2019年春節(jié)后，不少媒體披露房地產(chǎn)市場開始回暖。從3月份房價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)看，確實(shí)有此跡象。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格變動(dòng)中，無論新建住房還是二手住房均有不同程度的上漲，其中三四線城市上漲趨勢(shì)比較明顯。即使政策嚴(yán)控，房價(jià)依然上漲，這也意味著未來穩(wěn)定房價(jià)、防止房價(jià)進(jìn)一步上漲的壓力較大，調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，3月份，三四線城市房價(jià)環(huán)比上漲比較明顯，需重點(diǎn)關(guān)注。

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，企業(yè)信心增強(qiáng)，戶籍制度改革加快城市人口落戶，貨幣政策也將保持流動(dòng)性合理充裕。有些城市開始出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策微松的跡象。盡管還沒有形成大范圍的樓市放松，但這一趨勢(shì)需要關(guān)注。

為了中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，我們需要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖：

第一，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；第二，防止市場資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“預(yù)期管理”，扭轉(zhuǎn)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期；第四，保持房價(jià)長期平穩(wěn)，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增速長期高于房價(jià)漲幅的方式從根本上解決中國的房地產(chǎn)泡沫和房價(jià)過快上漲問題，使房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決民生問題形成良性循環(huán)。

中國房價(jià)上漲趨勢(shì)

三線城市新建住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年3月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，一線(4個(gè))、二線(31個(gè))、三線(35個(gè))城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲分別為4.2%、12.2%和11.4%，環(huán)比上漲分別為0.2%、0.6%和0.7%；一二線城市環(huán)比漲幅比上月均下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅較高。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年3月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，一線、二線、三線城市二手商品住宅銷售價(jià)格同比上漲分別為0.5%、8.2%和8.4%，環(huán)比上漲分別為0.3%、1.2%和0.5%。

從禧泰網(wǎng)公布的中國房價(jià)行情(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦)來看，2019年3月份341個(gè)城市中，二手住宅價(jià)格同比出現(xiàn)上漲的城市為310個(gè)，占比達(dá)到90.9%；從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，199個(gè)城市出現(xiàn)上漲，占比達(dá)到58.4%，并且漲幅比較靠前的城市也主要集中在三四線城市。

近期房地產(chǎn)市場回暖的背景

中國房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策的影響較大，目前情況總體有利于房價(jià)上漲。

首先，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，企業(yè)信心增強(qiáng)。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年3月份PMI(中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù))為50.5%，較2月份的49.2%明顯回升，創(chuàng)5個(gè)月新高。制造業(yè)PMI在連續(xù)3個(gè)月低于臨界點(diǎn)后重返擴(kuò)張區(qū)間，反映經(jīng)濟(jì)整體景氣度有所改善。基建投資帶動(dòng)整體投資穩(wěn)定增長，制造業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，民營企業(yè)獲得政策支持，經(jīng)貿(mào)關(guān)系階段性緩和。

其次，加強(qiáng)貨幣和財(cái)政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，保持流動(dòng)性合理充裕。2019年4月12日，央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，3月份M2增速為8.6%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2019年第一季度例會(huì)提出，堅(jiān)持逆周期調(diào)節(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣、財(cái)政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時(shí)保持流動(dòng)性合理充裕，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。

第三，戶籍制度改革加快城市人口落戶。2019年4月8日，發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的通知，加大戶籍制度改革力度，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

第四，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有微松的跡象。隨著“因城施策”進(jìn)一步貫徹落實(shí)，地方城市有了更大的自主決策權(quán)。部分城市取消了限售政策，比如菏澤、太原；部分城市土地拍賣政策出現(xiàn)松動(dòng)，比如阜陽、北京、廈門；部分城市降低了購房門檻，比如杭州、珠海。多地還出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)及資金監(jiān)管力度放松的現(xiàn)象。

警惕新一輪房價(jià)上漲

目前，部分城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，并且宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也有利于房價(jià)上漲。我們認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，謹(jǐn)防新一輪房價(jià)上漲。

縱觀中國十幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控，一個(gè)明顯的特征是，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)放松調(diào)控以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房價(jià)上漲過快時(shí)則加強(qiáng)調(diào)控來平抑上漲，政策始終在兩者間反復(fù)和搖擺。“放松調(diào)控+充裕的流動(dòng)性”是房價(jià)上漲的重要條件，比如2008年后放松樓市調(diào)控和貨幣市場流動(dòng)性大量釋放造成房價(jià)上漲。2014年四季度后放松樓市調(diào)控和幾次降準(zhǔn)降息后，開啟了2015年新一輪的房價(jià)上漲，這也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景。

堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，鞏固得來不易的調(diào)控成果，這意味著房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率將受到一定影響，也會(huì)影響到地方財(cái)政的賣地收入。雖然調(diào)控有代價(jià)，但我們?nèi)詰?yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，謹(jǐn)防重蹈覆轍。實(shí)際上，房價(jià)穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有太大影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。

我們呼吁通過市場配置資源，但房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且與國計(jì)民生息息相關(guān)，所以政府合理、適度調(diào)控是必要的。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

其一，以供需相結(jié)合的方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。長期以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控重需求抑制、輕供給疏導(dǎo)。前者易取得短期效果，后者能獲得中長期效果且有利于穩(wěn)定公眾預(yù)期。因此我們要注重供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。

單單需求端的調(diào)控僅僅是把需求提前或者延后釋放，是“治標(biāo)不治本”的權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場供需失衡的問題。如果需求端持續(xù)抑制，就會(huì)形成購買力的“堰塞湖”，一旦政策松動(dòng)，需求集中釋放，就會(huì)對(duì)市場造成沖擊。因此，為了保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，必須堅(jiān)持供需相結(jié)合的調(diào)控方式，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)供給。

其二，防止資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，近年來這一趨勢(shì)不斷增加。從投入產(chǎn)出表可以計(jì)算出，金融業(yè)始終位居房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)排名的首位，并且系數(shù)從2002年的0.077上升到2012年的0.105。這一系數(shù)的變化反映了房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性在不斷增加，即房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性不斷提高。

wind公布的上市公司數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利潤始終高于工業(yè)行業(yè)。2009年二者毛利率差值為21.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，差值有縮小的趨勢(shì)，但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年報(bào)未全部公布)二者毛利潤率差值仍有16.9個(gè)百分點(diǎn)。較大的毛利潤率差會(huì)吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率調(diào)整到各行業(yè)平均利潤率的大致水平，才能實(shí)現(xiàn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體制造業(yè)之間的合理配置。

其三，加強(qiáng)預(yù)期管理，扭轉(zhuǎn)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。預(yù)期是影響市場主體行為的重要因素。然而，市場預(yù)期并不全都是理性的，短期內(nèi)也并非都向基本面回歸。由于預(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)和加強(qiáng)的機(jī)制，單邊預(yù)期往往使市場超調(diào)。

預(yù)期管理對(duì)于房價(jià)調(diào)控尤為重要。當(dāng)前以需求管制為主的調(diào)控手段，不僅沒有改變公眾對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，反而強(qiáng)化了這一預(yù)期。本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán)厲，可謂史無前例。房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭已被明顯遏制，中國房價(jià)預(yù)期也發(fā)生了一定變化，這是過去三年來房地產(chǎn)調(diào)控取得的巨大成績。但是從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房價(jià)調(diào)控成果初現(xiàn)即停止調(diào)控，致使房價(jià)上漲預(yù)期再現(xiàn)不乏先例。為防止前功盡棄，重蹈覆轍，中國目前和未來數(shù)年都應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，扭轉(zhuǎn)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。

其四，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增速長期高于房價(jià)漲幅的方式從根本上解決中國的房地產(chǎn)泡沫和房價(jià)過快上漲問題。美國和日本調(diào)控房價(jià)泡沫具有著眼短期、被動(dòng)調(diào)整、波動(dòng)劇烈等特征，為此也付出了很大代價(jià)。1991年日本樓市泡沫破裂，房價(jià)短期內(nèi)暴跌。當(dāng)年首都圈和京畿圈新房均價(jià)一度分別達(dá)到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米，1992年這兩個(gè)地區(qū)房價(jià)分別下降了34%和49%，并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)向金融市場及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，陷入20多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機(jī)時(shí)房價(jià)大跌，2008年12月標(biāo)準(zhǔn)普爾20個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)為150.54，較2007年1月(202.31)下降了26%，并進(jìn)入連續(xù)六年的下降期，造成經(jīng)濟(jì)多年的低增長。

與美、日的土地私有制不同，中國土地是國有的。中國政府因此也具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)控能力。調(diào)控效果取決于政府的決心。如果供給主動(dòng)去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。

房價(jià)收入比是一個(gè)比值，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)不僅可以通過降低分子(房價(jià))，還可以通過增加分母(收入)?？刂谱》績r(jià)的同時(shí)，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價(jià)的上漲，不斷縮小房價(jià)收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決中國房價(jià)過快上漲的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。中國長期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。