住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前批準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB50068-2018，自今年4月1日起實(shí)施。其中，第3.2.1、3.3.2條為強(qiáng)制性條文，須嚴(yán)格執(zhí)行。即普通住宅和地下室鋼筋含量都有所增加；增加了地震設(shè)計(jì)狀況。
這意味著日后設(shè)計(jì)的住宅和地下車庫(kù)的質(zhì)量與安全將更有保障。而與普通購(gòu)房者息息相關(guān)的是以下兩個(gè)要點(diǎn)，咱們來(lái)逐個(gè)分析下：
亮點(diǎn)一：鋼筋含量的增加助推建筑成本的提升
取消了以恒載起控制作用時(shí)恒載分項(xiàng)系數(shù)取1.35的規(guī)定；恒荷載分項(xiàng)系數(shù)由1.2調(diào)整到1.3；活荷載分項(xiàng)系數(shù)由1.4調(diào)整到1.5。荷載設(shè)計(jì)是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的根本，相當(dāng)于一個(gè)建筑的骨架。荷載系數(shù)的變大，最直接的影響就是鋼筋含量增加了！
據(jù)估算，普通住宅鋼筋含量將增加5%左右；地下車庫(kù)鋼筋含量將增加10%左右。建筑成本將提高幾十萬(wàn)元。
亮點(diǎn)二：未來(lái)住宅的安全得益于增加了地震設(shè)計(jì)狀況
增加了地震設(shè)計(jì)狀況，也就是建筑結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)計(jì)；引入了“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設(shè)計(jì)理念。這意味著以后設(shè)計(jì)的住宅將更為安全。據(jù)了解，以上這些調(diào)整是與國(guó)際接軌的，該新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后與美國(guó)和歐洲的基本相當(dāng)。
總的來(lái)看，荷載分項(xiàng)系數(shù)提高對(duì)住宅的影響很大！假設(shè)一個(gè)樓盤，10000㎡的土地面積，容積率2.5，建筑密度30%，則綠化施工占地面積為7000㎡，總建筑面積33000平方米（其中地上建筑面積為25000㎡，地下建筑面積估算為8000㎡）。
假設(shè)某地抗震烈度6級(jí)，如果建的是30來(lái)層的剪力墻結(jié)構(gòu)，商品房中地上部分的鋼筋用量常常達(dá)到50公斤/㎡左右，假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，地上部分鋼筋含量將達(dá)到52.5公斤/㎡，地下室部分鋼筋含量將達(dá)到143公斤/㎡。
如鋼筋按照4000元/噸計(jì)算，那商品房地上部分僅鋼筋這一項(xiàng)的每平方米造價(jià)差距就是10元/㎡，地下室部分鋼筋含量造價(jià)提高了52元/㎡。上例中的商品房?jī)H鋼筋用量就多花了66.60萬(wàn)。甚至有人說(shuō)“4月1日后的房子，相當(dāng)于上了100萬(wàn)的保險(xiǎn)！”
全國(guó)大部分城市房屋建筑造價(jià)年均漲幅約5%
這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，可謂是喜憂參半，因鋼筋含量提升，意味著造價(jià)提高了。而近年建材本身也在漲價(jià)，這將使造價(jià)成本更高了。近年來(lái)，全國(guó)大部分城市房屋建筑造價(jià)（造價(jià)指當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工價(jià)值/房屋竣工面積。）水平均呈現(xiàn)逐年上漲之勢(shì)。
眼下上海、南京、蘇州，杭州、武漢、寧波和成都等熱度較高的城市房屋造價(jià)持續(xù)處在平穩(wěn)上漲通道，增長(zhǎng)幅度在5%~6%之間，而南京平均增速在8%左右，增長(zhǎng)最顯著。另一方面，新增年輕建筑工人不足，進(jìn)一步推高建筑行業(yè)人工費(fèi)成本，使得成本總費(fèi)用增加。
2016年地王年，多城地價(jià)屢屢創(chuàng)新高，蘇州也是地王頻出。按正常的房地產(chǎn)周期，這些土地早就入市，但受到限價(jià)、限購(gòu)、現(xiàn)房銷售等因素的影響，多項(xiàng)目采取觀望策略，相繼延后入市時(shí)間。但隨著蘇州“限價(jià)政策”的調(diào)整，不少地王項(xiàng)目已經(jīng)相繼入市了。
新房源價(jià)格高，是因?yàn)椴煌≌愋痛嬖谝欢ㄊ袌?chǎng)比價(jià)關(guān)系，如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。
雖說(shuō)蘇州限價(jià)不會(huì)放開(kāi)，但定價(jià)自有一套標(biāo)準(zhǔn)，與地價(jià)不直接掛鉤。今年仍在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。因而造價(jià)成本的提高，不會(huì)直接導(dǎo)致蘇州房?jī)r(jià)過(guò)于上漲。
對(duì)于部分開(kāi)放商而言，“地價(jià)+造價(jià)”成本的提高，賣不出溢價(jià)，或是提著成本賣、虧本賣時(shí)候，很可能會(huì)“偷工減料”，買房人擔(dān)心以后的房屋質(zhì)量會(huì)越來(lái)越差！
而精裝修的價(jià)格是否質(zhì)價(jià)相符？讓蘇州人都能擁有真正的高品質(zhì)裝修的好房子，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，這是買房人最為關(guān)心的。最后，期盼新政的落地實(shí)施，能為大家在蘇州買一個(gè)好房子，提供更為有利的營(yíng)商環(huán)境與保障。
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