中新經緯客戶端3月30日電 (薛宇飛)用時下熱門電視劇《都挺好》的劇名來描述近期房企們公布的業(yè)績或許并不為過。
由于項目結轉周期較長，房企2018年年報反映的是2016年、2017年樓市最火爆時期的銷售情況，正因為如此，在上市公司年報披露季，房地產企業(yè)的業(yè)績大放異彩，多數房企不管是營收還是盈利，都有不俗的表現。但隨著2017年~2018年樓市被嚴格調控，房企業(yè)績將不可避免地受到影響，今后兩年的年報數據或將不復這般精彩。
房企的高光時刻
29日，近幾年業(yè)績突飛猛進的融創(chuàng)中國公布了2018年年報，數據顯示，截至2018年底，集團實現收入約1247.5億元，增長89.4%；公司擁有人應占溢利165.7億元，增長約50.6%。
事實上，近期公布業(yè)績的多數房企均在去年實現了營收與利潤雙增長。數據顯示，中國恒大2018年營業(yè)額同比增長49.9%，股東應占利潤增長53.4%；碧桂園總收入增長67.1%，股東應占利潤增長32.8%；萬科營業(yè)收入增長22.55%，歸屬于上市公司股東凈利潤增長20.39%。
“房企收獲了歷史上最豐收的年報。”中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端說。
中原地產研究中心此前統計數據顯示，全國共有40多家房企發(fā)布了2018年年報，平均營收上漲了27.9%。70%的企業(yè)利潤明顯上漲，A股企業(yè)平均利潤上漲22.6%，凈利潤率平均為10.8%，相比2017年平均的11.3%有所下調。
天風證券根據44家樣本房企2018年前三季度財報數據統計顯示，去年前三季度，44家樣本企業(yè)營業(yè)收入同比增長32%，凈利潤增速達54.8%，凈利潤率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6%。
張大偉稱，2018年的房企財報數據，大致反映的是一年半之前的銷售狀況，也就是房價上漲最快的時候，在火爆的市場環(huán)境下，企業(yè)的經營狀況自然大幅向好。
相比于恒大、碧桂園等處于第一梯隊的房企，千億級或更小規(guī)模的企業(yè)反而增速更快。2018年，中國千億級房企擴容至30家，有13家企業(yè)首次邁入千億房企行列，業(yè)績同比增幅普遍高于45%。克而瑞研究中心稱，從2015~2018年3年內復合增長率來看，新晉千億房企平均復合增長率達64%，明顯高于百強房企3年內49%的平均復合增長率。
一位不愿具名的分析師對中新經緯客戶端表示，由于體量較大，頭部企業(yè)的業(yè)績增長已經放緩，變得更加穩(wěn)健，但長期看仍有增長空間；排名前50名的企業(yè)在資金方面會受到銀行的重點關注，20~50名的房企有繼續(xù)沖高的機會；但100名以外的企業(yè)，今后的壓力會更大。
今后兩年或有調整
2016年火爆的樓市引來市場恐慌，為抑制樓市瘋牛，限購、限貸政策開始在一些一二線城市落地，之后陸續(xù)拓展至全國許多城市，房地產市場進入了限購、限貸、限價、限商、限售的“五限時代”。
中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，全國有近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布了270次以上的房地產調控政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類調控政策就超過30次。到了2018年，房地產調控次數達到了450次。從時間上推演，2019年、2020年的房企年報將反映這一樓市調控時期的市場狀況。
對于房企接下來兩年的財務情況，一些企業(yè)高層此前就有預言。融創(chuàng)中國主席孫宏斌在2018年8月公開表示，房企2018年業(yè)績表現都不錯，因為賬目反映出過去幾年的銷售業(yè)績，但在限價等調控政策下，行業(yè)未來兩年業(yè)績表現將嚴重分化。
“這兩年的財務報表上，房企的利潤都在增長，是因為利潤結算有2~3年的滯后期，現在的數據反映的是2年前的2年的經營狀況，那幾年是房地產市場最好的時候?，F在的財務報表很好看，但再過2年，就會很難看。”綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍2018年8月初曾對中新經緯客戶端等媒體表示。
土地招拍掛價格過高、樓市限價政策，是影響房企業(yè)績的兩個因素。李軍稱，限價與拿地價格很多是倒掛的，“拍到地王的開發(fā)商都是一肚子苦水，不開盤，現金流會斷掉，開盤，則是虧損。這兩年，看的都是熱鬧。”
華泰證券房地產首席分析師陳慎對中新經緯客戶端表示，2017年、2018年房企的銷售數據并不差，房企今后兩年財報上的業(yè)績增速還會保持較高水平，但受限價等政策影響，凈利潤率可能會下調。
前述不愿具名的分析師稱，受調控影響，過去兩年的房價漲幅受到控制，但銷售額在增長，未來兩年依然是房企交付、結算“大年”，不過到2020年，企業(yè)的毛利率可能會持平或下降。
過去兩年，商品房銷售仍在增長。國家統計局數據顯示，2017年，全國商品房銷售面積約16.94萬億平方米，商品房銷售額13.37萬億元；2018年商品房銷售面積與銷售金額均創(chuàng)下歷史新高，分別約為17.17萬億平方米、近15萬億元。
轉型效果暫未顯現
在一些業(yè)內人士看來，頭部房企年銷售額雖能到達數千億元，但行業(yè)集中度依然較低，以萬科為例，2018年萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元，但在全國商品房市場的份額也僅有4.05%。
行業(yè)集中度進一步提升是業(yè)內共識。天風證券的上述研報顯示，在44家樣本房企中，不管是營收還是凈利潤，龍頭與大型房企的增速都快于中小房企，說明行業(yè)集中度在提高。前述未具名分析師認為，未來，單個龍頭企業(yè)的市場份額有望提升至6%~8%。
不過，張大偉稱，現在行業(yè)的集中度被一些發(fā)布排行榜榜單的企業(yè)夸大，重復計算、虛增造假情況較多，一些房企的實際銷售額與榜單公布的差別很大。
受政策因素影響，房地產市場總是高潮伴隨著低谷，而每到低谷期，市場的悲觀情緒會被放大，謀求轉型成為一些企業(yè)的自救之路。但從已經公布的年報上看，企業(yè)轉型暫時還未給房企帶來多少收益，非地產業(yè)務的占比也非常小。
以旭輝集團為例，其業(yè)務架構主要以地產為主業(yè)，以物業(yè)服務、商業(yè)、長租公寓等多元化業(yè)務為輔。同策研究院認為，長租公寓業(yè)務在未來將成為旭輝的主業(yè)之一，但目前能在該業(yè)務上獲得盈利的公司鳳毛麟角，旭輝在加大資本投入的同時，虧損額也會隨著規(guī)模擴大而逐年加大。
陳慎稱，圍繞地產業(yè)務搞多元化還是受認可的，但有些企業(yè)大幅度地跨界轉行，存在一定風險，市場未必都能認同。
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