2019年房地產(chǎn)投資很可能會(huì)成為下半年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵。
國(guó)海證券研究所首席宏觀分析師樊磊認(rèn)為，2019年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素中就包括房地產(chǎn)投資。中國(guó)地產(chǎn)的需求未來還有多少不僅事關(guān)短期經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，對(duì)于中長(zhǎng)期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總需求分析也有重要意義。
樊磊表示，以2010年的人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算，截至2017年底中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量可達(dá) 286億平米，人均35.2平米，但潛在需求仍然龐大。
根據(jù)國(guó)海證券分析數(shù)據(jù)顯示，橫向看，中國(guó)人均住房面積和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體有較大差距——包括被普遍認(rèn)為人多地少的日本；而從存量的結(jié)構(gòu)來看，1998年前的城鎮(zhèn)住宅和農(nóng)民帶房入城的住宅面積占現(xiàn)有城鎮(zhèn)房屋存量的近40%，低質(zhì)量的住宅比例很高。
樊磊表示，如果中國(guó)人均住宅面積在2030年能夠達(dá)到日本今天的水平，且低質(zhì)量房屋折舊維持過去20年的水平，2018-2030年間每年對(duì)于商品住宅的需求約11.7億平。這意味著城鎮(zhèn)商品住宅的銷售面積可能從2017年14.4億平的水平上以每年3%左右的速度下滑。
當(dāng)然，房地產(chǎn)的需求和供給彈性都很大房地產(chǎn)的需求和供給彈性都很大。樊磊認(rèn)為，樂觀假設(shè)下，考慮到大規(guī)模舊房改造的需求，2018-2030年間中國(guó)商品房的年均銷售面積甚至可以達(dá)到16.4億平，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資還未見頂。然而，房?jī)r(jià)如果維持高企且與收入增長(zhǎng)進(jìn)一步背離可能使得住房潛在需求難以轉(zhuǎn)化為有購(gòu)買力真實(shí)支撐的需求，這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
“現(xiàn)在就判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，還為時(shí)過早。”樊磊說。
樊磊指出，2019年房地產(chǎn)投資下行會(huì)比較溫和。即使2019年調(diào)控政策在一二線核心城市有所放松，適度釋放居民的購(gòu)房需求并刺激相關(guān)的房地產(chǎn)投資，造成房地產(chǎn)供給過剩和資源錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)仍然非常有限。
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