“滬渝房產(chǎn)稅的改革并不成功，功能定位上，我個人不太贊成把它定為籌集財政收入的功能，滬渝試點顯示收效甚微。”對于房地產(chǎn)稅主要功能定位“政府收入”一說，西南政法大學(xué)管理學(xué)院副教授葛靜在日前舉辦的“新時代房地產(chǎn)稅立法的理論與實踐”研討會上予以了否定。

葛靜發(fā)表的《滬渝房產(chǎn)稅改革試點的啟示和完善建議》曾于2012年對實施一年多的滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點進行了效果評價。從組織財政收入效果看，截至2011年年底，重慶市對居民住宅征收房產(chǎn)稅達1億元，2011年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重約為0.03%。上海市的房產(chǎn)稅收入占本級財政收入約0.02%?？梢姡趦墒蟹慨a(chǎn)稅試點政策下，房產(chǎn)稅組織財政收入的基本職能作用微乎其微。

在葛靜看來，房地產(chǎn)稅改革不應(yīng)“摸著石頭過河”。

“房地產(chǎn)稅改革是一個系統(tǒng)性糾錯的過程，主要涉及三個層面的制度性的糾錯。”葛靜指出。

第一個層面的聯(lián)動改革在于從農(nóng)村土地制度改革著手，同時完善物權(quán)法再到房地產(chǎn)稅制的改革，這一層面的改革主要解決的是房地產(chǎn)稅正義性的問題。

“土地的源頭是在城市不斷地擴張和建設(shè)過程中從農(nóng)用地征用過來的。在中國來說，農(nóng)地不經(jīng)過地方政府的征用是不可以流轉(zhuǎn)的，因此它的源頭來自于農(nóng)地的征用，然后地方政府采用計劃機制，從農(nóng)民手里面征用土地給予按照農(nóng)作物6-10倍的補償，再拍賣給房地產(chǎn)開發(fā)商。在這個過程中，地方政府是最大的受益者，農(nóng)民和市民都是利益受損者，農(nóng)民僅僅得到的是農(nóng)作物非常微薄的補償，而市民得到的是高地價和高房價，因此房地產(chǎn)稅起源就是農(nóng)村土地制度的改革。”葛靜表示。

在葛靜看來，國家土地的公有制是可以征稅的，因為土地所有制是一個虛化的所有制，而土地使用權(quán)是一個實實在在可以征稅的。但是如果既征房地產(chǎn)稅又收土地出讓金，存在重復(fù)征稅的問題。

“政府不論是收取土地出讓金，還是收取房地產(chǎn)稅，從公民的角度來說都是喪失自我的資金，政府從公民手里征收了兩次。政府征收土地出讓金是出以他是土地所有者的角度來征收。如果開征房地產(chǎn)稅，我覺得至少在《物權(quán)法》上予以完善，即70年之后該怎么辦，現(xiàn)在的《物權(quán)法》明確自動續(xù)期，我覺得應(yīng)該是自動‘免費’續(xù)期”。葛靜建議到。

第二個層面的制度性改革在于房地產(chǎn)稅改革應(yīng)該是一個聯(lián)動性的改革，應(yīng)與財政體制改革相聯(lián)動，這一層面的改革主要解決房地產(chǎn)稅的受益稅問題。

葛靜指出，“房地產(chǎn)稅如果想要被公眾所接受的話，應(yīng)該把它定義為受益稅。把房地產(chǎn)稅作為一個受益稅，能夠達到取之于民，用之于民的目的。”

葛靜指出，只有形成“房價-房地產(chǎn)稅-教育質(zhì)量”的良性循環(huán)體系，地方居民雖然不歡迎房地產(chǎn)稅，但是可以接受，房地產(chǎn)稅為受益稅，真正體現(xiàn)“來之于民，用之于民。”受益者和納稅人的一一對應(yīng)關(guān)系明顯。如果用于公租房建設(shè)，達到削富濟貧的效果，但會使得納稅人（富人）更抵制。

第三個層面的聯(lián)動改革在于房地產(chǎn)稅應(yīng)與房地產(chǎn)交易稅收改革相聯(lián)動，這一層面的改革主要解決對納稅人實質(zhì)性減稅的問題。

“要解決對納稅人實質(zhì)性減稅的問題。在交易環(huán)節(jié)相關(guān)的稅費必須得把它刪除或者合并，然后再征房地產(chǎn)稅。”

在葛靜看來，滬渝房產(chǎn)稅的改革“并不成功”。“功能定位上，我個人不太贊成把它定為籌集財政收入的功能，試點顯示收效甚微。”葛靜指出。

2011年1月28日，上海市和重慶市兩地開始實施對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。

從課稅對象上看，上海市房產(chǎn)稅的課稅對象主要為“增量房”，即本地居民新購第二套及以上住房和外地居民的新購住房，存量住宅未納人征稅范圍，因此該市房產(chǎn)稅改革的主要政策目標為遏制投機炒房行為，穩(wěn)定房價。重慶市房產(chǎn)稅的課稅對象為存量獨棟別墅、新購高檔

住宅和外來人員新購二套及以上住宅，重點對高檔住宅征稅，相當(dāng)于對豪宅征收特別消費稅,因此該市房產(chǎn)稅改革的主要政策目標是發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配的職能，抑制高檔住宅消費。從稅率上看，上海市的房產(chǎn)稅稅率為0.6%，有70%的評估率，所以有效稅率為0.42%。重慶市房產(chǎn)稅為0.5%~1.2%的累進稅率。

從計稅依據(jù)上，兩市都是按照交易價而不是評估價來計征。從免稅面積上看，上海市按照人均面積60平方米免稅，重慶市存量獨棟商品住宅按每戶180平方米和新購獨棟商品住宅、高檔住房每戶100平方米兩個標準免稅。簡而言之，重慶市的房產(chǎn)稅可稱之為“豪宅稅”，上海市的房產(chǎn)稅可稱之為“增量稅”。

2012年，葛靜對實施一年多的滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點進行了效果評價。從組織財政收入效果看，截至2011年年底，重慶市對居民住宅征收房產(chǎn)稅達1億元，2011年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重約為0.03%。上海市的房產(chǎn)稅收入占本級財政收入約0.02%。

在滬渝房產(chǎn)稅試點多年之后，葛靜認為，如果房地產(chǎn)稅改革不能很好的聯(lián)動農(nóng)村土地制度改革、物權(quán)法的完善以及房地產(chǎn)稅制的改革，無論房地產(chǎn)稅稅制如何設(shè)計，都不能夠?qū)崿F(xiàn)任何一個功能定位。

葛靜指出，“全國人大房地產(chǎn)稅立法遲遲未至？上海和重慶房產(chǎn)稅是否可以暫停？”