，3.92億美元的舊票據(占舊票據本金總額約48.81%)已根據交換要約有效地呈交以作交換。
于結算日，公司將向有效地呈交彼等的舊票據及獲接受作交換的合資格持有人交付本金額3.92億美元的新交換票據及108.33萬美元現(xiàn)金，以悉數支付交換代價。新交換票據將按每年11.25%之利率計息，分期每半年支付。
標普全球評級2月8日表示，融信修訂2021年到期票據條款的提議短時間不會影響該公司的信用狀況。
據悉，以上債券于2018年2月首次發(fā)行，之后多次增發(fā)，使得該包含2020年投資者回售權的債券未償還金額高達8億美元。
標普此前指出，融信中國截至2018年6月30日擁有165億元未受限現(xiàn)金余額，2018年的合同銷售額也高達1200億元有余，而且減少購地支出。該機構預計，即使投資者不接受交換要約，融信中國也將獲得全額兌付。
《每日經濟新聞》記者注意到，2月份已有多家房企進行海外發(fā)債。2月11日，中國奧園集團公告稱，公司已發(fā)行于2023年到期的2.25億美元7.95%優(yōu)先票據；2月13日，中海地產表示，2019年第一期公司債券將于2月15日上市，總規(guī)模35億元；2月13日，融創(chuàng)中國公告稱，發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據，年利率7.875%。
2月19日，禹洲地產發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額為5億美元的8.5%優(yōu)先票據，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款項凈額主要用作現(xiàn)有債務再融資用途。
融信此次發(fā)行的新交換票據達11.25%的利率與上述房企的海外融資成本相比略高。
中型房企繼續(xù)加杠桿追規(guī)模
TOP3房企基本已到達?；乜?、降負債、提盈利的階段，大型房企拿地也更加謹慎?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑?月15日克而瑞發(fā)布的《2019年1月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，1月份拿地貨值第1、2名為分別為融創(chuàng)中國和華潤置地，恒大和萬科分別列3、4位，前10名中沒有出現(xiàn)碧桂園的名字。
2018年，千億房企新增13家至30家。2019年開年以來，各房企追求規(guī)模的步履不停，加杠桿的力度不減。與海外發(fā)債相比，部分房企發(fā)行的公司債利率更低。
例如，2月18日龍湖發(fā)布公告稱，其間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2019年2月20日及21日發(fā)行2019年第一期境內公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣22億元。上述公司債分為兩個品種，其中一類品種為期五年，另一類品種為期七年，兩個品種票面利率詢價區(qū)間分別僅為3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。
國泰君安證券研究指出，中型房企成為此輪加杠桿主力。三大指標顯示，中型房企負債率自2012年以來持續(xù)提升，尤其是凈負債率2018年已飆升至135.1%，顯著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飆升的杠桿率對應的是迅速膨脹的銷售規(guī)模，2016~2018年中型房企銷售復合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。
從影響凈負債率的三個指標來看，高負債增速、貨幣資金的相對緊缺與利潤結轉的滯后帶來的所有權益增長偏慢，是導致中型房企財務杠桿率快速提升的主要原因。
《每日經濟新聞》記者從近期上交所官網獲悉，部分房企2018年的累計新增借款已超過上年末凈資產的20%。
大公國際資信評估發(fā)布文件顯示，截至2018年末金隅集團借款余額為1168.55億元，較2017年末累計新增借款189.44億元，累計新增借款占上年末凈資產(699.18億元)的比例為27.09%。
2月15日深交所官網發(fā)布文件顯示，截至2019年1月末，金科地產合并口徑下(以下同)借款余額為901.57億元，較2018年末借款余額(未經審計)821.01億元增加80.56億元，增加金額超過2018年末凈資產(未經審計)的20%。
這也意味著，僅2019年1月份，金科通過銀行貸款、直接債務融資(公司債券、債務融資工具、資產支持證券等)等方式進行融資的金額達到80.56億元。
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