近年來，房企多元化布局成風(fēng)，但多元之路前景固然美好，實際上卻布滿荊棘。
房企2018年報季漸近尾聲，這期間受到市場普遍關(guān)注的，除了各大房企業(yè)績的好與壞，還有對地產(chǎn)發(fā)展方向的探討。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷增加，競爭愈發(fā)激烈，頭部房企們紛紛表示，在注重規(guī)模增速與發(fā)展質(zhì)量的同時，多元化業(yè)務(wù)布局已成為企業(yè)關(guān)注的重中之重。
自2013年起，以萬科為代表的眾多房企開始擁抱多元化，“去地產(chǎn)化”口號不時響起。先有萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林斥資近千億元帶領(lǐng)萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)，保利發(fā)展宣布全面布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后有碧桂園、雅居樂等拆分物業(yè)公司赴港上市，恒大開啟造車之路……一時間，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌。
最為直觀的表現(xiàn)便是，近年來，房企更名已經(jīng)儼然成為一股“潮流”，包括萬科房地產(chǎn)、保利房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企都去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
多元化趨勢
如今，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，市場分化加劇，房地產(chǎn)企業(yè)又走到了一個十字路口。在剛剛結(jié)束的年報季中，“多元化”一詞再度變得炙手可熱。
業(yè)績會上，碧桂園宣布進(jìn)軍機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興領(lǐng)域；恒大始終鐘愛新能源汽車領(lǐng)域；融創(chuàng)中國高調(diào)布局文旅業(yè)務(wù)，致力于成為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”；越秀地產(chǎn)在養(yǎng)老項目上的布局也有聲有色……
中房研協(xié)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，多年下來，房企多元化業(yè)務(wù)有增無減。2018年，在TOP30房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略；TOP100房企中，97%布局了多元化業(yè)務(wù)。2018年，房企的多元化投資已接近千億元，和2014年相比翻了7倍。
關(guān)于房企尋求多元化業(yè)務(wù)布局的原因，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕認(rèn)為，有些是因為主業(yè)強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。有的企業(yè)則是先天具有多元化布局的優(yōu)勢和基因，當(dāng)主業(yè)進(jìn)行到一定程度之后，多元化布局優(yōu)勢就會顯現(xiàn)。
“房企多元化，輕重并舉才是企業(yè)發(fā)展的大趨勢。”正榮產(chǎn)業(yè)副總裁肖春和在接受《國際金融報》記者采訪時表示，企業(yè)如果僅僅是停留在房產(chǎn)開發(fā)和銷售的階段，不停地“買”和“賣”，從收益的持續(xù)性和穩(wěn)定性來講，遠(yuǎn)不如商業(yè)、物業(yè)管理等其他行業(yè)?？v觀一些發(fā)達(dá)地區(qū)的成熟房企，在歷經(jīng)了前面的開發(fā)銷售階段之后，大都會轉(zhuǎn)而投資持有型資產(chǎn)或其他行業(yè)。
雷聲大，雨點?。?/strong>
不過，雖然歷經(jīng)多年，但到目前為止，從真正意義上完全實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的內(nèi)地房企，卻少之又少。且從盈利狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，多元化產(chǎn)業(yè)雖勁頭十足，卻與主業(yè)差之甚遠(yuǎn)。
因此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少質(zhì)疑聲音：所謂的多元化轉(zhuǎn)型，會不會變成“雷聲大，雨點小”？
《國際金融報》記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，TOP35房企營業(yè)收入構(gòu)成中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然是主要貢獻(xiàn)者，多元化業(yè)務(wù)收入占比普遍未超過10%，尤其是收入超千億的龍頭房企，多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比更低。例如，轉(zhuǎn)型已多年，“多元化”口號喊得最為響亮的萬科，在2976.8億元的營業(yè)收入中，租金收入、物業(yè)服務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入總和為130.59億元，占比4.4%。
