廣州、青島、南京等地出現(xiàn)調(diào)控政策微調(diào)，深圳豪宅受熱捧、燕郊成交回升，無(wú)論是政策還是市場(chǎng)層面，似乎都在釋放樓市回溫的信號(hào)。但受春節(jié)因素影響，2月房企銷售下滑明顯。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月TOP100房企的整體銷售規(guī)模(操盤金額)較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。同比來(lái)看，TOP100房企銷售額下滑11%左右。
與此同時(shí)，中金公司監(jiān)測(cè)的60城新房銷售面積1-2月累計(jì)同比下滑11%，銷售均價(jià)較去年12月下跌3%，同比漲幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)至9%。明源地產(chǎn)研究院指出，目前出現(xiàn)的政策都只是調(diào)控的弱化，并非全國(guó)性取消限購(gòu)、降低首付等強(qiáng)調(diào)控政策，2019年全國(guó)的地產(chǎn)總銷售預(yù)計(jì)將下滑10%左右。
“房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去一直是3年的周期規(guī)律，而本輪房地產(chǎn)周期將延長(zhǎng)至5-6年的狀態(tài)。”華創(chuàng)證券首席分析師袁豪指出。
房企銷售繼續(xù)下滑
受春節(jié)影響，2月樓市成交量延續(xù)了1月增速放緩的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)全面下滑的狀況。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的商品住宅月均成交面積為2024萬(wàn)平方米，同比下降14%，單2月來(lái)看成交面積為1440萬(wàn)平方米，同比下降了20%左右。
克而瑞研究中心指出，由于今年核心一二線城市購(gòu)房熱情依舊沒(méi)有好轉(zhuǎn)，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮意外爽約，成交腰斬在預(yù)期之中。數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交89萬(wàn)平方米，環(huán)比下降57%，同比上漲12%，二三線城市總體成交面積環(huán)比下降53%，同比下跌31%。
從房企銷售來(lái)看，1-2月碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大的權(quán)益銷售額分別為745.5億元、645.1億元以及610.3億元，同比分別下降10.6%、14%、42%，下降趨勢(shì)明顯。(數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞)
除TOP3房企外，TOP10及TOP20梯隊(duì)房企的銷售金額門檻較去年同期也有一定下滑，銷售權(quán)益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，降幅近20%，TOP20房企的入榜門檻則下降約12%至107.4億元。
中國(guó)指數(shù)研究院總部研發(fā)中心副總監(jiān)曹晶晶指出，今年春節(jié)期間，房企在售項(xiàng)目的來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)情況與過(guò)去3年相差較大，總體來(lái)看返鄉(xiāng)置業(yè)比往年降了許多，大部分購(gòu)房者對(duì)樓市上漲預(yù)期還是發(fā)生了一定改變，觀望情緒比較濃。
在億翰智庫(kù)看來(lái)，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是持續(xù)探底的過(guò)程，這是房企入榜門檻值提升勢(shì)頭受阻的直接原因。此外，從數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部房企或是由于推盤節(jié)奏、或是由于審慎心理，擴(kuò)張步伐有所減緩。中小房企生存空間被進(jìn)一步壓縮，壓力也越來(lái)越大。
雖然市場(chǎng)退燒，但龍頭房企拿地依然積極。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科在1-2月合計(jì)拿地283億，成為拿地最高的房企，另外還有綠地、華潤(rùn)置地、新城控股、中國(guó)恒大、龍湖、融創(chuàng)中國(guó)、
陽(yáng)光城等7家房企拿地超過(guò)百億。
克而瑞研究中心指出，龍頭房企能夠在土地市場(chǎng)上快速行動(dòng)起來(lái)，一方面在于其資金實(shí)力相對(duì)雄厚，有銷售業(yè)績(jī)支撐；另一方面，他們基本已經(jīng)完成全國(guó)化布局且架構(gòu)完善，對(duì)各地市場(chǎng)觸角都更加靈敏。
