投資需謹(jǐn)慎，從來都不是一句廢話。
股市如此，樓市同樣如此。過去20年的房地產(chǎn)大牛市，讓許多人以為只要是房子，就有了“只漲不跌”的屬性。一輪房?jī)r(jià)上漲，增值收益超過了十年收入總和，也讓許多人以為買房從來都很簡(jiǎn)單。
這顯然是一種盲目的自信。事實(shí)上，買房，從來都與天分無關(guān)，也與努力無關(guān)，更與成功無關(guān)。只是碰巧遇上了房地產(chǎn)相對(duì)重要的時(shí)代，又碰上了資金最為寬松的時(shí)代，許多人依托初始資金獲得了來自于經(jīng)濟(jì)模式偶然的饋贈(zèng)。
誰都知道，這種經(jīng)濟(jì)模式不會(huì)長(zhǎng)久，饋贈(zèng)不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)。當(dāng)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市投資的專業(yè)屬性越來越明顯，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
還在悶頭買房的人，在未來的五年內(nèi)，肯定會(huì)自食其果。不管未來樓市走勢(shì)如何，至少這幾類房子，碰不都不要碰。
01、遠(yuǎn)郊區(qū)新房：燈都不亮，談何投資？
一個(gè)夜晚連燈都不亮的地方，會(huì)有多大的投資價(jià)值？
夜晚燈不亮，意味著入住率不高，意味著基本沒有租賃市場(chǎng)，意味著二手房市場(chǎng)極其寡淡。
這樣的區(qū)域，即便購(gòu)買之后房?jī)r(jià)隨即上漲，想要靠出租回籠資金并不容易，想要快速變現(xiàn)同樣十分困難，即便忍上五到十年，片區(qū)都未必能發(fā)展成熟。
這樣的區(qū)域，一般存在于與一二線城市的新區(qū)和三四線城市的郊區(qū)。
中國(guó)的城市向來喜歡鋪大攤子，新區(qū)規(guī)劃一個(gè)接過一個(gè)，這些新區(qū)能在短短幾年間創(chuàng)造出龐大的住房庫(kù)存，但導(dǎo)流不了什么產(chǎn)業(yè)，自然帶不動(dòng)人口的真正導(dǎo)入。
沒有人，什么商業(yè)配套都起不來，至于教育醫(yī)療等設(shè)施更是遙遙無期，靠什么支撐虛高的房?jī)r(jià)？
當(dāng)然，如果你真有資金實(shí)力，擁有龐大的現(xiàn)金流，完全可以等上五年十年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，等待城市擴(kuò)張到這些偏于區(qū)域，等待新一輪的地鐵規(guī)劃垂憐至此?；蛘咂诖硪淮纹諠q，讓新的接盤俠來品嘗曾經(jīng)的苦痛。
問題是，這樣的區(qū)域少之又少，這樣的機(jī)遇同樣少之又少。尤其是樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來很難再有超級(jí)普漲的大行情，而樓市一旦盤整乃至下行，最先下跌且下跌最慘烈的就是這些區(qū)域。
遠(yuǎn)郊區(qū)的新房，居住不易，出租不易，變現(xiàn)不易，還要占用本來就珍貴的首套名額和貸款資格，未來還面臨巨大的不確定性，千萬不要將有限的資金投在高風(fēng)險(xiǎn)的地方。
當(dāng)然，有兩種例外情況：
一種是市政府跟隨遷移的新區(qū)，行政中心容易帶動(dòng)形成新的市中心；
另一種是有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的新區(qū)，最好是高新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不能是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。
每個(gè)城市都可以對(duì)號(hào)入座，只消看看亮燈率，就會(huì)明白哪些地方能投資哪些地方是雷區(qū)。
02、無學(xué)位的老破小：未來誰來接盤？
老破小到底有沒有前途，一直都眾所紛紜。
簡(jiǎn)單來說，一二線城市無優(yōu)質(zhì)學(xué)位的老破小，未來風(fēng)險(xiǎn)比較大；三四線城市的老破小，無論有沒有學(xué)位支撐，未來都會(huì)非?？皯n。
老破小最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位和教育，交通、教育、醫(yī)療相對(duì)成熟。但近年來，大多數(shù)城市中軸線向外拓展，部分城市政府部門直接向外遷移，由此導(dǎo)致老城區(qū)不斷老化，無論是居住環(huán)境、居住質(zhì)量乃至商業(yè)配套，都停留于多年之前。
