政策解讀

“按照套內(nèi)面積進(jìn)行交易”

計(jì)算方式改變房子總價(jià)不變

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，其中，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”出現(xiàn)在《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》里。一時(shí)之間，“按套內(nèi)面積進(jìn)行交易”刷屏，一種聲音認(rèn)為這對(duì)于購房者而言是好事，以后買房不算公攤面積，花的錢會(huì)減少；而另外一種聲音則表示擔(dān)憂，公攤面積少了，開發(fā)商會(huì)借機(jī)改變房?jī)r(jià)嗎？

東莞市一名專業(yè)人士告訴記者，在東莞目前的房?jī)r(jià)備案中，既顯示出戶型建筑面積的單價(jià)，也顯示套內(nèi)面積的單價(jià)，而在買賣合同范本中，也明確了開發(fā)商與購房者之間使用何種計(jì)價(jià)方式進(jìn)行交易。該名人士表示，公攤面積是一個(gè)綜合性的話題，而不能單純看數(shù)據(jù)，住宅交易使用戶型建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算，其實(shí)總價(jià)都是一樣的。不過“使用套內(nèi)面積計(jì)算，單價(jià)數(shù)據(jù)肯定顯示會(huì)更高”，但是不管以什么方式來計(jì)算，都只是計(jì)算方式的改變，對(duì)交多少物業(yè)費(fèi)、契稅之類的，并沒有直接的關(guān)系。其表示，如果以后房產(chǎn)交易統(tǒng)一按套內(nèi)面積來計(jì)算，物業(yè)收費(fèi)、稅費(fèi)繳納等相關(guān)的參考標(biāo)準(zhǔn)可能也會(huì)隨之調(diào)整。

合富研究院高級(jí)分析師李興旺也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積中模糊了“公攤”和“套內(nèi)面積”，按套內(nèi)面積計(jì)算可以減少房產(chǎn)糾紛，有利于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范和透明化，最大的意義是消費(fèi)更加透明。而按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，在短期內(nèi)會(huì)給部分消費(fèi)者造成一定的心理影響，誤以為單價(jià)“會(huì)有變化”，但影響程度有限，因?yàn)榉孔涌們r(jià)并沒有改變。

上述專業(yè)人士則表示，“我更擔(dān)心的是如果人們過于強(qiáng)調(diào)‘公攤面積’，房企是否會(huì)壓縮公攤面積，從而降低住房的舒適度？”

對(duì)此，李興旺也認(rèn)為，“如何在不影響居住舒適度的前提下，減少公攤”將成為房企的一個(gè)重要課題，這要考驗(yàn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)和取舍。他表示，如果按照套內(nèi)面積進(jìn)行交易，當(dāng)公共空間增大、開發(fā)商成本增加，居住舒適度上升，房企定價(jià)可能也會(huì)有變化。“但這將視不同項(xiàng)目而定，比如定價(jià)高的高端物業(yè)和定價(jià)較低的普通住宅，未來公共面積將會(huì)有差別。”

市場(chǎng)走訪

東莞多品牌房企戶型實(shí)用率達(dá)80%以上

無論是使用包括有公攤面積在內(nèi)的戶型建筑面積進(jìn)行交易，還是使用套內(nèi)面積進(jìn)行交易，套內(nèi)面積多、實(shí)用率高的房子在市場(chǎng)上受歡迎度都是最高。特別是實(shí)用率高的三房、四房戶型更受市場(chǎng)歡迎。

記者在踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，東莞多家品牌房企的三房、四房戶型實(shí)用率達(dá)到80%以上，部分擁有贈(zèng)送面積的洋房、別墅產(chǎn)品實(shí)用率更高，一些產(chǎn)品由于贈(zèng)送面積大，經(jīng)過改造后，實(shí)用率接近200%。如萬科、碧桂園、陽光城等房企開發(fā)的不少剛需樓盤當(dāng)中，核心面積控制在69~74平方米之間，一層樓兩梯六戶，公攤面積自然減少，戶型方正設(shè)計(jì)合理，房子的實(shí)用率達(dá)到了84%~88%。

以萬科中天城市花園為例，其92.81平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)就比較合理，實(shí)用率達(dá)到88%。該戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)比較明顯，如使用橫廳設(shè)計(jì)，面寬大進(jìn)深短，采光佳；走道融合在客廳、餐廳中節(jié)省面積；戶型方正，空間尺寸合理，走道短少，進(jìn)門玄關(guān)較長(zhǎng)，但增加了收納柜等，賦予了儲(chǔ)藏功能；公衛(wèi)的盥洗空間兼通往臥室的走道，空間利用率高。