出乎意料的是，就在其他眾多房企紛紛響應(yīng)號召，積極探索多元化布局時，萬科于今年的業(yè)績會上突然提出“回歸基本盤”的策略。“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)這么賺錢了，大家不要指望還能找到更賺錢的業(yè)務(wù)。” 萬科集團(tuán)董事長郁亮在業(yè)績會上坦言。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)周期性特別明顯，如今雖進(jìn)入下行周期，但行業(yè)大趨勢仍然向好?；诖朔N情況，房企為了在一定程度上規(guī)避政策風(fēng)險、處置閑余資金，通常會選擇將資金向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)靠攏，如物業(yè)、文旅、商管等，但為了防止過度消耗資金，初期的轉(zhuǎn)型力度并不會太大，一旦樓市利好，還是要將重點放到房地產(chǎn)開發(fā)上來。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企之所以謹(jǐn)慎對待多元化發(fā)展，一方面因為多數(shù)行業(yè)的收益并不如房地產(chǎn)業(yè)，多元化反而不劃算；另一方面，專業(yè)度不匹配，房企要轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)以外的行業(yè)勢必阻力重重。
同策研究院總監(jiān)張宏偉也向《國際金融報》記者表示，目前來看多數(shù)房企的多元化業(yè)務(wù)收益并不高，甚至有不少處于虧損狀態(tài)，這其實也是無奈之舉。因為房企的根本還是在拿地開發(fā)上，而諸如商管、物管等眾多周邊產(chǎn)業(yè)的完善，恰恰可以在一定程度上幫助企業(yè)獲取拿地優(yōu)勢、降低開發(fā)成本。
不過，肖春和對此并不認(rèn)同。對于收入占比較低的原因，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是重資產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)出雖高，但投入也多、風(fēng)險更大。相比之下，眾多房企所涉足的文旅、教育、管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，看似收入占比低，事實上其投入產(chǎn)出比不見得比房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)低，并且一旦發(fā)展成熟，能為企業(yè)帶來持續(xù)性收益，因此才會受到一眾房企的追捧。
物業(yè)成主陣地
隔行如隔山，即便是明確表示要進(jìn)行多元化的房企，對待轉(zhuǎn)型也始終慎之又慎。作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理成為大多數(shù)房企多元化布局的第一站。
2014年6月，彩生活登陸港股，成為國內(nèi)首個分拆上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，敲開資本市場的大門。公司掛牌首日頗受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達(dá)到46億港元。
旭輝早在2017年地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模沖破千億之時，便將觸角伸向商業(yè)、物業(yè)、長租、教育等多個方向，以積極尋找新的業(yè)務(wù)增長點，并多次宣稱將旗下五大房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)分拆上市的計劃。2018年12月，物業(yè)公司——永升生活服務(wù)便成為集團(tuán)旗下第一家房地產(chǎn)開發(fā)以外的上市公司。
至此，內(nèi)地房企中已有11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。此前不久，繼碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等上市之后，新城旗下新城悅與佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司也先后赴港上市。
相較人們對于房企“悶聲發(fā)大財”的賺錢印象，物業(yè)賺“辛苦錢”的方式并不輕松，“但如果這個時期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率就能大大提升，進(jìn)而才有后期瓜分市場的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。
事實證明，這些物業(yè)公司上市之后的表現(xiàn)，也大都不負(fù)集團(tuán)“重望”。
更有甚者，如綠城服務(wù)，股價在分拆上市之后一路飄紅，不覺間，其市值竟已遠(yuǎn)超“母體”綠城中國。截至4月11日收盤，綠城中國總市值為175億港元，而綠城服務(wù)總市值已達(dá)197億港元，比前者高出12.6%。
對于物業(yè)作為房企多元化第一站的原因，一位房地產(chǎn)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人分析稱，物業(yè)管理除了做外拓、拿新的管理面積，更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向，而且是未來發(fā)展的主流產(chǎn)業(yè)，例如人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等方面，都可能給企業(yè)帶來很大的想象空間。
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