幾乎所有城市都喜歡鋪大攤子，向外發(fā)展，城市邊界可以拓展到五六十公里之外，卻很少主動(dòng)是大拆大建老城區(qū)。最大的原因當(dāng)然是，拆遷成本高企，利益矛盾重重，遠(yuǎn)不如在新區(qū)平地起高樓來得容易。
所以，對(duì)于三四線城市來說，老破小基本沒有未來。三四線城市土地資源并不匱乏，對(duì)于開建新區(qū)遠(yuǎn)比改造老城區(qū)更有積極性。更關(guān)鍵的是，三四線城市新房供應(yīng)井噴，基本沒有二手房市場(chǎng)，老破小的市場(chǎng)只會(huì)越來越收縮。
如果不是這一輪有貨幣放水支撐的棚改貨幣化，大多數(shù)三四線城市的老城區(qū)基本還會(huì)停留于十多年前的格局。
然而，棚改已經(jīng)基本接近尾聲。2019年的全國(guó)棚改規(guī)模相比去年大幅腰斬，2020年全國(guó)棚改即將進(jìn)入收官之年。這意味著，三四線城市更新改造老城區(qū)的動(dòng)力不復(fù)存在，老破小的未來更加堪憂。
一二線城市或許有所不同。一二線城市的土地存量越來越少，北上廣深都已進(jìn)入存量房市場(chǎng)，只能從老城區(qū)來找存量，因此無論是城中村改造還是舊廠房改造，都十分積極。
即便如此，由于中國(guó)房地產(chǎn)市值超過GDP4倍多，很少有城市愿意承受拆遷改造老城區(qū)的資金代價(jià)。拆遷量如此龐大，補(bǔ)償規(guī)模如此之高，老城區(qū)的改造往往寸步難行。
所以，沒有學(xué)區(qū)房概念的老破小，只會(huì)漸漸老去，價(jià)值越來越弱。
03、小產(chǎn)權(quán)公寓：超級(jí)投資大坑
熟悉的人都知道，凱風(fēng)君一直都不鼓勵(lì)投資商住公寓。
這不僅是因?yàn)楣膩矶疾皇亲》渴袌?chǎng)的主流，而且公寓本身存在稅費(fèi)成本高、物業(yè)成本高、變現(xiàn)困難的問題，還時(shí)不時(shí)面臨政策的打壓。如此之多的不確定性，讓公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)蕩然無存。
當(dāng)然，一二線城市中心城區(qū)的公寓并非不能用于自住。但有兩類公寓，無論投資回報(bào)率有多高，無論地段區(qū)位有多好，千萬不要有任何心動(dòng)的想法，因?yàn)榈却愕牟恢皇亲儸F(xiàn)困難，很可能血本無歸。
第一類是開發(fā)商自己持有的“以租代售”的長(zhǎng)租公寓，第二類是集體土地上的無產(chǎn)權(quán)公寓。
這兩類公寓價(jià)格往往都不到市場(chǎng)一半，而租金卻與正常商品住宅幾乎沒有差別。換言之，租金收益率是正常住宅的兩倍以上，由不得投資者不心動(dòng)。
問題在于，這兩類公寓都拿不到房產(chǎn)證，都不能用于抵押和出售，更不能用于落戶和入學(xué)。它們往往都以租賃協(xié)議的方式存在，而租約長(zhǎng)達(dá)20年乃至更多。
這就帶來一個(gè)問題，投資者只能靠租金來進(jìn)行緩慢變現(xiàn)，租金收益率再高，回款周期起碼也要10年以上。想要進(jìn)行變現(xiàn)，就只能依靠轉(zhuǎn)讓租賃協(xié)議，法律風(fēng)險(xiǎn)不是一般的高。
更大的問題在于，這兩類公寓都被納入嚴(yán)打之列。
對(duì)于企業(yè)自持商品房或長(zhǎng)租公寓，“以租代售”明顯違規(guī)，已被多地政府納入嚴(yán)打之列。
早在2018年，杭州等地就出臺(tái)規(guī)定，嚴(yán)禁長(zhǎng)租公寓“以租代售”，項(xiàng)目不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押，而住房租賃合同期限不得超過10年，一次性收取租金不得超過一年。
“以租代售”本就名不正言不順，按揭貸款、抵押貸款的路徑也完全走不通，想要變現(xiàn)也存在法律上的風(fēng)險(xiǎn)，政策管制更是存在高度的不確定性，想要從開發(fā)商手中揩油，最終受傷的只會(huì)是自己。
另一類的無產(chǎn)權(quán)公寓，更是存在違建問題。
今年3月底，位于廣州大石的We公館被勒令拆除，這一公寓項(xiàng)目已存在四年之久，商鋪食肆酒店和租賃房都正常運(yùn)作起來，投資者回款回得不亦樂乎，絲毫未想到竟然迎來“被拆除”的厄運(yùn)。
原因就在于違建。小產(chǎn)權(quán)房大多都涉及拆建，遑論根本沒走任何正規(guī)法律程序的小產(chǎn)權(quán)公寓？
