隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和發(fā)展，小產(chǎn)權房的范圍已經(jīng)不再僅僅局限于”還建房“，很多開發(fā)商也推出了小產(chǎn)權房項目。小產(chǎn)權房究竟是什么？它跟普通的房產(chǎn)有什么區(qū)別？小產(chǎn)權房能買嗎？小產(chǎn)權房如何進行交易？這些問題長期以來困擾著很多購房者。今天，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)武漢整合關于小產(chǎn)權房最全資料，大家一起來看看小產(chǎn)權房的相關信息吧！

一、什么是小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。另一種則是占用耕地建造的房子，可能是企業(yè)有意占用耕地，將房子建在明顯是農(nóng)村的地帶，還有可能是城市級擴張速度太快，原來的耕地被誤以為只是城市空地，在這種土地上建造的房子也屬于小產(chǎn)權房，但最容易被購房者誤會成商品房。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。大、小產(chǎn)權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產(chǎn)權的解釋主要有3種：

1、是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。

2、是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。

3、是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。

前兩個解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。

二、購買小產(chǎn)權房的缺點

1．缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

2．質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3．拆遷難補償

小產(chǎn)權房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4．配套不完善

小產(chǎn)權房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5．50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

四．國家政策層面也不允許購買

各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權房采取的態(tài)度是堅決遏制建設、銷售一切和小產(chǎn)權房相關的行為。

1．堅決遏制非法建設小產(chǎn)權房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設等行政許可的情況下進行非法建設，禁止改變規(guī)劃批準用途、規(guī)模、平面結構、立面效果等進行非法建設。任何單位和個人，不得利用自有宅基地、購買他人宅基地、利用本村（社）空閑地或購買村（社）集體土地建設小產(chǎn)權房。目前在建的小產(chǎn)權房，一律停止建設，堅決依法查處。

2．堅決遏制非法銷售或以租代售小產(chǎn)權房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地上房屋當作住宅銷售或以租代售，禁止中介代理小產(chǎn)權房業(yè)務，中介機構不得配合開發(fā)主體營銷小產(chǎn)權房。任何單位和個人不得買賣小產(chǎn)權房。購買小產(chǎn)權房不受法律保護，一切損失和后果自行承擔。

綜合來源：樓市看點、百度知道