旺盛的需求帶動了物流地產(chǎn)的火熱，這也成為開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的一個有利“抓手”。三月，房企再迎物流地產(chǎn)政策“春風(fēng)”。

3月1日，發(fā)改委等部委發(fā)布《推動物流高質(zhì)量發(fā)展促進形成強大國內(nèi)市場的意見》。意見提出，選擇部分基礎(chǔ)條件成熟的承載城市，啟動第一批15個左右國家物流樞紐布局建設(shè)，培育形成一批資源整合能力強、運營模式先進的樞紐運營企業(yè)。

而此前，2018年底發(fā)布的《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，也明確了對物流用地支持。這些利好消息無疑為物流地產(chǎn)帶來了巨大的想象空間，也加速了各類資本的涌入。物流地產(chǎn)在房企轉(zhuǎn)型棋局中扮演什么角色？面對政策“春風(fēng)”，房企如何把握機遇與挑戰(zhàn)？

萬科、富力、華夏 幸福等爭相“入局”

大房企對于物流地產(chǎn)的嗅覺更為敏銳。萬科、富力、華夏 幸福等房企爭先布局物流地產(chǎn)。

正努力擺脫地產(chǎn)商身份轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的萬科似乎早已把物流作為轉(zhuǎn)型的重要一步。早在2015年，萬科便引入黑石集團作為戰(zhàn)略投資伙伴，成立物流地產(chǎn)公司，打造了集團旗下物流品牌——萬緯物流地產(chǎn)，主要聚焦全國三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市。但萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域真正發(fā)力是在2017年。經(jīng)過近2年的布局，萬科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化，成為全球物流地產(chǎn)巨頭普洛斯第一大股東，目前普洛斯已正式完成私有化退市。而此后，萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力展開并購，2018年，又陸續(xù)將太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包，包括上海、廣州、南京在內(nèi)的7座冷庫收入囊中。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年萬科新增54個物流地產(chǎn)，版圖分布于上海、杭州等地區(qū)。

2019年伊始，萬科又新增物流地產(chǎn)項目3個，合計支付權(quán)益金額5.31億元。“在萬科未來10年版圖業(yè)務(wù)中，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。”郁亮曾這樣評價物流在萬科業(yè)務(wù)版圖中的地位。

值得注意的是，去年10月萬科又陸續(xù)與4家公司共同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金，主要用于投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。對于物流地產(chǎn)的運營和盈利模式，萬科表示，不是靠物流地塊圈地開發(fā)，而是效仿普洛斯。對于萬科所說的“普洛斯模式”，其實可以理解為借助地產(chǎn)基金進行輕資產(chǎn)運作，也是國際上一貫的模式。

通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得一個2-7 倍的股權(quán)資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)收人中雖然僅占了6％左右，卻貢獻了14％左右的主營業(yè)務(wù)利潤，成為普洛斯盈利性最強的業(yè)務(wù)，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關(guān)鍵節(jié)點。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速資金的回籠，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報的輕資產(chǎn)運營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產(chǎn)上采取的開發(fā)方式。

同樣是布局物流地產(chǎn)，富力則是看中物流地產(chǎn)所帶來的區(qū)域附加值對整個集團戰(zhàn)略的提升。2010年，富力在廣州花都空港經(jīng)濟圈內(nèi)，以30億元投資建設(shè)集倉庫、研發(fā)基地、酒店、商辦等為一體的廣州國際空港物流園，占地面積152萬平方米，其中物流倉儲面積100萬平方米。富力地產(chǎn)在大本營建立高效能物流園倉儲，一方面瞄準了廣州花都空港經(jīng)濟圈的區(qū)域發(fā)展，在新白云機場附近建設(shè)占地152萬平方米的物流園，用作物流倉儲，建設(shè)倉庫和酒店、公寓等配套產(chǎn)品，因此盈利方式也可以多樣化的：不僅可以收取物流倉儲租金，還能獲得商業(yè)方面的收益。另一方面，富力物流園參與國家綜保區(qū)項目，在保稅區(qū)內(nèi)，中國產(chǎn)品可退稅，境外產(chǎn)品可免稅，可以根據(jù)客戶需求再將貨物取出，并實現(xiàn)分批集中報關(guān)。因此，富力空港物流園受益于綜保區(qū)的設(shè)立，大幅提高物流效率同時降低物流成本。

相比萬科和富力地產(chǎn)，華夏 幸福與京東的合作更像是為了盤活自己手中大量的環(huán)京產(chǎn)業(yè)項目。2014年11月27日，華夏 幸福與京東達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共建電商綜合產(chǎn)業(yè)園，由華夏主導(dǎo)分期開發(fā)。該園區(qū)以京東物流倉儲為主，以商務(wù)辦公、金融服務(wù)、企業(yè)孵化、電商物流等綜合服務(wù)為輔，打造電商產(chǎn)業(yè)集群。對于京東來說，華夏 幸福具有成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗。其次，華夏 幸福在環(huán)京區(qū)域土地儲備、人脈、地方政府關(guān)系等都具備一定優(yōu)勢。而對于華夏 幸福而言，京東龐大的商戶資源也有助于電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商、商家園區(qū)入駐以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的布局，這也為華夏節(jié)約了不少相關(guān)成本。另外，未來物流地產(chǎn)必然會向金融服務(wù)和其他物流增值服務(wù)方向發(fā)展，而京東無疑可以為其提供有力幫助。