要記住這個(gè)簡(jiǎn)單的道理：任何商品，包括房子，便宜有便宜的道理，便宜同樣還有便宜的問題。
04、東南亞炒房：一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲
海外炒房，尤其是在發(fā)展中國(guó)家炒房，本質(zhì)上是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲。
最具代表性的當(dāng)屬柬埔寨金邊。前不久，一家中國(guó)開發(fā)商在金邊打出了這樣的廣告標(biāo)語(yǔ)：“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”。
這樣的廣告極具煽動(dòng)性。深圳的發(fā)展一日千里，房?jī)r(jià)也水漲船高，說深圳是20年前的深圳，想表達(dá)什么東西，可謂不言而喻。
問題是，柬埔寨的GDP只有200多億美元，僅與廣東韶關(guān)這樣的普通地級(jí)市相當(dāng)。當(dāng)?shù)厝司鵊DP僅為1300美元，排在世界第154位，不到中國(guó)人均GDP的1/6，不到深圳人均GDP的1/20。而柬埔寨的支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、制衣業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)。
這樣的地方想要發(fā)展成為深圳，談何容易？房地產(chǎn)投資想要完成深圳式的超越，更是異想天開。
說到底，海外炒房熱的背后，無非都是國(guó)人自己在玩擊鼓傳花的游戲。有一句話說得好：
中國(guó)炒房客：炒翻全世界，只賺中國(guó)人自己的錢!
海外炒房本身就有諸多風(fēng)險(xiǎn)。除了法治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)生態(tài)的不確定性之外，不是所有國(guó)家房產(chǎn)都是永久產(chǎn)權(quán)，大部分國(guó)家則都有房產(chǎn)稅，部分國(guó)家還有海外投機(jī)稅和空置稅，投資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過國(guó)內(nèi)。
更關(guān)鍵的是，海外投資還面臨愈發(fā)嚴(yán)峻的外匯管制，外匯向來被禁止用于投資房地產(chǎn)，如今地下?lián)Q匯又被納入強(qiáng)監(jiān)管，海外投資一旦斷絕了資金通道，擊鼓傳花的游戲如何維持？（參閱《三盆冷水，樓市……》）
發(fā)達(dá)國(guó)家倒還好，在發(fā)展中國(guó)家炒房，更像是一場(chǎng)博傻游戲。
發(fā)展中國(guó)家的房子的確便宜，但這種便宜是相對(duì)于北上廣深而言的，如果與當(dāng)?shù)貒?guó)民收入相比較，房?jī)r(jià)早已漲穿天際，早就沒了基本面的支持，這樣的局面靠什么維持？
05、結(jié)論
凱風(fēng)君已經(jīng)多次說過，投資從來不是一件容易的事情，購(gòu)房尤其如此。
過去20年投資房產(chǎn)的成功，無法為未來的20年提供什么借鑒。以前可以悶頭買房，說到底，是因?yàn)榍『泌s上了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)代，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代又遇上了大放水，在大放水的同時(shí)又得到了政府對(duì)于房?jī)r(jià)的剛性擔(dān)保。
如今，早已時(shí)轉(zhuǎn)勢(shì)移。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，居民收入增速不復(fù)以往，而債務(wù)卻高居不下，居民杠桿率創(chuàng)出新高。人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)逆轉(zhuǎn)，勞動(dòng)力紅利不復(fù)存在，城鎮(zhèn)化也已經(jīng)進(jìn)入下半程，而國(guó)際環(huán)境同樣充滿著不確定性。
這種背景下，任何投資都要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，更不用說一次性掏空“六個(gè)錢包”的房子了。
蒙眼買房的時(shí)代已經(jīng)過去，請(qǐng)守好自己的財(cái)富，拿好自己手中的錢。
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