又得辟謠：住房按套內(nèi)面積算，是誤讀。
今天早上，被刷屏：《住建部發(fā)文：住房按套內(nèi)面積算！》
信源是：2 月 18 日，住建部公布了一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，全文三萬(wàn)多字，里面有一句話，「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易」，在第 2. 4. 6 條。
就這么一句話。被解讀成：別了，公攤！買(mǎi)房按套內(nèi)面積算！
各大主流媒體都這么報(bào)道。
看起來(lái)是那么一回事，住建部的文件這么白紙黑字地寫(xiě)著，而且字我們都認(rèn)識(shí)；但是很遺憾，根本就不是這么一回事。
首先，「交易」和「計(jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。
沒(méi)錯(cuò)，中國(guó)的商品房基本上是以建筑面積「計(jì)價(jià)」；但是，中國(guó)的商品房一直也是以套內(nèi)使用面積進(jìn)行「交易」，即任何一份合法的銷(xiāo)售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積。
「以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易」，不等同于「住房按套內(nèi)面積算」
很多主流媒體都混淆了這兩個(gè)不同的概念。
其次，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。
如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，要看另一份文件，即《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第 88 號(hào)，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。」
簡(jiǎn)單說(shuō)，設(shè)計(jì)規(guī)范文件無(wú)權(quán)越界染指銷(xiāo)售管理文件。事實(shí)上，也沒(méi)有染指。因?yàn)椤附灰住购汀赣?jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。
如果這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》直接寫(xiě)成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)價(jià)」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。
現(xiàn)在，并沒(méi)有這么寫(xiě)。
不用著急，如果你們無(wú)比期待套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，那么就等將來(lái)有一天住建部修訂《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第 88 號(hào)，2001 年）
而不是看現(xiàn)在這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。
去年，有一篇很業(yè)余的文章，綁架了無(wú)數(shù)情緒流量：《買(mǎi) 100 平米房子只得 70 平米，公攤面積讓我們很受傷！》。
一群不明就里的所謂專(zhuān)家，紛紛加入討伐公攤面積的行列。
討伐的邏輯是：開(kāi)發(fā)商故意把公攤做大，坑購(gòu)房者的錢(qián)。
這是完全不懂行的偽邏輯。很簡(jiǎn)單：容積率是固定的，即一塊地開(kāi)發(fā)商能建多少建筑面積是固定的；所以就算把公攤盲目做大，地產(chǎn)商根本就沒(méi)法多賺一分錢(qián)，反而損失購(gòu)房者的利益——地產(chǎn)商雖然名聲不太好，但這種損人不利己的事情，他們是不太會(huì)做的。
所以，所謂的故意做大公攤，問(wèn)題的癥結(jié)不在于要不要按套內(nèi)計(jì)價(jià)，而在于容積率管控。只要牢牢管住容積率不準(zhǔn)隨便超，就不存在公攤失控的問(wèn)題。
只有一種情況，開(kāi)發(fā)商會(huì)故意把公攤做大：為了做出更豪的豪宅，因?yàn)楹勒枰蟪叨鹊娜霊舸筇煤妥叩赖裙部臻g。
還有個(gè)別樓盤(pán)，不是豪宅，公攤也大得離譜，為什么？這是開(kāi)發(fā)商的能力問(wèn)題，只有業(yè)余的雜牌開(kāi)發(fā)商才會(huì)任由公攤失控，因?yàn)檫@是損人不利己的事情。
為什么現(xiàn)在多數(shù)人的感受是公攤面積「越漲越多」？這就更簡(jiǎn)單了：過(guò)去我們的商品住房主要是多層（得房率高），現(xiàn)在主要是高層（得房率低），公攤面積當(dāng)然就「越漲越多」啊。
最后一個(gè)問(wèn)題，國(guó)際上都是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，為什么中國(guó)要以建筑面積計(jì)價(jià)？重慶就是以套內(nèi)計(jì)價(jià)，其他城市為什么不好好學(xué)學(xué)重慶？
我們當(dāng)然也支持全國(guó)都學(xué)重慶，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這樣我們購(gòu)房者買(mǎi)多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時(shí)接受一個(gè)后果：同一樓層同一個(gè)單元就是七八戶，跟重慶一樣。
此話怎講？按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布七八套住房。
全國(guó)只有重慶的住宅樓盤(pán)普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布二至四套住房。
簡(jiǎn)單說(shuō)，這是兩梯三戶跟兩梯八戶的區(qū)別。
按建筑面積計(jì)價(jià)，地產(chǎn)商就不必斤斤計(jì)較得房率，這就使得中國(guó)（重慶除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重慶跟紐約倫敦一樣很節(jié)約）。中國(guó)隨便哪個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤(pán)，公共尺度也比紐約中央公園的公共尺度要奢侈：我們是兩梯三四戶，人家是兩梯七八戶，或者四梯十幾戶。
當(dāng)然，這是一種浪費(fèi)。但是由奢入簡(jiǎn)難。全世界絕大多住宅是沒(méi)有圍墻的（這樣土地利用更高效），我們會(huì)同意拆掉圍墻嗎？當(dāng)然不會(huì)。同理，現(xiàn)在讓你去買(mǎi)兩梯七八戶的房子，你也不樂(lè)意。
為什么重慶人不介意？因?yàn)椋貞c在商品房剛剛興起的時(shí)候，就已經(jīng)這樣了。2002 年，重慶就已經(jīng)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)了。
總結(jié)一下：對(duì)于按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這個(gè)議題，如果從節(jié)約土地的角度來(lái)討論，值得推進(jìn)；如果從保護(hù)購(gòu)房者的角度來(lái)討論，那完全是個(gè)偽命題，根本就不存在坑購(gòu)房者這回事。
為什么住建部的一個(gè)規(guī)范性文件會(huì)被誤讀？背景情緒是：大家都盲目地痛恨公攤。
中國(guó)房地產(chǎn)有很多問(wèn)題，可以討伐的東西很多，比如公攤面積坑人、期房銷(xiāo)售坑人等等，很帶情緒流量，但都很業(yè)余。
我們是贊成按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，從節(jié)約土地的角度。但是，很遺憾，中國(guó)離套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，還有點(diǎn)遠(yuǎn)。
「房子實(shí)際上并沒(méi)有這么大，使它顯得大的是陰影、對(duì)稱(chēng)、鏡子、漫長(zhǎng)的歲月、我的不熟悉、孤寂?！?/div>
房地產(chǎn)實(shí)際上并沒(méi)有這么復(fù)雜，使它顯得復(fù)雜的是盲從的情緒和業(yè)余的解讀。
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