房地產行業(yè)底層的邏輯、未來市場的格局、財富創(chuàng)造的驅動，都在悄然改變著。
樓市再次轉向？
樓市時刻牽動人心，更何況出現了若干個神逆轉。
一個是去年上半年搶房，邏輯是買到就是賺到；下半年退房，售樓處成降價維權主場。
另一個是“千億俱樂部”擴容至31家房企，而房企卻裁員降薪瘦身，哭著喊著“活下去”。
更陡起波瀾的是調控政策。2018年內累計各項調控政策多達450次，成為歷史上房地產調控最密集的一年，卻在距離年終的最后一周，菏澤取消新房限售，打響松綁調控第一槍。
隨之限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開：廣州取消公寓、商 住限購，住宅價格松動，網簽限價提高；深圳下調首套房利率；珠海限購放松，社保繳納年限縮短；杭州允許外地購房人補繳社保；北京土拍取消限價措施；天津將自持住宅調整為可售住宅。今年春節(jié)過后又傳出，合肥已有十多家銀行確認認貸不認房；佛山部分區(qū)域買房，最低首付2成……
如漣漪般擴散，如星火般燎原，市場上關于2019年放松房地產調控的預期急速升溫。
這也引發(fā)了人們心中的疑慮：樓市將再一次重蹈歷史覆轍？
今夕不同往日
確實還有很多人，留戀著房地產盛宴的奏章未停，依然向往短平快、高周轉的舊時光，但行業(yè)底層的邏輯、未來市場的格局、財富創(chuàng)造的驅動，都在悄然改變著。
僅從政策上看，房貸租金抵個稅終于落地；住房租賃資產證券化領域的首份政策文件出臺；全國不動產登記工作，進入全面運行階段；土地管理法、城市房地產管理法迎來修訂，農地改革進一步釋放紅利，一切都在“積小拐成大直”。
在2018年12月召開的中央經濟工作會議提出的今年的重要工作之一，“要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制”；一個月后的1月21日，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班時提出，“要穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。
從“構建”到“穩(wěn)妥實施”，或意味著某種突破與進展。而當下所謂的“放松”，不過是在努力尋找一個量價平衡點，即既保證房地產正常交易健康發(fā)展，又保證房價處于合理區(qū)間微幅震蕩。
而這，就要講究調控藝術了。
樓市新格局
在此情形下，房地產市場的分化將愈發(fā)明顯，已經不能用一個詞來簡單描述概括全國的房地產了。
具體將表現如下特征：
1. 新房與二手房價格分化，新房“堅挺”，二手房價格持續(xù)下跌。
事實上，新房與二手房最大的差別不是新舊，而是決定價格的機制不同，前者有政策幫助“限價”，后者已完全市場化，更能反映真實的市場狀況。
在2018年上半年，尚出現一二手房價格倒掛現象；但下半年之后，二手房價格開始出現轉折，相比新房的相對“堅挺”，二手住宅價格漲勢明顯弱了許多，以二手房交易為主的一線城市和部分二線城市二手房價格指數更是頻頻回落。
如北京，在二手住宅成交均價連續(xù)上漲9年后，2018年全年二手住宅成交均價首次出現同比下跌的現象，二手住宅交易的單套平均價格約為438萬元，較2017年減少34萬元。
2. 城市加速分化，一二線城市房源依然搶手，三四線城市的樓市重歸寂靜。
一個城市的房地產市場與這個城市的經濟發(fā)展狀況息息相關。
一二線城市占據地緣與政經優(yōu)勢，聚集了資源、資金和人流，經濟發(fā)展水平領先全國或周邊，而土地供應相對稀缺，因此，需求決定了一線城市京滬深房價居高不下，區(qū)域中心 城市如成都、武漢和重慶等房地產市場仍處于增長期。
對三四線及以下城市而言，過往兩年樓市的火爆，一方面受益于一二線城市價格上漲形成的洼地效應，另一方面源于貨幣化棚改等去庫存政策效應。
棚改的資金來源主要是央行的PSL（抵押補充貸款），國開行再向地方投放，地方政府運用這一資金進行棚改，可見棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創(chuàng)新，更是基礎貨幣投放的一種創(chuàng)新，也是貨幣傳導機制的創(chuàng)新，相當于在央行與中小城市房地產市場之間架設了專門的貨幣投放渠道，起到了貨幣政策定向寬松的效果。
如今在價格洼地相對填平、棚改貨幣化安置逐步退出、各地2019年棚改目標“腰斬”的背景下（山西從12.52萬套下調至3.26萬套，河南從50萬套下調至15萬套，四川從25.5萬套下調至15萬套），三四線城市房價漲速或將回落，而此預期將導致投資資金從三四線離場，進一步讓三四線城市陷入萎靡。