而相比前面三家，平安作為險資大肆進軍物流地產(chǎn)，則是看中物流地產(chǎn)帶來的高回報率，“金融+物流地產(chǎn)”的運作模式對于平安來說更是基因上的契合。而其布局規(guī)模和運營模式更是對標普洛斯，先是在2017年支持碧桂園購買中集產(chǎn)城25%股份。同時以深圳和上海為雙總部的深圳平安不動產(chǎn)工業(yè)物流有限公司在全國各地大量購買物流土地，僅兩年時間便投資近28家物流企業(yè)。有趣的是，平安所雇傭的物流地產(chǎn)管理層很多來自普洛斯。而平安對于物流地產(chǎn)的布局一直未曾放緩，近日，平安不動產(chǎn)曾投資的亞洲物流地產(chǎn)開發(fā)商易商紅木集團（ESR）向港交所遞交了上市申請，據(jù)悉，易商紅木集團曾在2016年獲得平安不動產(chǎn)投資超3億美元的承諾，并與其聯(lián)合搭建了合資平臺。

對于房企爭相涌入物流地產(chǎn)背后的原因，一位物流業(yè)務(wù)中層表示：“在電子商務(wù)高速發(fā)展了十余年后，物流體系的不完善和重要性都很明顯的體現(xiàn)出來，雖然近幾年物流地產(chǎn)發(fā)展迅速，但目前國內(nèi)高標準的倉庫依然存在巨大缺口，于是無論是電商企業(yè)、零售企業(yè)、物流企業(yè)還是房地產(chǎn)企業(yè)都在加快擴張腳步意圖搶占市場份額。尤其是近幾年房企由于受調(diào)控政策和經(jīng)濟下行環(huán)境的影響，銷售業(yè)績和利潤均出現(xiàn)下滑趨勢，傳統(tǒng)房企急需轉(zhuǎn)型尋找一個新的利潤增長點，而物流地產(chǎn)租金近幾年卻在加速上漲，可以提供穩(wěn)定的收益率。另外，現(xiàn)在有政策扶持，物流地產(chǎn)用地價格會比較便宜，并且會有一定的稅收減免和政策扶持，對于企業(yè)來說還是有吸引力的。”

政策“春風(fēng)”下的機遇與挑戰(zhàn)

高回報率和穩(wěn)定性是各類資本爭相涌入的重要原因，根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠期回報率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。

但高回報率背后物流地產(chǎn)所面臨的最大困境卻是土地，一個24000平方米的單層標準庫，從動工到建成平均僅需8個月的時間，從取得土地到竣工平均12個月左右。物流地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，最艱難的從來不是資金或者技術(shù)問題，而在于拿地。與傳統(tǒng)住宅用地、商業(yè)用地一樣，物流地產(chǎn)的本質(zhì)依然是“地的生意”，因此用地的位置及拿地價格很大程度上決定了后續(xù)的投資回報率，拿到位置佳、價格低的用地，就意味著能以更低的成本、更快的效率完成招商，投資回報率更高。因此，資金實力強或是國企背景的物流地產(chǎn)商能夠更快進入擴張的良性循環(huán)。但由于物流用地價格低，對地方政府土地收入貢獻少，其次物流用地所帶來的經(jīng)濟效益和稅收都無法和住宅用地相比，所以物流地產(chǎn)的供地一直是個問題。

一般企業(yè)想入局，除了獲取地方政府直接給出的一手用地外，只能通過溢價收購其他物流地產(chǎn)商的資產(chǎn)或是聯(lián)合傳統(tǒng)物流品牌，如綠地參股東航物流混改試點、碧桂園購買中集產(chǎn)城25%股份、榮盛發(fā)展簽約菜鳥網(wǎng)絡(luò)打造智慧物流科技園等。對于中小企業(yè)想拿到優(yōu)質(zhì)地塊難度很大，不過即使是相對較差的用地，投資回報率也較傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)要高，有的甚至達到10%-15%。”一位負責(zé)物流地產(chǎn)招商的負責(zé)人表示。

而此次《推動物流高質(zhì)量發(fā)展促進形成強大國內(nèi)市場的意見》的發(fā)布無疑為物流地產(chǎn)的土地問題帶來解決方案。對于目前物流地產(chǎn)存在的兩大難點土地和融資問題，《意見》中分別指出：創(chuàng)新用地支持政策，指導(dǎo)地方加大土地政策支持力度，鼓勵地方政府利用有效載體和多種渠道整合盤活存量閑置土地資源，用于物流用途；支持符合條件的物流企業(yè)發(fā)行各類債務(wù)融資工具，拓展市場化主動融資渠道，穩(wěn)定企業(yè)融資鏈條。鼓勵持牌金融機構(gòu)在相應(yīng)的金融業(yè)務(wù)資質(zhì)范圍內(nèi)開發(fā)基于供應(yīng)鏈的金融產(chǎn)品，引導(dǎo)和支持資金流向?qū)嶓w企業(yè)，加大對小微企業(yè)融資支持力度。