盡管龍頭房企拿地積極，但全國(guó)整體土地市場(chǎng)熱情仍有待恢復(fù)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，全國(guó)各類用地整體推出量同比增加4.8%，其中住宅用地推出1.8億平米，同比增長(zhǎng)1.3%，但各類用地成交同比下降6.6%，住宅用地同比下降5.9%到1.1億平米。
從價(jià)格上來(lái)看，土地溢價(jià)率也是持續(xù)走低，1-2月住宅用地成交的樓面均價(jià)是4013元/平米，同比下跌了11.7%，平均溢價(jià)率是10.2%，同比減少12.5個(gè)百分點(diǎn)。曹晶晶透露，除了土地溢價(jià)率外，2月一共流拍了23宗住宅用地，處于歷史較高水平。
值得注意的是，春節(jié)后福州、蘇州等二線城市土拍市場(chǎng)火熱異常?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下，二線將成為爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于有拓儲(chǔ)需求的企業(yè)來(lái)說(shuō)，2019年是回歸二線的窗口期。
調(diào)控政策將放松？
市場(chǎng)下行的背景下，多個(gè)城市開始釋放出松綁信號(hào)。去年底山東菏澤取消限售政策、廣州公寓不再限制銷售對(duì)象、杭州和珠海放松社保、合肥悄悄放松限購(gòu)、深圳四大行降低首套房貸上浮利率……
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，今年陸續(xù)有也城市對(duì)相關(guān)樓市政策進(jìn)行微調(diào)。如阜陽(yáng)取消土地限價(jià)，房企可自行調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)；合肥、南京、青島等市下調(diào)房貸利率上浮比例；北京拍出兩宗不設(shè)住宅銷售限價(jià)土地，這些消息一度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控政策將要退出、房?jī)r(jià)將重新上漲的猜測(cè)。
川財(cái)證券認(rèn)為，多地出現(xiàn)不同程度的政策松綁，這符合市場(chǎng)發(fā)展需要，也符合“一城一策”的政策導(dǎo)向，地方政府根據(jù)自身狀況進(jìn)行政策微調(diào)的空間較大，這也意味著當(dāng)前階段基于政策寬松預(yù)期的博弈行情仍將反復(fù)。
明源地產(chǎn)研究院指出，政策防止樓市暴漲暴跌、保持樓市穩(wěn)定的目的并沒(méi)有變化，一些城市的舉措也都只是調(diào)控的弱化，并非取消限購(gòu)、降低首付等反向刺激的政策。與此同時(shí)，時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，一些局部松綁的城市在成交量和價(jià)格上也并沒(méi)有明顯上漲。
以最早取消限售的菏澤為例，其1月和2月平均每平米房?jī)r(jià)分別為5177元、5211元，幾乎屬于零增長(zhǎng)。而悄悄取消限購(gòu)的合肥，樓市成交依然疲軟，1月成交量為74萬(wàn)平米，環(huán)比減少22%，2月成交量為29萬(wàn)平方米，環(huán)比減少59%。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)， 2月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。具體而言，有56個(gè)城市平均價(jià)格環(huán)比上漲，比上個(gè)月減少10個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市只有9個(gè)，比上月減少9個(gè)。
在明源地產(chǎn)研究院看來(lái)，地方政府本地市場(chǎng)是足夠了解的，其放松政策的初衷，和前2年不斷加碼調(diào)控政策的目的一樣即“防止暴漲暴跌，保持樓市穩(wěn)定”，基于此，一旦樓市出現(xiàn)大漲現(xiàn)象，地方政府還是會(huì)隨時(shí)加碼調(diào)控政策的。
阜陽(yáng)國(guó)土局在回復(fù)取消土地限價(jià)時(shí)就明確表示，2019年目前掛出的所有地塊全部取消限價(jià)政策，是根據(jù)目前土地拍賣現(xiàn)狀實(shí)時(shí)調(diào)整的，對(duì)于后期會(huì)不會(huì)重新啟動(dòng)限價(jià)，將會(huì)根據(jù)土地拍賣情況作出適當(dāng)調(diào)整。
在深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來(lái)，2019年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整、長(zhǎng)效機(jī)制有待加快實(shí)施等發(fā)展背景。在外部環(huán)境不確定背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控該政策仍將以穩(wěn)為主，同時(shí)也更加強(qiáng)調(diào)因城施策、理性施策和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
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