就此而言，對地方政府來說，與其為房地產市場以及土地財政憂心，為如何放松房調政策挖空心思，不如在新一輪中國城市格局大調整中，搶占新的地緣與地位。
3. 房企持續(xù)分化，龍頭企業(yè)領跑，中型房企狂追，小型房企生存空間趨小，徒留感慨“地產一夢二十年，醒后已是江湖遠”。
房地產行業(yè)經歷黃金20年，“規(guī)模”二字始終是房企成長之路上的詠嘆調。
隨著房地產調控持續(xù)深入，融資渠道收緊，二八定律展現得越來越鮮明，行業(yè)集中度大幅提升，市場競爭格局基本確立，房企在加杠桿追求規(guī)模競爭的游戲中座次已明，資源進一步向龍頭房企聚集。
2018年千億房企總數達31家，較2017年新增13家，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實力，市場份額越來越高，如碧桂園、萬科、恒 大穩(wěn)居前三寶座，形成第一梯隊，2018年全年銷售業(yè)績均超過6000億元。
而中小房企則陷入融資難、融資成本高的困境，面臨崩盤與退市的生死抉擇，經歷降價、裁員、賣股的自救。
如上市8年的中弘股份被深交所摘牌，成為首家因股價連續(xù)低于面值而被強制終止上市的公司，壓倒它的正是超過百億元的逾期債務。
同時，規(guī)模房企轉攻為守，進行多元轉型，轉換賽道，尋求新的業(yè)績增長點，猶如多米諾骨牌被推倒，如萬科探索教育、養(yǎng)老、冰雪假期，以及新的業(yè)務格式（工業(yè)辦公室）；碧桂園在2019年會上竟將自己定位成“為全世界創(chuàng)造美好生活產品的高科技綜合性企業(yè)”。
市場有預測認為，未來房地產企業(yè)至少會減少1/3。對艱難生存的中小房企而言，要么下沉到四五六線城市，要么在一二線城市的邊緣位置，或者在當地城市里發(fā)揮本地資源優(yōu)勢，跟全國性房企合作，為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。
4. 房地產市場終將分化為商品房與租房兩個市場。
一直以來，中國居民對產權房一往情深，既是由來已久不安定感的折射，也是歸屬感、安全感、地位，以及教育、醫(yī)療、社區(qū)服務都建立在房產基礎之上。
在中國城市家庭總資產配置中，房產占比高達77.7%。而為了產權房，催生了一幕幕買房眾生相。
年輕人不僅要掏空雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“六個錢包”湊出購房首付，自己也要付出未來20年甚至30年的青春；甚至推出接力貸，還貸年齡最高可至80周歲，買房似乎成了人生的全部投注。
隨著“租購同權”以及確立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃市場風漸起。土地出讓明確租賃地塊，長租公寓在“爆倉”中新生，就連個稅申報也擱置爭議，租客房租個稅扣除不用申報房東信息，再加之90后、00后等新生代的觀念轉變，待到租賃法律制度真正到位完善，商品房與租房的分化也將水到渠成。
2019是適當的時間窗口
在金融危機低谷之年，資產價格下跌，資金價格上升。
根據德意志銀行統(tǒng)計，2018年以美元計價的全球資產，累計負回報的占比高達93%，是1901年有統(tǒng)計以來的第一年，甚至比1929年大蕭條時期還要差。
簡單地說，資產負回報就是資產價格出現下降，在資產持有人眼里就是財富損失。而在資產屬性更好的上海，房產的流動性開始急劇下跌，賣房的平均周期在115天，還不算后面交易過戶的時間，中介甚至會告訴掛牌者做好9個月拿到錢的準備，很顯然，房產作為最快可以變現的商品，其換錢的時間已經拉長。
與此相反，資金價格卻在上漲，一個直觀表現就是企業(yè)融資、個人貸款更為困難，也正因此央行接連動用準備金工具改善市場流動。
如何對待資產價格和資金價格，取決于怎么看待危機，以及對危機所處階段的判斷。
事實上，資產價格下跌可看作是投資機會和潛在的盈利，一旦走出危機，資產價格還將上漲。
綜上所述，房地產走出大調整、大分化趨勢，是否出手還要根據個人情況而定。
但總體而言，在中央政策幫助打壓房價的大背景下，在地方政府感覺難受又想方設法放松調控的情況下，而房地產稅又暫時尚未出臺之時，2019年可以說是一個適當的時間窗口。
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