隨著城市開發(fā)逐漸進(jìn)入成熟階段，在城市體量有限的空間里，土地資源越來越稀缺。同時(shí)，新增土地供應(yīng)也離城市中心越來越遠(yuǎn)，這使得配套更為成熟的存量房交易逐步成為市場(chǎng)選擇。

海通證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，我國一線城市和部分二線城市已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)。從報(bào)告提供的數(shù)據(jù)來看，2018年一線城市中北京存量房成交套數(shù)比新房成交套數(shù)高出3.35倍，上海為1.3倍，廣州、深圳分別為1.12倍和2.2倍。八個(gè)二線城市（杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、廈門）2010年至2018年二手房成交套數(shù)與新房成交套數(shù)比值呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中南京、蘇州和廈門的二手房成交套數(shù)已經(jīng)超過新房成交套數(shù)。

報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來走向存量市場(chǎng)是規(guī)律使然，我國目前存量市場(chǎng)仍處于初步階段，未來成長空間廣闊。

一二線城市逐漸走向存量市場(chǎng)

我國從1980年代開始向商品房制度轉(zhuǎn)變，新房銷售伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民居住水平的提升不斷達(dá)到新高。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積達(dá)到17.17億平方米。近兩年來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，這些新房未來進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)使得存量房基數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)新房需求進(jìn)入平穩(wěn)期后，存量房市場(chǎng)交易規(guī)模將逐步擴(kuò)大。

此外，伴隨城市經(jīng)濟(jì)水平的提升、人均消費(fèi)能力的提高，以及人口流入和房屋自有率的提升，存量房交易市場(chǎng)活躍度會(huì)逐漸增加，規(guī)模日趨趕超新房市場(chǎng)將是發(fā)展趨勢(shì)。

報(bào)告顯示，以城市發(fā)展較成熟的中國香港和發(fā)達(dá)國家美國為例，2014-2018年香港二手房住宅的成交套數(shù)與新房成交套數(shù)的平均值是3倍左右，美國是4倍以上。

根據(jù)海通證券搜集的四個(gè)一線城市和八個(gè)二線城市二手房住宅交易數(shù)據(jù)，四個(gè)一線城市已經(jīng)呈現(xiàn)存量房成交套數(shù)大于新房成交套數(shù)的現(xiàn)象。其中，2018年北京存量房成交套數(shù)比新房成交套數(shù)為3.35倍、上海1.3倍、廣州1.12倍、深圳2.2倍。2014至2018年此項(xiàng)比值的五年平均值分別為北京2.47倍、上海1.34倍、廣州1.06倍、深圳2.05倍。

八個(gè)二線城市（杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、廈門）2010年至2018年二手房成交套數(shù)與新房成交套數(shù)的比值基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中南京、蘇州和廈門的二手房成交套數(shù)已經(jīng)超過新房成交套數(shù)。成都在2015-2017年時(shí)出現(xiàn)二手房交易套數(shù)總量逐步趕超新房，2018年出現(xiàn)比值回落主要因?yàn)樾路砍山惶讛?shù)同比大幅增長，漲幅高于二手房。

剛需或被逐步擠入存量市場(chǎng)

在城市土地稀缺且地價(jià)不斷上漲的今天，部分開發(fā)企業(yè)為了以維持利潤為目的，向能夠產(chǎn)生溢價(jià)的中高端住宅市場(chǎng)發(fā)力。事實(shí)上，由于中高端住宅的總價(jià)高，并不能滿足大部剛性需求。因此，市場(chǎng)中能夠承受較低總價(jià)的剛需或被逐步擠入存量市場(chǎng)。

另一方面，從二手房和新房住宅成交結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)海通證券報(bào)告顯示，一線城市成交二手房的平均成交面積約80-90平米/套，而新房的成交面積約100-110平米/套。另外上述提到的八個(gè)二線城市情況類似，二手房平均成交面積在2011-2018年間約為86-100平米/套，而新房在100-118平米/套。

從數(shù)據(jù)來看，一二線城市均呈現(xiàn)二手房平均每套交易面積小于新房平均每套交易面積的現(xiàn)象。海通證券對(duì)此分析認(rèn)為，這說明存量市場(chǎng)滿足更多的是小戶型交易。在海通證券看來，一方面可能是因?yàn)橐欢€房價(jià)維持較高水平的同時(shí)將剛需擠向二手房市場(chǎng)；另一方面可能是由于二手房交易滿足的需求更加多樣，除了自住以外，還有學(xué)區(qū)房等特殊需要。

報(bào)告分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)主要為C2C交易，與新房市場(chǎng)B2C不同，房屋的供應(yīng)和需求主要因買賣雙方活躍度決定。二手房市場(chǎng)同樣受到房地產(chǎn)限購限貸政策的影響，但是基本不受限售和限價(jià)的影響，后者主要限制開發(fā)商推向市場(chǎng)的新房。因此，二手房活躍度和房價(jià)主要由市場(chǎng)化供需影響。

總體來看，一線城市和少數(shù)二線城市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。由于部分二線城市存量市場(chǎng)仍在起步階段，目前房屋流通率較低，未來二手房交易和租賃市場(chǎng)成長空間還很廣闊，而房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)將是大勢(shì)所趨。