記者踩盤時(shí)看到，不少樓盤還盡可能地通過贈(zèng)送面積來提高房子的實(shí)用率，如時(shí)代香海彼岸其中一個(gè)三房戶型擁有贈(zèng)送的入戶花園，可以設(shè)計(jì)成進(jìn)門的收納空間，放置鞋柜、雜物等，提高了房間的利用率。小別墅通過改造獲得的贈(zèng)送面積更高，如碧桂園蘭亭的143平方米小別墅經(jīng)過改造后總使用面積達(dá)到260多平方米，房間也因此寬敞不少。

發(fā)展趨勢(shì)

購房者“得房率”更高成為市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

在樓市調(diào)控政策不放松的情況下，無論是洋房還是別墅產(chǎn)品，在不提高總價(jià)的情況下，提高樓房的實(shí)際使用率，讓購房者的“得房率”更高，成為了市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，“三高”戶型也因此成為市場(chǎng)新寵。

東莞中原建筑中心介紹，“三高”戶型是指高實(shí)用率、高使用率和高利用率的戶型。戶型實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/戶型總建筑面積×100%，主要反映套內(nèi)建筑面積的大小，從而判斷公攤面積是否合理。但套內(nèi)建筑面積包含了套內(nèi)不能使用的墻、柱、管井等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和陽臺(tái)的面積，這就需要通過戶型使用率來準(zhǔn)確反映真正能夠提供給住戶使用的面積有多少。

該中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，高使用率也不能百分百反映戶型設(shè)計(jì)的合理，因?yàn)槭褂妹娣e中可能存在浪費(fèi)、難以利用或利用不高的情況，如走道過長(zhǎng)、空間狹小、三角、異形等。而利用率不像實(shí)用率和使用率那樣可以用具體的數(shù)值去量化，比如一個(gè)三角形的房間在空間劃分利用上很困難，但卻無法界定這個(gè)房間利用和不利用的面積有多少，只能說方正房間比三角形的利用率更高。

業(yè)內(nèi)人士也表示，購房者在買房時(shí)不僅要看戶型圖，還要了解所購房子的戶型結(jié)構(gòu)，除了了解公攤面積和實(shí)用率外，還要實(shí)地考察戶型的設(shè)計(jì)是否合理，過道是否過長(zhǎng)，有無異形浪費(fèi)和占地方的墻柱等，這些都會(huì)影響到房子的利用率。

專家支招

六招減少公攤，提高利用率

在高房?jī)r(jià)、低贈(zèng)送和多房需求的背景下，如何提高房子的使用率和利用率，打造高實(shí)用率、高使用率和高利用率的“三高”戶型？東莞中原建筑中心總結(jié)了六個(gè)方法。

一、增加戶數(shù)

在公攤面積相同的情況下，2梯6戶分?jǐn)偟拿娣e肯定比2梯4戶分?jǐn)偟拿娣e要小很多，從而獲得高使用率，不過，戶型增加也會(huì)局部降低居住的舒適性。

二、減少過道面積

使用橫廳設(shè)計(jì)，把大部分的過道劃歸餐廳和客廳共同使用，弱化了過道功能的單一性；同時(shí)過道兼衣帽間、盥洗間，提高利用率。

三、長(zhǎng)方形臥室

在相同的面積下，長(zhǎng)方形臥室會(huì)比正方形臥室更有利于布置家具，舒適性和利用率也更高。

四、戶型方正

整體設(shè)計(jì)要做到橫平豎直，方正規(guī)整，避免出現(xiàn)斜邊、狹小、三角、異形、弧形等不規(guī)則功能空間，影響家具布置，造成空間利用率低。

五、衛(wèi)生間三室分離

利用走道空間把盥洗間、廁所間、淋浴間三功能分離獨(dú)立成室，做到各個(gè)功能空間互不干擾，提高衛(wèi)生間利用率。

六、巧妙利用陽臺(tái)、凸窗

利用0.3米高的凸窗、飄窗，通過增加坐墊或床墊改造成餐廳的座椅或臥室的床體部分，廚房則把飄窗改造成操作臺(tái)，提高空間利用率。