人口遷入和聚集能給城市帶來經(jīng)濟活力和消費需求，更重要的是，流入人口的購房需求將在短期內(nèi)改變當?shù)貥鞘邢滦械内厔荨?/div>
新春伊始，各地就發(fā)出空前的“搶人”大招。 截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。其中，南京、西安等二線城市落戶政策的接連出臺，在讓外界感慨二線城市搶人力度的同時，也讓業(yè)界不免猜測未來房企投資的重心或將從之前火熱的三四線城市向二線城市偏移。
“搶人”升級
2月14日，南京市公布了修訂后的《南京市積分落戶實施辦法》，從辦法的細則來看，加分指標中房產(chǎn)、年齡、婚姻、落戶區(qū)域等加分政策均有變化。其中，新政中房產(chǎn)的指標對積分落戶的影響權重再度升高。前一天西安市放出史無前例的“搶人大招”則更吸引眼球：具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下；全國高等院校在校學生，均可遷入該市落戶。
截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。這一輪“搶人大戰(zhàn)”中，二線城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。
進入2019年，之前那些嘗到甜頭的城市繼續(xù)加碼，分布看，城市基本全面開花，人才標準繼續(xù)降低，很大程度已經(jīng)開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎上繼續(xù)加碼人才政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，各地人才政策將直接影響房地產(chǎn)市場的變化。過去兩年全國多個城市房價出現(xiàn)了反彈，其中這些城市大部分都發(fā)布了力度空前的人才政策。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相地放開了限購等政策。
億翰智庫研究人士指出，落戶政策的進一步放寬帶來的住房剛需一定程度上有利于房地產(chǎn)市場對沖下行周期。
投資轉向？
“人才戰(zhàn)略出臺短期內(nèi)對當?shù)貥鞘袩o疑是個利好，量價齊升降成為房企投資的重要風向標。”一位樓市觀察人士指出，經(jīng)濟放緩和樓市持續(xù)下行是這些城市出臺人才新政的主要原因之一。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，全國30個重點城市整體成交2146萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。城市人才政策變相降低了限購門檻，人口快速進入將改變當?shù)胤康禺a(chǎn)格局，帶來樓市上漲預期。
該人士指出，二線城市在城市級別、GDP水平、輻射能力上原本對企業(yè)的吸引力就很大，二線城市購買力也旺盛，曾一直是房企投資的重點區(qū)域。但此前嚴格的限購限價調控政策抑制了當?shù)貥鞘欣m(xù)期。同時，上一輪房價上漲的一輪中，二線城市的土地價格也處在高位，這令部分房企開始轉戰(zhàn)三四線城市尋求避險。
但如今形式已經(jīng)發(fā)生了變化，此前部分企業(yè)下沉三四線城市戰(zhàn)略可能將會有所調整。一方面，當前三四線城市改善型需求家庭平均居住面積已遠高于一二線城市。貝殼研究院最新發(fā)布的《2018年居住報告》顯示，三四線城市家庭的人均居住面積達到了28.3平方米，遠高于一二線城市。表明這些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房層面，因此后勁不足，未來房價支撐有限。
剛需家庭也通過上一輪棚改實現(xiàn)了居住升級，而隨著棚改貨幣化逐漸退出，未來三四線城市的發(fā)展空間較為有限，此前在三四線城市投資比重較高的房企如恒大、萬科、碧桂園等銷售增速都出現(xiàn)了下滑。
上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，2018年，三四線城市房價在連續(xù)10個月環(huán)比上漲的基礎上，12月首次出現(xiàn)止?jié)q現(xiàn)象。另外，隨著近兩年三四線城市樓市宏觀調控逐步強化，消費者對于樓市未來走勢產(chǎn)生觀望，返鄉(xiāng)置業(yè)隨之降溫。
除了三四線城市外，一線城市未來在相當一段時間內(nèi)仍將處于嚴格的調控狀態(tài)沒有太多懸念。
二線城市則不同，當前各省加強以省會為核心的二線城市的集中建設和資源聚集，以及二線城市高鐵網(wǎng)絡的日臻成熟，再加上新一輪“搶人大戰(zhàn)”啟幕，二線城市將有望成為下階段開發(fā)商的投資重點，對房企而言如何找到最具競爭力的二線城市才是關鍵。
警惕市場波動風險
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，40個一二線城市賣地2525.9億元，同比減少15.4%，環(huán)比減少32.4%。2019年開年全國多城市土地成交依然處于調整，房企對非優(yōu)質類土地相對慎重。
克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認為，2019年土拍市場底價成交將是常態(tài)，建議房企土拓投資回歸核心一二線城市。這些城市的市場需求支撐更穩(wěn)定，長期去化有保證，應謹慎進入弱二線以及多數(shù)三四線城市。
業(yè)內(nèi)人士指出，二線城市有機會借人才戰(zhàn)略增加對房企的吸引力。這些城市不可能直接松綁限購政策，卻可以采用迂回戰(zhàn)術，間接為樓市打開一個口子。落戶寬松、購房首套不限購、提供購房補貼是大部分二三線城市發(fā)布的主要人才政策，目前看，全國一線城市嚴格的限購，疊加高房價，使得很多人才難以居住，這種情況下，二三線城市更有吸引力。
“一些城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單地吸引會導致房地產(chǎn)市場波動。”張大偉表示，目前大部分城市的人才政策，只考慮到了用降低門檻吸引人才，但吸引來的很多是購房者，而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶的可能性，人才對應的應該是產(chǎn)業(yè)，否則只能導致當?shù)胤績r的短期波動，而無法對當?shù)亟?jīng)濟產(chǎn)生持續(xù)正面的影響。
另一位業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出警示，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上是為了吸引購房者。容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，這對后續(xù)房企投資也會帶來更多不確定因素。
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