房貸利率似乎結(jié)束了此前單邊上漲的趨勢，觸頂跡象顯現(xiàn)。最近，更是有多個(gè)城市的房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。房地產(chǎn)信貸政策的“松動(dòng)”，又會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來什么信號(hào)呢？

多個(gè)城市房貸利率下調(diào)

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳多家銀行首套房最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。其中，15家銀行下調(diào)了首套房貸利率。中、農(nóng)、工、建、交、郵儲(chǔ)6家國有大行及5家股份行的首套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；光大銀行則從之前的基準(zhǔn)上浮20%下調(diào)至10%。

寧波地區(qū)房貸利率3月出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)后首套房貸利率從此前的上浮15%，調(diào)整至最低可以執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率從此前執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，調(diào)整至最低執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。

在早前兩周，廣州方面，廣發(fā)銀行于3月11日再次調(diào)整了住房按揭貸款利率，其中首套房的貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%，二套基準(zhǔn)上浮10%。光大銀行的首套房利率在3月初從基準(zhǔn)上浮20%調(diào)整為基準(zhǔn)上浮15%，二套房也從上浮30%調(diào)整為15%。

根據(jù)各券商和中介機(jī)構(gòu)的調(diào)研，在3月，首套房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的城市還包括南京、常州、杭州、天津、惠州、江門、南寧等多個(gè)二三線城市，廈門多家銀行還回歸了基準(zhǔn)利率。

此外，但在作為“風(fēng)向標(biāo)”的北京地區(qū)，目前國有大行房貸利率未出現(xiàn)大面積調(diào)整，整體上均執(zhí)行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，但也有個(gè)別國有大行的個(gè)別支行出現(xiàn)了利率“優(yōu)惠”，首套房貸款基準(zhǔn)利率上浮5%、基準(zhǔn)利率、基準(zhǔn)利率打九折等。雖然不能將個(gè)別支行的推銷活動(dòng)等同于北京地區(qū)房貸利率“松動(dòng)”，但從全國范圍看，差異化的房地產(chǎn)信貸政策還是很明顯的，房貸利率見頂回調(diào)的趨勢明朗。

全國首套房貸平均利率連續(xù)回落3個(gè)月

若從全國整體情況來看，融360大數(shù)據(jù)研究院3月中發(fā)布的報(bào)告稱，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，環(huán)比下降0.53%，連續(xù)3個(gè)月回落。值得注意的是，繼1月7城市首套房貸款利率均值下降后，2月又有10個(gè)城市的首套房貸款利率下降，北上廣深四大一線城市中，北京首套房平均利率持平，而其余三地均出現(xiàn)不同幅度降低。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在資金面寬松的背景下，房貸利率整體上或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。

具體來看，2019年2月全國533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月減少8家。全國二套房貸款時(shí)隔8個(gè)月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續(xù)4個(gè)月回落，較1月回落3個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，在房貸利率微調(diào)的同時(shí)，放款也有加速跡象，多地的銀行批貸和放款進(jìn)程較為順暢。北京某國有大行表示，目前貸款審批在1周左右，批貸之后放款的速度和貸款規(guī)模有關(guān)，但整體而言很快。而有部分股份制銀行表示，審批之后放款在1至2個(gè)工作日之內(nèi)。

房貸利率見頂或存微調(diào)空間，“穩(wěn)”仍是主基調(diào)

中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼表示，自2018年央行定向降準(zhǔn)、全面降準(zhǔn)措施落地后，2019年流動(dòng)性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調(diào)房貸利率，屬正常操作，與此同時(shí)，當(dāng)前銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好仍低，個(gè)人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現(xiàn)較好，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以低利率政策加大投放很正常。未來，個(gè)人房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)空間。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，歷史上看，房貸利率運(yùn)行趨勢一旦形成，通常會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。此外，未來央行貨幣政策的“寬信用”取向不會(huì)改變，還會(huì)繼續(xù)引導(dǎo)長端利率適度下行。“接下來幾個(gè)月房貸利率下行趨勢仍會(huì)延續(xù)。不過，考慮到當(dāng)前‘寬信用’主要針對民營、小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是抑制泡沫、防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)對象，未來房貸利率下降勢頭仍將會(huì)比較緩和。”

“與往年相比，房貸規(guī)模增速在逐年下降，利率下調(diào)暫時(shí)沒直接影響房貸規(guī)模的變化。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，2019年房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)是進(jìn)一步滿足有剛需和改善性需求用戶的合理住房需求，嚴(yán)格管控投機(jī)性購房行為。因此，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，預(yù)計(jì)2019年主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量相對穩(wěn)定，房貸利率將整體上穩(wěn)中有降。

李萬賦認(rèn)為，2019年整體房貸利率仍有一定的下調(diào)空間，但是不同省市下調(diào)的空間和時(shí)間會(huì)有一定的差異。整體來看，一線城市的房貸利率仍會(huì)低于其他城市，但下調(diào)幅度不會(huì)過大。

多位業(yè)內(nèi)人士也表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，預(yù)計(jì)2019年主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量相對穩(wěn)定，房貸利率將整體上穩(wěn)中有降。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、南方都市報(bào)、川財(cái)證券，中房網(wǎng)綜合整理